– Юрий, буквально на днях вы начали продажи в IV очереди коттеджного поселка «Киссолово» во Всеволожском районе. Скажите, ее концепция будет как-то отличаться от предыдущих трех очередей?
– Да, мы следим за изменениями спроса и стараемся следовать им. По нашим данным, сегодня на рынке востребованы небольшие по размерам участки по цене не более 2,5 млн руб. Люди теперь не хотят покупать много земли, ведь большой участок требует много внимания. В предыдущих очередях «Киссолово» есть участки по 18 соток, и, поверьте, редкий домовладелец использует все эту площадь – особенно зимой. Обычно от снега бывают очищены лишь дорожка к дому и парковочное место, все остальное пространство утопает в сугробах. Поэтому в IV очереди проекта мы предлагаем участки от 7,5 сотки.
– А какую цену люди сегодня готовы платить за домовладение – дом с участком? Разумеется, мы сейчас говорим о коттеджах для постоянного проживания, а не дачах.
– Сегодня хорошо идут продажи коттеджей, сопоставимых по цене с двух-, трехкомнатными квартирами комфорт-класса. Стоимость такой квартиры в развитом районе города варьируется от 5 до 6,5 млн руб. Соответственно, самый ходовой товар на загородном рынке, по нашим оценкам, – коттедж площадью 120-140 кв. м с участком до 10 соток не дороже 6-6,5 млн.
– То есть любой девелопер может смело застраивать свой земельный массив такими домовладениями, и ему гарантирован успех? Честно говоря, сомневаюсь.
– Вы правы, одного попадания в популярный ценовой сегмент мало. Чтобы продажа коттеджей была успешной, нужно соблюсти массу условий. Во-первых, важен правильный выбор места. Тут нужно учитывать все: загруженность существующих дорог и перспективы развития дорожной сети, наличие поблизости вредных производств, планы других девелоперов по освоению соседних участков, природное окружение. Даже скорость ветра в данном конкретном месте может иметь значение.
Второй важный момент – опыт и репутация девелопера. Когда мы начинали строить коттеджный поселок «Киссолово» в 2009 году, в самый разгар кризиса, достаточно было просто планомерно развивать проект, чтобы люди тебе поверили. Ведь большинство поселков вообще стояли без каких-либо подвижек.
Сегодня почти все поселки так или иначе развиваются, кто-то быстрее, кто-то – медленнее. Поэтому привлекать покупателя стало труднее. Люди подолгу выбирают, сравнивают, следят за стройкой. В приоритете оказываются те девелоперы, у которых уже есть успешно реализованные проекты, есть готовые дома, которые можно показать клиенту.
Ну и, конечно, чтобы поселок успешно продавался, в нем также не должно быть проблем с инженерными коммуникациями.
– А наполнение коттеджного поселка объектами социальной инфраструктуры имеет значение? Нужен ли проекту комфорт-класса свой детский садик, спортивный центр, магазин?
– Нельзя перегружать проект такими объектами. Ведь в конечном итоге их содержание ложиться на плечи жителей поселка. Скорее, надо так выбирать место для проекта, чтобы оттуда можно было в разумные сроки доехать на машине до детского сада, школы, магазинов. С торговыми объектами вообще меньше всего проблем. Продукты, например, можно купить в супермаркете по пути домой, а маленькие магазинчики рядом с поселками порой возникают стихийно, когда большинство домов заселено и появляется стабильный спрос на товары повседневного пользования.
На мой взгляд, самое главное, что должен учесть покупатель загородной недвижимости, – сколько времени ему понадобится, чтобы отвезти ребенка в детский сад или школу. Если путь занимает более 30-40 минут, это уже критично. Имеет смысл заранее «протестировать» маршрут, оценить уровень пробок. Эйфория от переезда за город быстро проходит, потом наступают будни, каждодневные проблемы, которые надо как-то решать.
Знаете, если бы инфраструктура в Ленобласти была хорошо развита, рынок загородных объектов успешно конкурировал бы с рынком городских квартир. Пока же лишь единицы коттеджных поселков могут похвастать расположением, способным обеспечить городской комфорт будущим жителям.
– Как вы считаете, на рынке сейчас есть предпосылки для роста цен на дома и участки? Ведь высокий сезон начался.
– Я не думаю, что серьезный рост цен возможен. У целого ряда девелоперов, которые просчитались с теми или иными параметрами своих проектов, продажи коттеджей единичны. Им приходится снижать, а не поднимать стоимость объектов. Но даже успешные компании, ежемесячно совершающие по нескольку сделок, понимают, что значительное колебание цены может серьезно сказаться на уровне продаж.
Да, в некоторых особенно востребованных проектах сейчас наблюдается рост цен на 5-10%. Но это нормальное плановое повышение, связанное с инфляцией, подорожанием стройматериалов. Кроме того, в коттеджных поселках цены могут расти в связи с повышением степени готовности проекта. Но никаких глобальных перемен на загородном рынке в ближайшее время ждать не стоит.
Справка БН
Компания «Весна» (Spring Development) работает на загородном рынке с 2009 года. В настоящее время реализует три девелоперских проекта – «Киссолово» (Всеволожский район), «Одуванчик» (Ломоносовский) и «Ландыши» (Тосненский).
