Предложение загородной недвижимости Ломоносовского района крайне разносортно. Здесь есть элитные поселки еще из «докризисной эпохи», где домовладения стоят от 15 млн руб., они сегодня мало востребованы покупателями. Есть огромные земельные массивы дешевой земли без инженерных коммуникаций. Мы же стараемся исследовать качественные проекты с внятными перспективами развития.
На этот раз перед нашим объективом предстали коттеджные поселки «Петергофские предместья», «Сергиевское» и «Именье Оржицкого». Все три расположены недалеко от КАД и, значит, могут использоваться для постоянного проживания.
Петергофские предместья
Съезжаем с КАД на Гостилицкое шоссе и следуем по нему около 20 км – мимо Петровского, Гостилиц. После перекрестка с дорогой А120 остается проехать еще 3 км, и мы оказываемся на месте – в коттеджном поселке «Петергофские предместья».
Это довольно крупный проект (62 га) от группы компаний «МидГард». Он поделен на три примерно равные очереди: в первой предлагаются участки с обязательным подрядом, во второй и третьей – без подряда. Всего же в поселке 435 земельных участков от 8 до 30 соток. Цена за сотку варьируется от 35 до 50 тыс. рублей, самые дорогие участки – у леса.
Коммуникации оплачиваются отдельно. Минимальный пакет инженерии, включающий дороги и 3 кВт электричества, стоит 150 тыс. руб. Но выгоднее сразу брать расширенный набор «дороги + 5 кВт» за 200 тыс. руб., потому что докупать мощности все равно придется, а стоят они 30 тыс. за каждый киловатт.
Поселок «Петергофские предместья» будет газифицирован, но не весь. Газ подведут только к участкам в I и II очередях (стоимость 200 и 250 тыс. руб. соответственно, причем в первых двух очередях подключение к газопроводу является обязательным условием покупки участка). А III очередь, где газ не предусмотрен, позиционируется как «дачная» часть проекта, ориентированная на сезонное проживание.
На территории коттеджного поселка планируется построить здание администрации, торговый центр, детский сад, спортивную и детскую площадки, гостевую парковку. Конечно, все это – в перспективе, но перспективы эти нам видятся вполне реальными. Поселок «Петергофские предместья» на рынке относительно недавно – продажи стартовали в августе 2011 года. Но освоение земельного массива идет достаточно бодро. На территории поселка мы застали большое количество строительной техники и рабочих. В мае застройщик планирует приступить к возведению коттеджей первой очереди.
Поскольку проект «Петергофские предместья» достаточно крупный и рассчитан на долгосрочную перспективу, мы будем информировать наших читателей о его развитии. И обязательно приедем сюда еще, да и, может быть, не один раз.
Сергиевское
Проезжаем чуть дальше по Гостилицкому шоссе до указателя «Заостровье». Сразу после него поворачиваем налево – на деревню Муховицы (еще около 3 км). Именно здесь находится следующий коттеджный поселок – «Сергиевское».
Проект реализует компания «Современный дом» на земельном массиве площадью 4,7 га. Территория поделена на 36 участков по 10 соток. Все они продаются только со строительным подрядом, что, между прочим, обеспечивает проекту единое стилевое решение. Размеры домовладений довольно большие: 28 домов площадью по 170 кв. м, остальные – 110 кв. м. Коттеджи возводятся по каркасно-панельной технологии. Причем застройщик, в отличие от многих других компаний, не покупает готовые домокомплекты у заводов, занятых массовым производством, а сам делает основные конструктивные элементы каркаса и обшивки. Видимо, поэтому коттеджи в «Сергиевском» выглядят очень добротными, построенными на совесть.
Цены в поселке относительно невысоки: дом площадью 110 кв. м с земельным участком стоит 3,5 млн руб., за 170-метровый коттедж просят 4,2 млн. Причем коттеджи сдаются уже с чистовой отделкой (внутри – вагонка, гипсокартон). Поскольку в поселке уже есть построенные дома, покупатель может сам оценить качество внутренней отделки.
В указанную выше стоимость включены и коммуникации: дороги, электрические сети (выделяется мощность 5-7 кВт в зависимости от площади дома, каждый дополнительный киловатт стоит 30 тыс. руб.), локальное водоснабжение и канализация.
А вот подведение газа к поселку не планируется. И это, безусловно, минус. Ведь без магистрального газа коттеджный поселок едва ли может рассматриваться как место для постоянного проживания. Тем более что и объектов социальной инфраструктуры, кроме детской площадки, в нем не предусмотрено.
Для дачного же формата, на наш взгляд, в «Сергиевском» – великоваты коттеджи (не каждый готов содержать дом площадью 110 и уж тем более 170 кв. м для сезонного отдыха). Да и природное окружение оставляет желать лучшего. Так, до ближайших озер придется ехать около 9 км.
Наше резюме таково: поселок «Сергиевское» – красивый, качественный проект, но формат его является достаточно спорным.
Имение Оржицкого
Возвращаясь назад, мы свернули с Гостилицкого шоссе в сторону Красносельского. Наша цель – деревня Большое Забородье, которая находится примерно в 16 км от кольцевой. Рядом с этой деревней недавно, в конце 2011 года, началось строительство коттеджного поселка «Имение Оржицкого». Название проекта апеллирует к прошлому, когда-то здешние земли принадлежали Николаю Оржицкому, опальному помещику, сочувствовавшему декабристам.
Проект принадлежит частному собственнику. Реализацией объектов в коттеджном поселке занимается «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН). В настоящее время на продажу выставлена первая очередь проекта – 54 участка. Из них 25 с обязательным строительным подрядом, остальные – без. Размеры участков варьируются от 6 до 15 соток. Покупателям предлагаются дома от 80 кв. м из газобетона. Строительство дома минимальной площади обойдется в 2 млн руб.
Застраивать поселок планируется в стиле старого Таллина. Насколько удастся выдержать единую концепцию, покажет время, – все-таки почти половина участков продается без подрядных ограничений. В настоящее время в поселке построены ворота – две «средневековые» башенки и один небольшой демонстрационный дом. В принципе – немало, учитывая, что проект стартовал четыре месяца назад.
Сотка земли в поселке стоит от 70 тыс. руб., платеж за подведение инженерных сетей составляет 150 тыс. руб. В эту сумму включено строительство дорог и подключение к электросетям, монтаж которых обещают начать после того, как полностью сойдет снег. На каждый участок выделяется по 5 кВт электричества. По словам застройщика, увеличить мощности покупатели смогут в частном порядке – за 550 руб. (см. Постановление Правительства РФ № 334). Также в 2012 году в поселок обещают провести газ. Водоснабжение будет осуществляться из индивидуальных скважин. Канализация – также локальная.
Мы пока воздержимся от оценок проекта «Имение Оржицкого». Если все планы девелопера будут воплощены в жизнь, получится хороший поселок, удобный для постоянного проживания. В общем, обязательно приедем сюда еще раз, после того как в поселке будут сданы сети и построено еще несколько домов.
Ломоносовский район сегодня не может похвастать большим количеством проектов, находящихся в высокой стадии готовности – особенно в недорогом сегменте. Поэтому покупатель недвижимости здесь должен особенно тщательно подходить к выбору коттеджного поселка, ему следует проверить все документы на предлагаемый участок, причем желательно с юристом.
