Совещание провел заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. В нем приняли участие вице-губернаторы, председатели отраслевых комитетов и ведомств регионов Северо-Запада, депутаты и руководители профессиональных сообществ. Эксперты констатировали: действующие законы, регулирующие отношения в сфере долевого строительства, покупателей жилья не защищают. Теперь чиновники хотят не только скорректировать ФЗ-214 и ужесточить контроль над строительным рынком, но и дать преференции дольщикам, которые сами достраивают объекты. Будут созданы и превентивные механизмы решения проблем обманутых покупателей строящегося жилья.
Беззащитные дольщики
Действующие законы не позволяют защитить дольщиков от главного риска – банкротства застройщика, – считает депутат Законодательного Собрания Петербурга Елена Киселева.
Более того, как заявил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, сегодня власть не может контролировать расходование средств, получаемых застройщиками от дольщиков. А если речь идет об инвесторах, то их ответственность в 214-ФЗ не прописана вовсе. «До 25% петербургских застройщиков – это различные институты и ведомства, которые фактически выступают лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации», – рассказал Павел Созинов.
Как говорит начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, сейчас в Петербурге десять проблемных объектов, жилье в которых приобрели 2,6 тысячи человек. Среди обманутых покупателей есть и городские очередники. По данным Игоря Кокарева, заместителя председателя Жилищного комитета, проблемы возникли у 20 граждан, которые как очередники получили субсидии от города на улучшение жилищных условий.
За последние месяцы чиновники несколько раз озвучивали различные варианты решения проблемы обманутых дольщиков. Самую кардинальную меру – ввести мораторий на долевое строительство – предложила вице-губернатор Петербурга Ольга Казанская, в чем ее поддержал и другой вице-губернатор Игорь Метельский. Впрочем, как считает заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, такая мера сегодня вряд ли реально исполнима. К тому же это лишь приведет к росту цен на строящееся жилье. «Разумеется, запрет долевого строительства минимизирует проблему обманутых покупателей. Тем не менее эта мера сведет на нет и конкуренцию – многие компании уйдут с рынка. Это повысит стоимость квадратного метра», – считает Сергей Зимин.
По мнению экспертов, сегодня наиболее актуальной моделью является развитие системы коммерческого найма. Так, по словам Игоря Кокарева, его ведомство уже предоставило квартиры на условиях коммерческого найма очередникам, которые приобрели жилье в проблемных объектах.
Среди превентивных мер, призванных «модернизировать» механизм долевого строительства и обсуждаемых сегодня на федеральном уровне, – обязательное страхование дольщиков или застройщиков, создание фонда взаимного страхования застройщиков, института обязательного саморегулирования застройщиков. Каждое из предложений имеет свои плюсы и минусы. Депутат Госдумы РФ Сергей Петров считает, что сегодня необходимо совместить возможности института банковского регулирования и застройщиков. Средства дольщиков имеет смысл аккумулировать на целевых счетах уполномоченных банков. После того как накоплено, например, 50-70% необходимых для возведения объекта средств, уполномоченный орган выдает необходимое для строительства разрешение. Расходование средств предполагается сделать поэтапным. Основное условие – контролирующие органы, выдающие разрешения на строительство, должны проверять не только техническую документацию проекта, но и его финансовую составляющую. С этим механизмом согласен и Сергей Зимин. Он считает, что объем собранных средств должен быть близок к 100%. Только в этом случае, по его мнению, можно полностью гарантировать, что средств на проект будет достаточно при любой конъюнктуре рынка.
Менять и строить
Чтобы сдвинуть ситуацию с долгостроями с мертвой точки, субъекты РФ СЗФО предложили ряд механизмов. Так, жилищно-строительные кооперативы (созданные пострадавшими покупателями новостроек), которые получили право на достройку проблемных объектов, освободят от платы за подключение к инженерным сетям. Земельные участки под проблемными объектами предлагают предоставлять ЖСК дольщиков в безвозмездное пользование или аренду без проведения торгов – соответствующие поправки предложено внести в Земельный кодекс. Из федерального бюджета субъектам планируют выделять долгосрочные кредиты на завершение проблемных долгостроев.
А чтобы ряды обманутых дольщиков не пополнялись, в полпредстве предлагают своевременно расторгать договоры с застройщиками, которые не выполняют своих обязательств перед покупателями жилья. В 214-ФЗ хотят прописать возможность софинансирования строек органами власти – последние при этом будут следить за расходованием средств на возведение дома. Застройщиков, которые возводят жилье эконом-класса, хотят освободить от налога на добавленную стоимость. За нецелевое использование средств дольщиков планируется ввести уголовную ответственность.
Кроме того, по словам заместителя руководителя экспертной комиссии по правовым вопросам инвестиционно-строительной деятельности Координационного совета по строительству при полпредстве Президента РФ в СЗФО Павла Созинова, инвесторам необходимо воспрепятствовать привлекать деньги дольщиков. «Еще в 2006 году законодатели попытались внести соответствующие поправки в ФЗ-214. Но эти коррективы не ввели прямого запрета инвесторам привлекать деньги на период строительства. Что привело к определенным правовым коллизиям – ведь ответственность инвесторов перед участниками строительства в ФЗ-214 не прописана», – добавил Павел Созинов.
Все эти меры, по мнению чиновников, позволят если не искоренить проблему обманутых дольщиков, то, по крайней мере, снизить ее актуальность. Долевое строительство являет собой инвестиционный механизм – со всеми сопутствующими рисками. Предложенные полпредством поправки должны свести их к минимуму. Все предложения, выработанные на совещании, будут переданы в Комитет по земельным отношениям и строительству Госдумы в ближайшие несколько дней.
Эксперты посовещались
Параллельно в аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО состоялось первое заседание экспертной комиссии по правовым вопросам инвестиционно-строительной деятельности Координационного совета по строительству при полпредстве.
Открывая совещание Сергей Зимин отметил, что формирование регламента Координационного совета завершено. «Положение о Координационном совете подписано полномочным представителем Президента РФ в СЗФО Николаем Винниченко. Так что сегодняшнее заседание экспертной комиссии проходит по новому регламенту» – отметил он. Руководителем экспертной комиссии стал депутат Государственной Думы Сергей Петров, а его заместителем – Павел Созинов.
На первом заседании комиссии были обсуждены предложения в проект Указа президента РФ о преодолении административных барьеров, подготовленные Национальным объединением строителей. От имени экспертной комиссии замечания и предложения были озвучены ответственным секретарем Эдуардом Семеновым.
«Сложилась практика, когда застройщик формирует земельный участок, строит на нем социальный объект и подключает к инженерным сетям, но что дальше делать с таким объектом, не знает. Передавать готовый объект на баланс муниципалитету или самостоятельно управлять объектами социально-культурного назначения? Новые социальные объекты не всегда интересны региональным властям, так как необходимо нести связанные с эксплуатацией таких объектов затраты, которые не заложены в бюджете. В связи с чем необходимо четко регламентировать порядок взаимодействия государства с застройщиками при создании ими объектов социально-культурного назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилищного строительства», – в частности отметил эксперт.
Предложения, сформулированные комиссией, будут в ближайшее время переданы в Национальное объединение строителей.
