Пакет поправок к городской целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» уже внесен в ЗакС, депутаты его должны рассмотреть в первом чтении на ближайшем заседании. Как полагают в Смольном, законопроект в целом будет принят к лету. Тогда же стартуют конкурсы по новой схеме.
Больше льгот
Главным новшеством в предложенных Смольным поправках является возможность участия в конкурсах по расселению коммунальных квартир не только юридических, но и физических лиц. На такие конкурсы подбираются коммуналки, где хотя бы часть помещений находится в городской собственности. Победитель конкурса обязан расселить 70% от общей площади квартиры (50% – если жилье аварийное), остальную часть берет на себя город.
Ранее от тендеров отсекались сами жители коммуналок, готовые поучаствовать в расселении «своей» квартиры. Теперь граждане и юрлица будут участвовать в конкурсах на одинаковых условиях. Сейчас в Жилищном комитете готовят соответствующие изменения в положение о конкурсах. «В принципе, участие для физических лиц в конкурсах должно быть тем же, что и для юридических, но могут быть некие нюансы при допуске. Технология оформления документации должна быть той же», – подчеркивает начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Ирина Кулик.
Льготная схема расселений – «50 на 50» – теперь будет распространяться не только на аварийное жилье, но и при расселении всех больших коммуналок. Для этого законопроектом вводится понятие «многокомнатные коммунальные квартиры». Таковыми будут считаться объекты, состоящие из пяти и более комнат, где проживают более пяти граждан, не являющихся членами одной семьи. Если в квартире отсутствует ванная и централизованное горячее водоснабжение, то в разряд «многокомнатных» попадают квартиры из четырех помещений и четырех нанимателей. «Работать с такими помещениями инвесторам очень сложно из-за большого количества проживающих семей, и многих это отталкивает. Теперь инвесторы получат дополнительные стимулы», – говорят в Жилищном комитете.
Кроме того, будут смягчены условия расселения. До последнего времени победитель конкурса обязан был расселять обитателей коммуналок строго по социальным нормам предоставления – 18 кв. м общей площади на человека и 33 кв. м для одинокого гражданина. Теперь, при условии согласия проживающих, им может предлагаться жилье меньшее по площади. Минимальный размер предоставляемой площади должен быть 10 кв. м на человека.
В тупике
Конкурсы на право расселения петербургских коммуналок стартовали в мае 2008 года. В тот год прошло 6 конкурсов, на которых инвесторам в общей сложности досталось три десятка объектов. В 2009 году из-за кризиса состоялись лишь одни торги. В 2010 – 7 конкурсов, количество выставленных квартир не превысило полусотни. В 2011-м также было проведено 7 тендеров, инвесторам предлагались 33 квартиры, в которых проживали 107 семей. Расселенными оказались лишь 15 квартир. В 2012 году прошли конкурсные процедуры по 7 квартирам, планируется выставить еще более десятка.
Более действенным механизмом коммунальной программы была выплата участникам бюджетных субсидий (эту схему нельзя использовать при расселении конкурсных квартир). С помощью бюджетных выплат, добавив собственные средства, граждане выкупали комнаты у соседей или приобретали на рынке отдельное жилье. Правда, с каждым годом размер денежной помощи от города уменьшался, сейчас она составляет примерно 20% от рыночной стоимости жилья. Кстати, законопроект вводит новации и для этого механизма расселений – теперь преимущественное право на получение бюджетных субсидий получат жители «многокомнатных коммунальных квартир».
За время реализации программы посредством использования всех механизмов (конкурсы, бюджетные выплаты, обмены и проч.) в Петербурге удалось расселить лишь 11 970 квартир. Но коммуналок в Петербурге по-прежнему более 100 тысяч, в них проживает около 660 тысяч человек.
При этом нужно учесть, что постоянно идет процесс образования новых коммунальных квартир. «В спальных районах на сегодняшний день появилось довольно много коммуналок. Происходит это либо в результате развала семей, когда-то владевших отдельной квартирой, либо в связи с делением наследства, когда квартира продается долями», – поясняет исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость» Николай Лавров.
Прорыва не будет
Эксперты называют предложенные властями поправки в программу логичными. Но считают, что процесс расселения коммуналок все равно не примет массовый характер. Как отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, многое из предложенного Жилищным комитетом лишь закрепляет существующую практику. «Эти поправки носят пошаговый характер, направленный на улучшение программы в целом, но кардинально не меняют ее», – говорит он.
По его словам, о необходимости допустить к конкурсам физические лица все аналитики говорили еще в 2008 году при запуске программы. При этом фактически, для частников, заинтересованных в расселении коммуналки, не составляло труда найти юридическое лицо и расселять квартиру с его помощью. Де-факто все наиболее привлекательные помещения уже нашли своих инвесторов. Сейчас в основном в городе остались проблемные помещения, которые без помощи властей расселить не удастся.
Новые льготы при расселении многокомнатных коммуналок, безусловно, привлекут инвесторов. Но в первую очередь их заинтересуют квартиры в центре, выходящие фасадами на набережные, ликвидные объекты в «первых» дворах. Но таких помещений в городе также осталось не больше нескольких сотен. Как подчеркивает руководитель проекта по работе с государственными жилищными программами компании «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова, инвесторы пойдут исключительно в центр, расселение коммуналок в спальных районах, особенно на окраинах, их не заинтересует.
С этим согласен и главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. «Понятно, что изменения в программу целиком направлены на расселение центральной части города. С одной стороны, это правильно, так как центр может стать более привлекательным для желающих вкладывать деньги. Но надо четко понимать и другое – большая часть коммуналок, до 60% от общего числа, находятся именно в спальных районах, на периферии. Это небольшие двух-, трехкомнатные квартиры, в основном в хрущевках. Предложенные изменения в целом проблему не решат», – отмечает он.
«Интерес к расселениям у частных инвесторов безусловно повысится. Кроме того, это станет привлекательным не только для состоятельных людей, но и для среднего класса, представители которого чаще всего являются обладателями 2-3-комнатной квартиры. Многие из них желают переехать в центр и иметь более просторную квартиру», – отмечает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.
Выходом в сложившейся ситуации могло бы быть увеличение объемов строительства бюджетного жилья. Сегодня предоставление городских квартир для участников «коммунальной» программы, в отличие от большинства других жилищных программ, не предусмотрено. Кроме того, положительный эффект может дать интеграция этой программы с программой строительства доходных домов. Еще одним толчком к решению «коммунального» вопроса может стать наращивание темпов программ по расселению ветхого и аварийного жилья.
Несмотря на то, что чиновникам уже удалось сэкономить миллиарды на отказе от многих крупных инвестпроектов, захочет ли новое руководство Смольного пускать эти деньги на решение застарелой проблемы ликвидации коммунального фонда – большой вопрос.
Но не исключено, что все эти новации могут пригодиться при запуске более масштабной программы – по реновации исторического центра, в рамках которой расселять коммунальный фонд будут домами и даже целыми кварталами.
