По оценкам риэлторов новое жилье на вторичном рынке Петербурга самостоятельно подбирают до 30% покупателей. К специалистам они обращаются лишь на финальных этапах сделки, привлекая их для помощи в оформлении сделки купли-продажи. Это позволяет сэкономить довольно значительные суммы – 2-4% от стоимости жилья. Именно столько за комплексную услугу в среднем возьмет профессиональный риэлтор.
С чего начать?
При самостоятельном поиске вариантов квартир покупателю нужно прежде всего выяснить, какие информационные базы по недвижимости существуют в Петербурге. Интернет сегодня забит объявлениями о продаже жилья, много их и в печатных СМИ. Таким образом, выбор надежного источника информации – первая проблема, с которой сталкивается покупатель.
Определившись с ресурсом, переходим к поиску привлекательных вариантов и их тщательному изучению. Исходя из того что в рекламном объявлении можно разместить лишь небольшой объем информации, внешне «интересных» объектов может найтись до нескольких сотен. Поэтому вводим дополнительные ограничения при поиске (привязка к определенной станции метро, по типу дома и др.).
«Покупателю, решившему искать жилье самостоятельно, предстоит много рутинной работы. Ему придется тщательно анализировать имеющиеся в продаже объекты, ведь, как показывает практика, из всех вариантов, размещенных в газетах и интернете, приобрести можно только 20%. Остальные 80% – это информационный «мусор», квартиры «приманки», объекты, у которых проблемы с документами и т. п.», – предупреждает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Иногда короткого звонка по телефону, указанному в объявлении, достаточно, чтобы отсечь «лишний» вариант. Например, если на другом конце провода говорят, что понравившаяся квартира уже продана, но вам обязательно подберут другую не хуже, знайте, что вы попали на объект-«приманку», который, скорее всего, никогда реально не продавался. Цель такой рекламы – генерировать телефонные звонки в агентство недвижимости.
По месту
После того как все заинтересовавшие вас объявления «отработаны», наступает самый ответственный этап – осмотр жилья.
Первоначальную оценку недвижимости можно сделать, проведя «кабинетное» исследование. То есть выяснив с помощью интернета и публикаций в печатных СМИ всю информацию о месте, где расположен дом (нет ли поблизости химических свалок, крупных производств, как обстоит в районе ситуация с детскими садами и школами и т. д.). Полезно также узнать о минусах и плюсах типа дома, в котором расположена квартира. Это поможет выявить слабые места заинтересовавшего вас варианта. Например, панельные дома отличаются плохой звукоизоляцией, а у «кораблей» ко всему прочему – высокие теплопотери («на улицу» может уходить до 30-40% тепла).
Следующий шаг – «полевое исследование», то есть оценка недвижимости непосредственно на месте. Ее следует начинать еще на подступах к квартире. Обратите внимание, в каком состоянии находятся двор, подъезд, лифт. Это даст представление о качестве работы ТСЖ или управляющей компания, а также, косвенно, и о жильцах, проживающих в доме.
Под микроскопом
Следующий шаг – осмотр квартиры. Большинство покупателей считают, что лучше всего приобрести вариант со «свежим» косметическим ремонтом. Однако зачастую безвкусная или неумелая «косметика» может испортить квартиру больше, чем ремонт, делавшийся тридцать лет назад.
В целом существует целый «набор» классических минусов жилья в многоквартирных домах. Например, расположение квартиры на первом этаже. В таких вариантах, по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», не хотят жить 80% покупателей.
Во-вторых, к недостаткам можно отнести окна, выходящие на шумную, загазованную магистраль. В-третьих, плохое состояние сантехнического оборудования (прежде всего туалета), изношенные коммуникации в квартире, старые окна и дверные косяки, не менявшиеся с советских времен. Любое из перечисленных выше обстоятельств может служить поводом для торга. Обычный «шаг» снижения цены для квартир эконом-класса – 50 тыс. руб. Многие продавцы изначально закладывают эту «надбавку» в стоимость недвижимости, чтобы потом безболезненно уступить покупателю.
В достоинства жилья, которые отражаются на цене предложения, можно записать расположение окон на солнечной стороне дома, вид на тихий, зеленый двор, водоем, архитектурные памятники. Также повышают привлекательность наличие в парадной консьержа, оборудованные парковочные места у дома, близость к станции метрополитена и т. д.
По одиночке не ходить!
Еще один немаловажный аспект, про который стоит помнить при самостоятельном выборе жилья, – многие продавцы сотрудничают с агентствами недвижимости, поэтому на просмотрах объекта обычно присутствует их риэлтор.
«Логика покупателей, самостоятельно подыскивающих себе объекты недвижимости, проста: в газетах и интернете существует большое количество открытой информации о продаваемых вариантах, с ними уже работают агентства, которые сделают для покупателя всю работу бесплатно. Это заблуждение, так как в такой ситуации агентства отстаивают интересы своих клиентов, то есть продавцов. Покупатели приходят на просмотр неподготовленные и в итоге могут совершить невыгодную для себя сделку», – предупреждает Дмитрий Щегельский.
Поэтому когда подходящий объект найден, покупателю все-таки стоит пригласить на финальный просмотр «своего» риэлтора, чтобы он проверил документы на квартиру и оценил состояние жилого помещения. После этого опытный агент скажет вам, консультация каких специалистов еще может понадобиться (например юриста, если документы вызывают сомнения).
Поиск квартиры – достаточно долгое и трудное дело. По словам заместителя генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, в среднем на поиски подходящего объекта уходит не меньше месяца кропотливого труда: изучения информации в СМИ, «прозвона» объявлений, просмотров. И после нескольких недель самостоятельного поиска, не увенчавшегося успехом, многие покупатели все-таки идут за помощью к профессионалам, чтобы сэкономить на этот раз уже свое время и нервы.
