По сравнению с февралем поменялись и ценовые диапазоны выставленных на продажу квартир. Так, если месяц назад доля дешевых объектов, цена которых меньше 60 тыс. руб./кв. м, составляла 14,7%, то сейчас 12,7% от общего объема. Диапазон от 60 до 70 тыс. руб. в феврале составлял 28,9% рынка, в марте данный диапазон уменьшился до 25,7%. Большую долю рынка по-прежнему составляет диапазон от 60 до 90 тыс. руб. за кв. м и составляет 66,3% от объема выставленных на продажу квартир в стоящихся домах.
Объем предложения строительных объектов, в которых идут продажи квартир, на начало месяца составил 267 адреса (с учетом очередей), что на 1,1% больше показателя в феврале 2012 года. Доля сданных домов во всем предложении на рынке новостроек в марте 2012 года составляет 31,8%, частично сданных – 8,6%. И 59,6% от общего объема– это объекты, находящиеся на различных стадиях строительства.
С учетом стадий строительства новостроек и наличием корпусов структура предложения выглядит следующим образом: 34,8 % занимают дома, сданные госкомиссии, 38,5% – это объекты с заявленным сроком – первое и второе полугодие 2012 года. В 2013 году обещают сдать 20,1% строящихся домов, на 2014 год приходится 5,3% и на 2015 год – 1,2% от количества объектов, находящихся в продаже.
Структура предложения по классам жилья на первичном рынке за исследуемый период по классу «комфорт» и «эконом» остается неизменной. Эконом-класс занимает большую часть предложения на рынке и составляет 60,1% от общего количества строительных объектов. Доля комфорт-класса остается на уровне 32,7%. В бизнес-классе, по сравнению с мартом 2011 года, предложение уменьшилось с 8,8% до 7%.
Средняя цена предложения с разделением по классу жилья на март 2012 года составляет: эконом – 72,5 тыс. руб. за кв. м, комфорт – 95,6 тыс. руб. и бизнес – 162,2 тыс. руб. за «метр» жилья на рынке квартир в строящихся домах.
В структуре предложения на рынке новостроек по-прежнему преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что занимает практически 73% рынка, трехкомнатные составляют в среднем 24,2%. Многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 2,7% от общего объема квартир в строящихся домах.
В предложении с разбивкой по типу домов преобладают в большей степени кирпично-монолитные дома, что составляет 72,9% от всего рынка. Меньшая доля предложения в панельных домах, что занимает 3,3%. Доля домов смешанного типа, как правило, это дома с корпусами различной постройки (кирпично-монолитный и панельный), составляет 10,8%. Малоэтажное строительство на рынке строящегося жилья занимает 4,2% от общего объема новостроек.
Структура предложения на рынке строящегося жилья по диапазону площадей в марте 2012 года выглядит следующим образом. Максимальное количество предложений однокомнатных квартир, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 35 до 40 и от 40 до 45 кв. м общей площади, что занимает 29,5% и 26% от всего объема по указанному типу квартир. В сегменте двухкомнатных квартир максимальное предложение объектов приходится на диапазоны от 60 до 70 и от 50 до 60 кв. м, что занимает 34,4% и 37,6% от всего объема. По трехкомнатным квартирам максимальное число предложений объектов находится в диапазоне общей площади от 75 до 85, от 85 до 95 и от 95 до 105 кв. м, что составляет 28,6%, 20,7% и 20,6% от всего объема по данному типу квартир.
В среднем по рынку строящегося жилья цена предложения на однокомнатные квартиры повысилась за минувший месяц на 1,9%, на двухкомнатные – на 2,2%. Трехкомнатные подорожали на 3,5%. Средние цены предложения в марте 2012 года составляют: 1-комнатные квартиры – 3,3 млн руб., 2- комнатные квартиры – 4,9 млн руб., 3-комнатные – 7,4 млн руб.
По типу дома на рынке строящегося жилья наибольший процент изменения цены предложения показали кирпично-монолитные дома – 3%. Изменение в панельных домах составило 0,01% по отношению к февралю 2012 года . Самые дорогие квартиры предлагаются в домах кирпично-монолитной постройки, в марте 2012 года средняя цена предложения в целом по рынку новостроек составляет 80,3 тыс. руб. Стоимость квадратного метра в панельных строящихся домах составляет 72,7 тыс. руб. за кв. м жилья.
За прошедший период наибольший процент изменения средней цены предложения на рынке новостроек показали однокомнатные и трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах, изменение составило 3,5%. Изменение двухкомнатных квартир в кирпично-монолитных домах составило 2,9% по отношению к февралю 2012 года.
Самыми дорогими по стоимости квадратного метра на рынке квартир в строящихся домах по-прежнему остаются однокомнатные квартиры как в панельных, так и в кирпично-монолитных домах. Цена предложения в марте 2012 года составила в среднем 80-83 тыс. руб. за кв. м. Самыми дешевыми вариантами по стоимости квадратного метра остаются трехкомнатные квартиры в домах панельной постройки. На конец марта 2012 года средняя цена предложения составила 62,3 тыс. руб. за кв. м жилья.
В структуре предложения по районам по-прежнему лидирующие позиции занимают Приморский и Выборгский районы Петербурга, составляющие 36% от всего объема рынка новостроек. Далее на рынке квартир в строящихся домах большие доли занимают Невский, Московский, Петроградский, Красносельский и Калининский районы, предложение распределяется в среднем от 7,5% до 9,3% на каждый район. Минимальное количество строительных объектов наблюдается в Адмиралтейском и Центральном районах, их доля в предложении составляет 0,9% и 2,8 % соответственно.
Наибольший процент изменения средней цены показали квартиры в строящихся домах Адмиралтейского, Василеостровского и Красногвардейского районов Петербурга. Адмиралтейский район – изменение за месяц показало уменьшение на 5%, средняя цена в марте 2012 года составила 120,9 тыс. руб. за кв. м. Василеостровский район – изменение за месяц показало увеличение на 6,5%, средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках здесь 118,2 тыс. руб. Цена предложения в Красногвардейском районе в марте 2012 года составила 67 тыс. руб. за кв. м, что на 5,6% больше, чем в прошлом месяце.
Районом с самым дорогим предложением по-прежнему является Центральный, средняя стоимость квадратного метра в марте составила 149,2 тыс. руб. Самые дешевые квартиры в новостройках предлагаются в Красногвардейском, Красносельском и Фрунзенском районах Санкт-Петербурга, метр жилья здесь составляет в среднем от 67 тыс. до 71,2 тыс. руб.
Рассматривая спрос на рынке новостроек, так же как и на вторичном рынке жилья, стоит учитывать, что в основном покупатель исходит только из двух параметров – местоположения и цены. Оба этих параметра являются определяющими для 95% покупателей. Большая часть квартир приобретается с целью улучшения либо создания жилищных условий, что занимает практически 80% всех продаж. Оставшиеся проценты – это покупка квартиры «на вырост», то есть покупка с целью сбережения капитала и последующего использования покупателем либо членами его семьи, а также инвестиционные цели – с целью последующей перепродажи либо сдачи в аренду.
Наиболее востребованными являются студии и однокомнатные квартиры, составляющие 51,9% от доли спроса в объеме типовых квартир. Далее по популярности стоят двухкомнатные, в сумме со студиями и однокомнатными квартирами они составляют 84,8% всего спроса покупателей. Трехкомнатные квартиры занимают 14,5% от всех запросов по поиску жилья, оставшаяся доля приходится на четырехкомнатные и многокомнатные квартиры и не превышает 0,6%.
Зависимость покупательской активности от района города на первичном рынке жилья стабильна и во многом определяется объемом возводимого там жилья. Иными словами, если в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга новое строительство практически не ведется, то и спрос на него будет весьма ограничен. Популярными у покупателей на рынке новостроек являются северные районы (Приморский, Выборгский, Калининский), они составляют 33,9% от всех запросов.
Также наибольшим спросом пользуются квартиры в новостройках Московского района, его доля составляет 10,9% от общего числа запросов по поиску жилья. Наименьшим спросом пользуются Адмиралтейский и Центральный районы Петербурга.
В марте 2012 года максимальное количество обращений по поиску однокомнатных квартир в строящихся домах приходится на диапазон от 2 до 2,5 млн руб., что составляет 34,1% от всех запросов. Также у однокомнатных квартир пользовались наибольшим спросом ценовые диапазоны от 1,5 до 2 млн руб. и от 2,5 до 3 млн руб., что составило 19% и 22,3% соответственно. В двухкомнатных квартирах самыми популярными являются диапазоны от 3,5 до 4,5 млн руб. и от 2,5 до 3,5 млн руб., что занимает 38,6% и 31,5% соответственно от общего объема запросов по указанному типу. В сегменте трехкомнатных квартир максимальное количество покупательских предпочтений зафиксировано на объекты ценой от 5 до 6 млн руб., что составляет 31,1% от общего спроса и от 4 до 5 млн руб., что составляет 27,3% от всех запросов по поиску жилья по данному типу квартиры.
По площади максимальное количество покупательских обращений на первичном рынке жилья в сегменте однокомнатных квартир было зафиксировано на объекты от 35 до 40 кв. м, что занимает 37,7%, а также от 40 до 45 кв. м, что занимает 24,1% от всех запросов по указанному типу квартир. В сегменте двухкомнатных квартир максимальное количество покупательских предпочтений зафиксировано на объекты площадью от 50 до 60 и от 60 до 70 кв. м, что составляет 37,8% и 37,1% соответственно от общего количества обращений. По трехкомнатным квартирам максимальное число запросов приходилось на объекты площадью от 80 до 90 и от 90 до 100 кв. м общей площади, что занимает 27,4 и 27,6% соответственно от всех запросов по поиску жилья по данному типу квартиры.
Лидерами спроса по типам и местоположению квартир в марте 2012 года на рынке строящегося жилья являются однокомнатные квартиры Приморского и Московского районов Петербурга, средняя цена спроса составляет до 2,5 млн руб. Также наибольшим интересом у покупателей пользуются однокомнатные квартиры в Выборгском районе по цене до 2,4 млн руб.
В данном отчете использованы ресурсы Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»: каталог «Бюллетень Недвижимости», портал по недвижимости БН.ру, каталог «БСН – Новая недвижимость», Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос». А также данные строительных компаний – участников рынка.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2012
тел. (812) 329-36-78, e-mail: [email protected]
