Конфликт между жильцами, «прописанными» в квартире, – одна из причин, препятствующих приватизации жилья. Причем часто такие случаи оказываются одними из самых сложных и неразрешимых в практике риэлторов и юристов, но попытаться найти выход из такой ситуации все-таки можно.
По букве закона
В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Одним из условий передачи является занятие этих помещений на условиях социального найма.
Однако в законе есть исключения. К примеру, невозможно приватизировать жилое помещение, находящееся в аварийном состоянии, комнату в общежитии, пока оно не получило статус жилого дома, служебное жилое помещение, жилое помещение, находящееся под арестом.
Еще одно условие, при котором приватизация может не состояться, – если один или несколько из совместно проживающих граждан не хотят приватизировать жилое помещение, в котором они «прописаны» (отдельную квартиру), и не дают согласия на приватизацию другим членам семьи, уточняет инспектор отдела приватизации СПб ГБУ «Горжилобмен» Любовь Карманова.
«В отдельных квартирах долю (например одну комнату) приватизировать нельзя, – говорит вице-президент ГК «Юринфо» Николай Лавров. – В коммунальной квартире все проще, ведь там у каждого собственника существует отдельный договор социального найма и разделено право пользования жилплощадью. То есть каждую комнату можно приватизировать отдельно от остальной квартиры».
Поэтому в случае с отдельными квартирами необходимо получить согласие на перевод недвижимости в частную собственность всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 54.1 ЖК, ст. 2 Закона).
Данное требование закона не случайно: проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, наравне с нанимателем (ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК).
К членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним его супруг, дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие совместно проживающие с ним родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица при условии, что они ведут с ним общее хозяйство (то есть оказывают друг другу взаимную помощь, в том числе материальную и т. д.).
Перечисленные граждане сохраняют за собой права и обязанности по договору социального найма и в случае, если они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении (ст. 53 ЖК).
Возможные решения
Решить проблему, когда один из «прописанных» в квартире жильцов отказывается от приватизации, очень сложно.
В этом случае существует всего несколько способов. «Во-первых, можно попробовать договориться с гражданином о его выписке из квартиры на взаимовыгодных условиях, – советует юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова. – Во-вторых, произвести размен квартиры, в результате которого гражданин, препятствующий приватизации, получит отдельное от остальных граждан жилье». Но данный пункт осуществим только по согласию всех проживающих в квартире, а также владельца жилья, предоставившего его по договору социального найма (администрация города).
Можно также попытаться убедить «отказника» хотя бы не возражать против того, чтобы квартиру приватизировали другие жильцы. Тогда недвижимость будет приватизирована в равных долях на остальных «прописанных» в ней граждан, пожелавших перевести квартиру в частную собственность.
Важный момент, который в данном случае нужно разъяснить упрямому гражданину: его право на проживание в квартире защищено. По закону собственники приватизированных квартир не имеют права выписывать тех, кто имел право на приватизацию, но не воспользовался им. То есть фактически «отказники» получают возможность пожизненного пользования площадью, только не имеют права ее продать (ст. 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
«Если этот вариант не сработал, можно попробовать решить проблему с помощью выплаты денежной компенсации гражданину за его согласие на приватизацию квартиры», – добавляет Николай Лавров.
Также можно попробовать сделать квартиру коммунальной, разделив договоры социального найма. Но для этого придется доказывать в суде, что в квартире проживают разные семьи. На практике сделать это очень сложно.
Дела судебные
Если же договориться не удалось и дело дошло до судебной тяжбы, нужно привлекать юристов, практикующих по вопросам недвижимости. Ведение судебного процесса обойдется клиенту в сумму от 30 тыс. руб. При этом необходимо учитывать, что судебное разбирательство займет много времени. Средний срок рассмотрения гражданского иска – от 8 до 24 месяцев (хотя по закону 2 месяца), то есть приватизация может быть отложена на 1-2 года. При этом важно учесть, что срок бесплатной приватизации заканчивается 1 марта 2013 года, и при обращении в суд можно просто не успеть разрешить спор к этому времени.
Для ускорения процесса приватизации можно привлечь профессионального агента по недвижимости. Его услуги будут стоить около 20-30 тыс. руб., хотя все зависит от степени сложности конкретной ситуации.
В любом случае решение вопроса о приватизации жилья необходимо начинать с консультации, которую можно получить в отделе по приватизации Жилищного комитета или же в отделе приватизации СПб ГБУ «Горжилобмен». Именно там можно будет задать специалистам любые вопросы, прежде всего, уточнить список необходимых для приватизации документов, а также порядок своих действий, если кто-либо из граждан, проживающих в квартире, не согласен с ее переводом в частный фонд.
Туманный год
Какой бы вариант решения проблемы вы не выбрали, тянуть с приватизацией жилья дальше не стоит – маловероятно, что федеральные власти продлят бесплатную приватизацию в пятый раз подряд.
Информации о том, как будут развиваться события после 1 марта 2013 года, пока мало. Так, глава Комитета по законодательству Госдумы РФ Павел Крашенников заявил, что документы на приватизацию, принятые до 1 марта будущего года, будут оформляться и после этой даты. Никаких других официальных сведений (планов или проектов), что будет с государственным или муниципальным жильем в будущем году, пока нет.
По одной из версий с будущего года речь пойдет о так называемой выкупной цене, которая будет зависеть от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и составит от нее 30-50%. По другой – жилье можно будет выкупать только по рыночной цене. Согласно третьей версии муниципальное и государственное жилье после 2013 года так и останется государственным, то есть его в принципе невозможно будет приватизировать. Поэтому гражданам, желающим провести приватизацию, стоит поторопиться, пока государство «раздает» квадратные метры бесплатно.
