Сегодня можно утверждать, что девять из десяти вновь выдаваемых жилищных кредитов обходятся заемщикам дороже, чем полгода назад. «В среднем по сравнению с прошлой осенью наши банки-партнеры повысили ставки по ипотечным займам на 1,5-2 процентных пункта (п.п)», – сообщил генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
Перманентный рост
Первая волна повышений годовых процентных ставок, напомним, пришлась на октябрь-ноябрь 2011 года. Тогда пересмотрели свои программы Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Альфа-Банк и Банк Москвы. Ставки были повышены по кредитам в рублях в диапазоне 0,5-1,25 п.п. С начала 2012 процесс продолжался – в течение первого квартала 11 кредитных организаций пересмотрели условия выдачи жилищных займов в диапазоне 0,5-1 п.п. Если минувшей осенью изменили условия кредитования игроки второго плана, то в этом году дело дошло до таких крупных игроков, как Банк ВТБ24 (15% петербургского ипотечного рынка), Газпромбанк (10,7% рынка), Балтинвестбанк (6,6%), DeltaCredit (5%). Среди банков, пересмотревших ставки за первые месяцы этого года, оказались также Абсолют банк, НОМОС-банк, «Возрождение» и Уралсиб.
Лидер рынка, Сбербанк (37% петербургского рынка), впрямую ставок не повышал. Но отменил две самые популярные акции, оказывающие несомненное влияние на среднюю стоимость кредитов на рынке. В сентябре прошлого года перестала действовать акция «Возьми за 8%», предлагавшая единую ставку для широкого круга заемщиков, покупающих жилье на первичном и вторичном рынке. А 31 декабря 2011 года без лишнего шума Сбербанк завершил вторую свою популярную акцию «В десятку», предназначенную для клиентов, приобретающих строящиеся квартиры у партнеров банка.
Справедливости ради стоит отметить, что есть и противоположные примеры. Отдельные банки, не играющие большой роли на рынке ипотечного кредитования, решили воспользоваться ситуацией и нарастить свои портфели, выбрав стратегию резкого снижения ставок. Так, с начала весны Нордеа Банк объявил, что его клиенты будут выплачивать по кредиту от 9,95 % годовых в рублях и от 6,5 % годовых в евро и долларах США. Но случаи такие единичны и погоды на рынке не делают.
По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), с ноября 2011 года по февраль 2012 года средневзвешенная ставка по вновь выданным кредитам повысилась с исторического минимума в 11,4% до 11,9% годовых. Но это «среднее арифметическое» по рынку выводится с учетом программ АИЖК, ставки по которым после летнего понижения остаются самыми привлекательными на рынке (от 7,65% годовых по программе «Материнский капитал» для первичного рынка). Если принимать во внимание только «рыночную» ипотеку, без учета программ с государственной поддержкой, по которым выдается около 9% кредитов, то ставки окажутся еще выше. Средняя ставка рублевого кредита в 20 крупнейших ипотечных банках к марту 2012-го выросла до 12,74% годовых.
Как прогнозируют аналитики АИЖК, в течение весны средневзвешенная ставка продолжит свой рост – до 12,5%. Соответственно, можно предположить, что средняя стоимость займов по собственным программам банков окажется еще выше и перевалит планку в 13% годовых.
Комиссия взамен
«Удорожание кредитов по собственным программам банков приводит к тому, что спрос начинает смещаться в сторону программ АИЖК. С начала 2012 года мы отмечаем вместо традиционного сезонного спада увеличение объемов выдачи», – рассказал исполнительный директор компании «УНИКОМ СПб» (оператор АИЖК в Санкт-Петербурге) Николай Лавров. По данным самого агентства, в целом по рынку картина выглядит следующим образом. За январь-февраль было выдано 73,3 тысячи ипотечных кредитов на сумму 103,4 млрд руб., что в 1,8 раза превышает уровень аналогичного периода 2011 года как в количественном, так и в денежном выражении. Но, отмечается в сообщении АИЖК, динамика несколько замедлилась: за тот же период прошлого года рост был заметнее – в 1,9 раза в количественном выражении и в 2,3 – в денежном.
Если сравнивать с ноябрем-декабрем 2011 года, то в январе-феврале 2012-го количество выданных кредитов и вовсе сократилось почти вдвое. Отчасти в этом «виновато», отмечают участники рынка, традиционное сезонное колебание – январь, из-за большого количества праздничных дней, всегда сильно проигрывает декабрю с его ажиотажным спросом. Но не исключают и того, что из-за удорожания стоимости кредитов часть покупательского спроса переместилась в сторону альтернативных вариантов оплаты жилья (например, беспроцентной рассрочки, предлагаемой многими застройщиками).
Банки не хотят терять потенциальных заемщиков – они стараются сгладить неприятное впечатление от повышения ставок. Многие кредитные организации одновременно отменяют комиссионные сборы. По данным АИЖК, от комиссии за выдачу ипотеки отказались Абсолют-банк, «Возрождение», ВТБ24, Газпромбанк, Delta Credit, «Уралсиб», НОМОС-банк, РосЕвробанк. Как правило, комиссии составляют 1-2% от суммы займа. Несложно подсчитать, что замена неравноценна. Даже для небольшого кредита (1 млн руб. сроком на 10 лет) переплата при повышении процентной ставки на 0,5-1 п.п. составит 50-70 тыс. руб., тогда как отмененная комиссия взималась примерно в размере 10 тыс. руб. И чем больше будет заемная сумма и срок обслуживания кредита, тем менее утешительно будет выглядеть предложенная банками компенсация.
Акции возвращаются
Другой способ повысить собственную привлекательность – запуск всевозможных акций, которые вновь появляются на рынке. Так, Абсолют банк сначала объявил однодневную акцию «Поймай удачу» – счастливчики, подписавшие договор ипотечного кредитования 29 февраля, вне зависимости от условий, на которых выдавался рублевый заем, получили его под12,29% годовых. Видимо, этот метод воздействия на нерешительных и неторопливых клиентов принес хорошие результаты – банк запустил новую акцию с той же идеологией, действующую с 1 апреля по 31 августа 2012 года. Согласно условиям спецпрограммы, каждый клиент, оформивший договор кредитования в течение двух недель с момента принятия банком положительного решения по кредиту, может рассчитывать на снижение ставки на 0,5 п.п., в течение двух последующих недель – на 0,25 п.п.
Недавно «ЮниКредит банк» также объявил, что клиенты, заключившие кредитный договор с 1 апреля по 31 мая 2012, получат скидку в размере 0,5% от стандартной процентной ставке по классическим ипотечным программам. Впрочем, если разобраться, ни первая, ни вторая кредитная организация не предлагают ничего потрясающего. Если взять кредит на 10 лет и внести первоначальный взнос от 50% до 70% от стоимости приобретаемого жилья, ставки с учетом акции снижаются до вполне среднерыночного уровня – до 12,5-12,75%.
Сбербанк, взамен завершившимся, также запустил новую спецпрограмму «2012». В ее рамках предлагается кредит сроком на 30 лет, с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости и по вполне щадящей ставке – 11% годовых. Кроме того, надбавка к ставке на период строительства объекта недвижимости и до регистрации ипотеки снижена с 1,15-3,75% годовых в рублях до единого размера – 1%. Однако в программе есть одно «но» – она значительно уже, чем прошлогодние «В десятку!» и «Возьми за 8%». Особое предложение распространяется исключительно на сбербанковскую программу «Ипотека с господдержкой» и, видимо, запущено для конкуренции с программами АИЖК.
«Стратегия банков напоминает их поведение на выходе из кризиса 2008 года: тогда они тоже не были уверены, что могут снизить ставки на длительный срок, и предпочитали проводить всевозможные временные акции, спецпрограммы с партнерскими компаниями – застройщиками, предоставлять скидки брокерам», – вспоминает Максим Ельцов. По его мнению, такая тарифная политика выгодна кредитным организациям, так как, с одной стороны, является рычагом психологического давления на клиента, побуждая его поспешить взять кредит до конца действия программы. С другой стороны, оставляет поле для маневра: в случае ухудшения ситуации со стоимостью привлекаемых денежных ресурсов банку достаточно завершить акцию и вернуться к базовым ставкам. И не придется публично объявлять о фактическом повышении стоимости кредита.
