Наиболее популярные у нанимателей объекты – квартиры эконом-класса, на которые приходится до 90% предложения на петербургском рынке аренды. Поэтому в своем исследовании мы сконцентрировались именно на таких вариантах. Стоимость найма жилья эконом-класса варьируется значительно – разница в арендной ставке между самым дешевым и самым дорогим предложением доходит до 40%. На уровень ставки влияет сразу несколько факторов. Зная их, можно определить адекватную «цену» своей квартиры и понять, можно ли повысить доходность от сдачи ее в аренду.
Факторы влияния
Наиболее существенным фактором, от которого зависит размер арендной ставки, является местоположение квартиры. В эконом-сегменте рынка аренды наибольшее значение имеет удаленность дома, в котором расположена квартира, от станции метрополитена. «Удачная локация (если до метро можно дойти за десять, максимум пятнадцать минут) может увеличить арендную ставку на 10-15% по сравнению с аналогичным объектом, расположенным в менее удачном месте», – поясняет руководитель отдела жилой аренды ГК «Экотон» Лия Григорьева.
Второй фактор – возраст и состояние дома, в котором расположена квартира. Чем «моложе» дом, тем больше спрос. По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», наибольшей популярностью у нанимателей сегодня пользуются квартиры в домах не старше десяти лет.
Третий фактор – степень развития транспортной, торговой и социальной инфраструктуры в районе, где расположена ваша квартира. В данном случае дороже обойдется наем квартиры, расположенной в удобном с точки зрения транспортной доступности месте. Желательно наличие на придомовой территории парковки или паркинга. Важно, чтобы неподалеку от дома были крупные торговые центры или, хотя бы, магазины шаговой доступности. Степень развития социальной инфраструктуры также важна для многих нанимателей, особенно для квартиросъемщиков с детьми. «Они стараются снять жилье в уже обжитых районах, где в достатке школы, детские сады, спортивные сооружения и другие «социальные блага». Как правило, арендная ставка на квартиры в таких районах выше, чем на слаборазвитой окраине», – добавляет Лия Григорьева.
И, наконец, четвертый фактор – престижность окружения. Здесь значение прежде всего имеет близость дома к центру города, привлекательность и «статусность» конкретной улицы, однородность социального окружения и т. д. Именно благодаря этому фактору хрущевки около станции метро «Московская» пользуются повышенным спросом со стороны нанимателей и покупателей жилья и стоят в обоих случаях дороже своих аналогов в менее развитых районах города на 10-20%.
Эти четыре фактора помогут определить цену, за которую может быть сдана недвижимость. И кроме того – какой ремонт и «начинку» стоит делать в вашей квартире (отделка, мебель и бытовая техника). «Например, нет смысла тратиться на дорогой евроремонт в «убитой» хрущевке на окраине города. Такие затраты попросту не окупятся – квартиру эконом-класса все равно не удастся сдать как объект комфорт- или бизнес-класса», – отмечает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака» Александр Пастухов.
Нанимателям, выбирающим дорогие квартиры, важно не только их внутреннее состояние, но также общее состояние и внешний вид жилого дома, безопасность проживания в нем (домофон, консьерж, наличие подземного паркинга), социальный статус соседей, престижная локация. Поэтому либо хрущевка с евроремонтом будет «простаивать» без нанимателей, либо ее собственнику придется снижать заявленную арендную ставку.
Принципы оценки
Для того чтобы определить «потолок» арендной ставки для вашей квартиры, нужно внимательно изучить предложения на городском рынке аренды, то есть провести маркетинговое исследование. Сделать это можно, зайдя на специализированные порталы, например, БН, или изучив профильные печатные СМИ, такие как каталог «Сдам. Сниму».
Отберите квартиры, аналогичные вашей (район, станция метро, тип дома, количество комнат) и посмотрите на диапазон арендных ставок. Отбросьте 10% самых дорогих и самых дешевых предложений. Оставшиеся – это рыночный диапазон арендных ставок на момент исследования. Затем оцените, что влияет на уровень арендной ставки у отобранных квартир. Где-то собственник хочет получить больше за недавно сделанный в квартире евроремонт, где-то – за вид из окон на парк или памятник архитектуры, где-то – за станцию метро, расположенную напротив дома. На основе полученных данных станет понятно, за сколько сейчас может быть сдана ваша квартира, а также какова максимальная ставка, по которой предлагаются похожие объекты.
Размер эффективной арендной ставки еще можно узнать, обратившись к профессиональному риэлтору. Консультация и помощь специалиста в поиске нанимателей для собственников жилья абсолютно бесплатна.
Точка отсчета
Арендные ставки на жилье эконом-класса могут сильно варьироваться. Возьмем для примера однокомнатные квартиры.
По мнению риэлторов, легче всего «однушки» сдавать пустыми. «В этом случае расходы на подготовку квартиры к сдаче в аренду и затраты на эксплуатацию будут минимальными, что удобно для собственника. Кроме того, на рынке аренды всегда есть спрос на пустые квартиры (то есть объекты «с ремонтом», но без мебели и бытовой техники), а предложение таких вариантов, наоборот, невелико», – говорит руководитель отдела аренды агентства «Александр-Недвижимость» Антон Кульчицкий.
Сдать «пустую» квартиру эконом-класса можно начиная от 12 тыс. руб. в месяц (в зависимости от типа дома и его местоположения). Такие данные приводит Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос».
Если в квартире давно (иногда с советских времен) не делался ремонт, но в ней есть минимально необходимая, хотя и старая мебель (кухонный гарнитур, кровать и шкаф), сдать такую квартиру удастся за 14-16 тыс. руб. в месяц.
Ремонт десятилетней давности, относительно новая мебель, недорогие сантехника и бытовые приборы поднимут ставку уже до 16-18 тыс. руб.
«Свежий» ремонт, новая мебель и импортная бытовая техника увеличат сумму ежемесячного платежа в среднем до 20 тыс. руб.
Практические подсчеты
Определившись с тем, за сколько сейчас может быть сдана ваша квартира, оцените ее потенциал – может ли она приносить больший доход и при каких условиях.
Для этого еще раз пересмотрите четыре основных фактора, влияющих на стоимость аренды квартиры, и определите, стоит ли повышать арендную ставку. То есть должна быть корреляция между местоположением, состоянием дома, степенью развития инфраструктуры района, престижностью локации и с другой стороны – арендной ставкой жилья.
Но даже если объект находится в непопулярном у нанимателей по тем или иным причинам районе города (плохое транспортное сообщение, наличие по соседству крупных промышленных объектов, ветхий жилой фонд и т. д.), при определенных усилиях увеличить арендную ставку на несколько тысяч рублей все-таки можно.
Для начала будет достаточно нескольких элементарных действий. Прежде всего устройте в квартире генеральную уборку, а также вынесите из квартиры лишнюю и старую мебель. Если состояние парадной оставляет желать лучшего, имеет смысл самостоятельно отмыть стены и пол в лифте, на первом этаже, и на этаже, где расположена квартира. Хорошее впечатление помогут создать коврики у лифта и у входной двери, а также цветы на подоконниках на лестнице. Иногда одного этого бывает достаточно, чтобы сдать квартиру на 1 тыс. руб. дороже.
Если у собственника есть свободные средства, можно пойти на дополнительные траты. «В этом случае речь идет о «легком» косметическом ремонте (переклеивание обоев, побелка потолка, замена осветительных приборов, если нужно – линолеума и дверных ручек). «Освежит» квартиру покупка новой мебели и бытовой техники (пусть и бывшей в употреблении, но выглядящей презентабельно). Это поможет избавиться от имиджа «бабушкиной квартиры», куда свозят весь хлам», – советует Александр Пастухов.
Расходы на описанные выше манипуляции могут составить для однокомнатной квартиры от 50 тыс. руб. (в случае если собственник решил ограничиться небольшим косметическим ремонтом) до 250 тыс. руб. (если после ремонта для квартиры приобретается новая мебель и бытовая техника). Сумма вложений зависит от степени «убитости» квартиры и материальных возможностей ее собственника.
Для «однушки» эконом-класса арендную ставку можно таким образом поднять на 2-3 тыс. руб. Расходы на ее ремонт окупятся в течение одного-двух лет (в среднем однокомнатные квартиры эконом-класс в приличном состоянии приносят своим владельцам 200-240 тыс. руб. в год). Поэтому проводить подобные улучшения имеет смысл, если вы собираетесь сдавать квартиру в течение бόльшего срока.
