Петербургский рынок мест хранения автомобилей (гаражи и паркинги) замер в патовой ситуации. Число паркующихся где придется, «бездомных» автомобилей, растет. Поэтому, так или иначе, городской администрации придется организовывать массовое строительство многоуровневых паркингов с адекватной стоимостью парковочного места. И, может быть, только тогда гаражная ипотека получит шанс на реальное развитие.
На бойком месте
Кредитный продукт «Гаражная ипотека» сначала появился в линейке предложений ведущих банков – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка… И сегодня вслед за лидерами готовы прийти банки рангом пониже, они уже готовят к выводу на рынок соответствующие предложения. «Программа кредитования граждан для приобретения машиномест в паркингах у нас разработана, в настоящее время изучаются спрос и возможности реализации данной программы в различных регионах», – сообщил БН замруководителя Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение» Дмитрий Сергеев.
Впрочем, когда на PR-мероприятиях банки продвигают свои продукты, об ипотеке на приобретение гаража они заговаривают в последнюю очередь. Может быть потому, что «ее время еще не пришло».
«Противоречивость» этого вида ипотеки заключается в следующем. С одной стороны, существует дефицит предложения. Выбор не богат, и автовладельцы далеко не всегда могут подобрать устраивающий их вариант. Как отмечает начальник управления кредитования «Ленстройтреста» Максим Шлемен, число кредитных программ, позволяющих приобретать машиноместа в подземных паркингах новых домов, недостаточно. По его словам, зачастую происходит следующее: «Если объект аккредитован и покупатель может купить в нем квартиру за счет ипотеки, то на покупку машиноместа в этом же доме он может воспользоваться только потребительским кредитом, ставки по которому значительно выше».
Поэтому большее распространение получила практика не покупки места, а взятия его в аренду за 5-11 тыс. руб. в месяц.
То есть, вроде бы, есть незаполненная рыночная ниша. Но продукт «Гаражная ипотека» на сегодняшний момент спросом не пользуется. «С сожалением приходится констатировать, что спрос на данный вид ипотечного кредитования практически отсутствует», – сообщила БН начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
Отсутствие спроса прежде всего можно объяснить весьма жесткими ограничениями в самих банковских программах. Ведь, не «обкатав вживую», банкиры закладывают в программы «на всякий случай» защиту от максимума рисков. «Частично отсутствие спроса связано с тем, что мы не предоставляем кредиты на покупку гаража в гаражном кооперативе или доли в паркинге», – говорит Татьяна Хоботова.
На всякого мудреца довольно простоты
У других банков свои «шлагбаумы». Например, Газпромбанк требует, когда речь идет о месте в новом паркинге, чтобы объект был полностью построен. Предоставление кредитов на приобретение машиномест в строящемся объекте возможно (как и у других игроков) только в случае, если строительный объект аккредитован.
Если же речь идет о приобретении гаража в подземном паркинге строящегося дома, то степень его готовности должна быть не менее 30%. На место в гаражном кооперативе Газпромбанк дает ипотеку, только если «есть оформленное право собственности». Между тем оформление прав собственности на бокс в ГСК и участок под ним в Санкт-Петербурге – невозможная процедура.
Но и оформление права собственности в новом паркинге связано с огромными трудозатратами. И это – отдельная причина, сдерживающая развитие гаражного рынка. Так, по словам Дмитрия Сергеева, задержка вывода на рынок гаражной ипотеки в их банке отчасти объясняется «наличием разных подходов к продаже и оформлению прав на машиноместа».
Но главная причина низкого спроса в другом. «Заемщики морально не готовы оформлять в ипотеку подземный гараж или отдельное место в паркинге, хотя многие наши партнеры-застройщики активно предлагают такой вариант приобретения машиноместа», – резюмирует Татьяна Хоботова.
Проще говоря, гаражная ипотека сегодня – это, скорее, не готовый продукт, а «полуфабрикат». Банки-лидеры вывели его на рынок под масштабные планы бывшего губернатора Валентины Матвиенко. Напомним: власти города собирались решить проблему за счет развития сети многоэтажных гаражей и в течение пяти-семи лет построить паркинги на 500 тысяч машиномест. Власти даже выставляли на продажу единым пулом 462 земельных участка. Максимальную стоимость машиноместа в рамках проекта собирались ограничивать нормативно – она должна была составлять не более 390 тыс. руб. в ценах 2010 года.
Но планы были заморожены: значительную часть многоуровневых парковок предполагалось строить на месте ныне действующих гаражных кооперативов, что привело к массовым протестам автомобилистов. А в конце осени минувшего года губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко распорядился объявить мораторий на снос всех гаражей на территории города.
Поэтому банки до поры до времени про свой гаражный ипотечный продукт «забыли».
Без вины виноватые
На сегодня в Петербурге нет массового гаражного строительства, и в сегменте «ипотеки на гаражи» отсутствует реальная конкуренция. Банкам нет смысла совершенствовать свои программы гаражной ипотеки. Разовые сделки не компенсируют затраты.
Кроме того, после «гаражных войн» петербуржцы в принципе боятся строить индивидуальные гаражи. Как пояснили БН в группе компаний «NORMA Северо-Запад» заказы по городу – это ремонт уже существующих строений.
Таким образом, на «любительском» уровне число гаражей в городе не растет. Зато растет число автомобилей на душу населения. И, согласно данным компании «АльфаСтрахование», в среднем на 1 000 жителей приходится 288 легковых автомобилей. То есть в городе уже почти полтора миллиона авто.
Член координационного совета общественной организации автомобилистов «Свобода выбора» Александр Холодов полагает, что приблизительное число автомобилей, «ночующих под крышей» – в пределах 200 тысяч. Другие источники называют 300 или 350 тысяч мест. Но преимущественное число машин паркуется где придется.
Впрочем, сколько в Санкт-Петербурге официальных парковочных мест, также остается тайной. Комитет по транспортно-транзитной политике только-только взялся за подсчеты. В любом случае парковок не хватает столь же катастрофически, как и гаражей.
Главный специалист проводившей исследование рынка паркингов компании «Профессиональные Комплексные Решения» Мария Васильева подсчитала, что в Петербурге неорганизованно хранится («просто на улице») около 790 тысяч личных автомобилей.
Это 790 тысяч потенциальных клиентов гаражной ипотеки. Тех самых, кого в ВТБ24 называют «морально не готовыми».
Но ситуация не может не измениться в ближайшем будущем. Дороги и дворы заставлены машинами, которым больше негде парковаться. Петербург, особенно исторический центр, близок к транспортному коллапсу.
Не сошлись характерами!
Судя по частным объявлениям, место в новых паркингах «с рук» стоит от 450 тыс. руб. Встречаются предложения и за 2 млн руб. Место в гаражном кооперативе или отдельный гараж в городской черте в принципе можно найти за 100 тыс. руб. Таким образом, собственность в «современном» паркинге стоит в три-пять раз дороже, чем в привычном гараже.
Да и собственностью это можно считать весьма условно. Это освещение, отопление, услуги сторожа и все прочие «накрутки», но никак не стены, потолок и вход. И даже продать такую «паркинговую» собственность без уведомления остальных сособственников нельзя.
Вот и не спешат 790 тысяч владельцев «бездомных» авто потратиться на подобное «улучшение жилищных условий» своих машин. И новые многоквартирные дома вводятся в строй с «заселенными» подземными парковками только на 40-50%.
«На существующие многоярусные паркинги нет спроса, так как люди считают, что нет смысла платить за машиноместо, если автомобиль можно поставить абсолютно бесплатно на улице», – год назад сетовал председатель КУГИ СПб Дмитрий Куракин.
Но это – патовая ситуация. Многоуровневым паркингам и подземным гаражам в современном градостроительстве нет альтернативы. И значит, в конце концов, с помощью кнута и пряника «бездомные» петербуржские машины будут по паркингам расселены.
В качестве «кнута», например, можно назвать кардинально увеличивающиеся с 1 июля 2012 года штрафы за нарушения ПДД для Москвы и Санкт-Петербурга. В том числе и за нарушение правил парковки – до 2500 руб. Проще говоря, предпринимаются конкретные действия по выдавливанию «бездомных» автомобилей с улиц.
Доходное место
Подчеркнем, поправки в КоАП об увеличении штрафов были подписаны президентом РФ Дмитрием Медведевым в апреле 2011 года. И их практическое введение отложилось на год, как раз для того, чтобы «руководство двух столиц успело выполнить свои обещания по строительству и оборудованию парковок». То есть чтобы власти успели приготовить «пряник».
С пряником петербуржцам не повезло. За год ситуация с парковками в городе никак не изменилась. Какие-то действия в данном направлении городская администрация только-только начинает предпринимать. Например, по просочившейся в СМИ информации, общегородской список участков под строительство паркингов сейчас вновь находится у губернатора Георгия Полтавченко на рассмотрении. Кроме того, в центре Петербурга определены 35 адресов под подземные автостоянки. Идет поиск инвесторов…
Конечно, к моменту введения усиленных штрафов ничего сделано не будет, но годика через два-три, глядишь, и дело сдвинется с мертвой точки.
И как только застройщики смогут предложить владельцам автомобилей приемлемые по ценам машиноместа, гаражная ипотека станет всем нужна.
