– Олег Валентинович, предлагаю начать наш разговор с проблемы, которая обсуждается уже не первый год: может ли пресловутый 214-й федеральный закон в полной мере защищать права дольщиков или же он устарел и требует немедленной корректировки? И есть ли к нему претензии со стороны застройщиков?
– Начну с того, что 214-ФЗ – это в любом случае шаг вперед в деле защиты прав дольщиков. Разумеется, он на 100% не гарантирует получения квартиры – не защищает как от возможного банкротства застройщика, так и от случаев мошенничества. Он не отменяет необходимости тщательно изучать историю компании, у которой вы собираетесь приобретать строящееся жилье, даже если она работает по договорам долевого участия. Нужно смотреть, что это за компания, что она построила, в какие сроки и т. д. Но зато от двойных продаж закон однозначно защищает. И кроме того, покупатель может быть уверен, что на момент заключения договора у застройщика есть все необходимые документы: разрешение на строительство, заключение экспертизы и прочее. Это уже большой плюс. Особенно если вспомнить истории с надстраиваемыми этажами пятилетней давности, когда дом сначала был 12-этажным, а потом вдруг становился 16-этажным.
С точки зрения застройщика в законе есть пробелы, над которыми нужно работать. Основной момент, который сейчас волнует бизнес, – возможность покупателя в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать деньги назад. Это спорная норма, ведь может так получиться, что большое число людей одновременно потребуют свои деньги назад. И тогда есть риск, что финансовая ситуация застройщика изменится в худшую сторону и дом будет не достроен. Ситуация гипотетическая, конечно, но вполне возможная. Но я считаю, что сломя голову менять 214-ФЗ, несмотря на все эти недостатки, нет никакой необходимости.
– Петербургские власти в последнее время предлагают (пусть пока и на уровне разговоров) одно глобальное новшество за другим. То долевое строительство хотят отменить, то запретить строить студии. Что вы думаете по этому поводу? Кстати, в связи с запретом покупки строящегося жилья чиновники приводят в пример Финляндию, где продавать можно только уже готовые квартиры.
– Это довольно распространенное заблуждение, на самом деле в Финляндии гражданин покупает не недвижимость, а пакет акций. И эта сделка не требует регистрации. Процедура очень похожа на наши ЖСК, отличие в том, что акционером покупатель доли будет являться всю оставшуюся жизнь. Но реализация акций возможна и на этапе котлована, и в ходе строительства.
Вот что точно отличает процесс покупки недвижимости за рубежом, так это низкие процентные ставки. Причем как для застройщика, так и для покупателя. В той же Финляндии ипотека – это 2-2,5% годовых. При покупке готового жилья – 4-4,5%. Банки вместе с застройщиками стимулируют приобретение жилья в кредит. Плюс там нет «серых» зарплат, кредит доступен абсолютно всем. У нас, к сожалению, все не так. И по зарплатам, и по процентам.
Действительно, когда к нам на рынок приходят западные застройщики, для них ситуация с долевым строительством удивительна. Они делают квадратные глаза и говорят: «Почему мы должны этим заниматься, мы же не банк? Мы только строим, так что давайте либо деньги сразу, либо по частям, но через банк». Приходится объяснять нашим западным партнерам, что сегодня больше половины людей приобретают жилье по схеме ДДУ, причем многие готовы оплачивать его только в рассрочку, не все имеют возможность взять кредит. Так вот если мы запретим долевое строительство, мы просто-напросто отсечем половину покупателей, а это означает, что эти люди останутся без нового жилья. Мне кажется, что пока в России кредитные ставки на нынешнем уровне и пока в стране существуют «серые» зарплаты, ничего менять нельзя.
– А что скажете по поводу студий?
– Это просто забавно, другого слова я подобрать не могу. Потому что, по этой логике, нужно запретить коммуналки. Ведь как же можно жить в восьмиметровой комнате, это ведь совсем бесчеловечно? Я утрирую, конечно, а если серьезно, то сегодня застройщики выводят на рынок то, что востребовано покупателями. К сожалению, покупательская способность наших сограждан такова, что более просторное жилье они приобрести не могут. Я думаю, если бы по санитарным нормам можно было бы строить квартиры по 10 кв. м, они пользовались бы еще большим спросом. И не потому, что такие замечательные, а потому, что купить лучше большинство желающих просто не могут. Не вижу смысла в том, чтобы оставлять людей жить в коммуналках. Вот этим бы заняться государству, так как никто кроме него эту проблему не решит.
– Перейдем к тому, что традиционно волнует наших читателей больше всего – будут ли и в каком объеме расти цены на первичном рынке Петербурга? В начале года мы уже отмечали новый тренд – цены рванули вверх. Это закономерность или стечение обстоятельств?
– Я думаю, что повышение цен в начале года произошло в силу целой совокупности факторов. Не секрет, что наша экономика сильно зависит от цен на энергоресурсы. И пока цены на нефть и газ высоки, доходы от них растекаются по стране, особенно по крупным городам. Доходы населения здесь растут, соответственно, повышается и спрос на жилье, а вслед за ним и цены. Кроме того, люди перестали держать сбережения в валюте из-за нестабильности курсов. А потому инвестиционный интерес перераспределяется в сторону недвижимости – как традиционно самого надежного инструмента сбережения и преумножения.
Именно совокупность этих двух факторов приводит к тому, что количество обращений к застройщикам и агентствам недвижимости растет с каждым днем. Эти процессы продолжаются уже более полутора лет. Ситуация сильно похожа на докризисную, мы и сами не ожидали такого активного роста. Думаю, что летом будем наблюдать стабилизацию на рынке, ведь рынок не может расти постоянно. А осенью, если не будет никаких катаклизмов, цены продолжат расти. В целом по городу за год они вряд ли повысятся больше, чем на 15%. Но по отдельным объектам рост цен уже превышает этот показатель и они продолжают расти.
– Еще один актуальный вопрос – качество строящихся домов. Многие эксперты говорят о том, что в последние годы оно катастрофически падает.
– Вот с этим я бы поспорил. В сегменте массового спроса я, напротив, вижу улучшение качества. Объясняется это тем, что сейчас на рынке есть несколько масштабных объектов-миллионников. Там у застройщиков есть потребность реализовывать постоянно большие объемы жилья, что, в свою очередь, усиливает конкуренцию. Застройщики начали обращать на это внимание, так же как и на архитектуру зданий, – стали пытаться выделяться на фоне остальных. Уровень отделки самих квартир стал совершенно другой. По Setl City могу сказать, что отделка сейчас такая, в которой уже можно совсем ничего не менять.
– Раз уж вы заговорили про крупные проекты, предлагаю развить эту тему. Недавно правительство Ленобласти ограничило высотность и общую жилую площадь проектов комплексного освоения территорий (КОТ) на землях 47-го региона. Приведет ли это решение к росту цен в популярных сейчас новостройках на границе города?
– Вообще, КОТам нужно сказать спасибо за то, что у нас нет более высокого роста цен. Точечная застройка не удовлетворила бы того спроса, который есть сейчас. Введение новых норм градостроительного проектирования в Ленобласти прямо сейчас к повышению цен не приведет. И через год тоже. А вот через два-три – обязательно. Просто потому, что уменьшится количество жилья, которое можно будет возвести на той или иной территории. Соответственно, станет меньше объем предложения и это, естественно, подтолкнет вверх цены.
В искусственных ограничениях я не вижу никакого смысла. Тут можно лишь повторить то, что я уже говорил по поводу студий. Конечно, хотелось бы строить красивые пятиэтажные дома подальше друг от друга. Но сейчас в городе есть громадный спрос на жилье, который удовлетворить можно только массовым строительством. Более комфортную среду нужно создавать после того, как мы расселим коммуналки.
– Доля КОТов в общем объеме продаваемого жилья постоянно растет. До каких пределов может дойти эта доля в ближайшие годы?
– Тут довольно сложно говорить о процентном соотношении, поскольку непонятна терминология. На мой взгляд, КОТ – это проект, где один или несколько девелоперов занимаются всем: от подготовки инженерных коммуникаций до собственно строительства жилья и социальной инфраструктуры. При таком определении весь Приморский район – это сплошной КОТ. И тогда на сегодня 80% жилья покупается именно в таких крупных проектах. Точечная застройка, бизнес-класс и «элита» занимают остальные 20%. Думаю, в скором времени 90% жилья будут покупать в рамках КОТ, а точечные проекты исчезнут вовсе. Останется разве что реконструкция старого фонда.
Но крупные проекты-миллионники вроде «Нового Оккервиля» или «Северной долины» – это совсем другая история. В них покупается, по нашим сведениям, около 40% жилья. И вот эта доля может вырасти за три ближайших года до 70%.
– Вы упомянули про реновацию старого фонда. Но по этому поводу тоже сломано уже немало копий. Одни предлагают восстанавливать ветхие здания в историческом центре в полном объеме, другие настаивают, что сохранять нужно только фасад. Вы к какому лагерю относитесь?
– Я сторонник комфортного технологичного жилья. Поэтому говорить о полном восстановлении планировок совершенно нелепо. Технологии и потребности покупателя ушли далеко вперед, они не такие, как 200 лет назад. А современные планировки и материалы – это только плюс для будущих жильцов. Тем более что здесь мы не изобретаем велосипед: такое отношение к старому фонду существует во всем мире. И тут я посмотрел бы шире: я совершенно не против современной точечной застройки в старых фасадах. Главное удачно вписать новую застройку в историческую. Потому что город-памятник – это хорошо, но он не всегда позволяет людям комфортно жить. А Петербург должен быть прежде всег, для жителей, а для туристов – уже во вторую очередь.
– Не могу не поинтересоваться вашим мнением и по поводу несколько скандальной программы реновации хрущевок, которую то запускают, то отменяют. Она действительно не проработана, как считают, к примеру, наши городские депутаты?
– К этой программе от «СПб Реновации» я отношусь весьма положительно. И мне больше всего нравится подход девелопера: это не просто замена ветхого фонда на новые жилые дома эконом-класса. Они привлекают известных архитекторов, и то, что мы увидим на месте хрущевок, действительно будет передовой европейской архитектурной мыслью. И, насколько мне известно (а «Петербургская Недвижимость» выступала консультантом этого проекта и всю историю мы знаем изнутри), вопросам социальной инфраструктуры уделяется большое внимание. В любом случае облик этих районов изменится в лучшую сторону. Тем более что расселяться должно жилье аварийное, которое не соответствует никаким нормам.
Но, конечно, проект не может быть реализован без помощи государства. В первую очередь требуется убедить людей, что это не обман. Им нужно показать и даже доказать необходимость переселения в другие дома. Государству нужно проявить волю. И люди в результате скажут спасибо.
