– Сергей Иванович, выбор места для будущего дома зависит от множества факторов – объективных и субъективных. Вам часто приходится консультировать клиентов еще на стадии поиска участка. Что вы им советуете прежде всего?
– Если мы не хотим, чтобы наш загородный дом оказался той же самой квартирой с городскими удобствами, только перенесенной в поле, выбирая землю для будущей усадьбы, резиденции и даже скромной дачи, нужно включать все рецепторы и слушать себя: как охотничья собака выбирает место, где ей комфортно лежать. Вы, наверное, замечали, что в старинной деревеньке вы порой чувствуете себя уютнее и вольготнее, нежели в садоводстве или порой в некоторых современных коттеджных поселках? И секрет не в том, что в садоводстве у вас шесть соток, а в деревне – все пятнадцать. Все проще: садоводство появилось там, где власти выделили «бросовую» землю, поселок возник на месте приобретенного девелопером совхозного поля, а деревню начали строить там, где удобно, уютно, легко дышится и хочется жить.
– Так что же в первую очередь выбирает охотничья собака?
– Прежде всего, сухое место на возвышенности. Именно так мы и рекомендуем поступать потенциальному покупателю. Но собаке не нужно строить дом, а для нас критерии будут более сложными, и одним чутьем здесь не обойтись. Архитекторы и ландшафтные дизайнеры обычно рекомендуют клиентам обращать внимание на участки, где въезд – с северной стороны, а уклон – в южную сторону. Второе, за что имеет смысл переплатить, – это виды, которые открываются с вашей территории. В этом отношении высокие и «крайние» участки также обычно оказываются в более выгодном положении. Если же мы покупаем землю в центре строящегося массива, да еще и в низине, то приходится быть готовым к тому, что вид вокруг изменится до неузнаваемости, а при отсутствии архитектурных регламентов – не в лучшую сторону.
Третий момент – однородная социальная среда. Но дело не в том, что вас должны окружать платежеспособные соседи. Это должны быть еще и приятные вам люди. Ведь опыт показывает, что начинающему домовладельцу очень скоро становится скучно сидеть взаперти на своей территории, ему захочется и погулять, и к соседям на огонек заглянуть. Четвертое – дорога к участку. Визуальный ряд за окном машины по дороге к дому – это то, что сказывается на настроении. И если за окнами разруха – покосившиеся лачуги и остовы совхозных строений – то и настрой соответствующий. Вы, может быть, ко всему этому привыкнете, но при перепродаже участка этот фактор скажется. К слову, далеко не все девелоперы коттеджных поселков учитывают этот момент. А если бы учитывали, то серьезно бы занимались ландшафтами не только на территории поселков, но и за их пределами. И наши пригороды, я уверен, быстро бы преобразились.
– Есть какие-то особенности выбора объектов в коттеджном поселке?
– Нужно внимательно изучать генплан. Кроме ландшафтов, ориентации участков по сторонам света следует обращать внимание на удобство дорожной сети, проездов и тротуаров. Если речь идет о поселке для постоянного проживания бизнес-класса и выше, минимальная ширина проезжей части должна быть не меньше 7,2 м. Но чтобы легковая машина без дискомфорта для водителя разъехалась с грузовиком, нужно 9 м. В конце каждого тупикового проезда желательны разворотные площадки. В американских проектах они встречаются всегда, в российских – почти никогда. Между тем они нужны не для девушки на габаритном внедорожнике, а для пожарной машины. Это стандарт безопасности. В поселке, претендующем на элитарность, кроме проезжей части, необходимы тротуары шириной около полутора метров. И тоже не для того, чтобы на нем разошлись две мамы с детскими колясками. Под тротуарами прокладываются коммуникации.
В результате получается, что расстояние между заборами частных владений (тротуары, проезжая часть и технический газон) должно составлять не меньше 18-20 м. Это немало, но только так можно обеспечить и комфорт, и безопасность. Вообще для приличных поселков существует, к сожалению, нигде не прописанное у нас, но строго соблюдаемое в зарубежной практике правило, согласно которому от 15 до 20% земли должно отводиться под общественные территории (многие застройщики умудряются «уложиться» в 8-10%). Что сюда входит, кроме дорог? Детские площадки для самых маленьких, спортивные городки для молодежи, парковые зоны, декоративные и пожарные водоемы.
Человек, выбирающий себе «кусочек пригорода», дорожные вопросы почти всегда принимает во внимание: если подъезд к участку неудобен, он, скорее всего, отправится смотреть другой коттеджный поселок. Что касается рекреационных зон, то о них будущие домовладельцы задумываются не так часто. Обычно наоборот: потенциальные новоселы воспринимают наличие детских и спортивных площадок, ландшафтных композиций и водных объектов как излишества и обременения, чему, разумеется, немало способствуют и сами девелоперы, желающие продать как можно больше земли. Потом, когда территория будет обживаться, всего этого будет не хватать: дефицит общественных территорий снизит ликвидность недвижимости при вторичной перепродаже.
– Увы, интересных с точки зрения ландшафта участков в наших пригородах не так много. Можно ли исправить недостатки ландшафта геопластикой?
– Мне не раз приходилось выбирать участки вместе с клиентами и для собственных проектов. И в результате я пришел к выводу, который не очевиден с первого взгляда: всегда лучше переплатить за участок с интересным ландшафтом, чем приобрести кусок земли, требующий серьезных ландшафтных работ. Рукотворный ландшафт выходит дороже природного. При кажущейся дешевизне труда гастарбайтеров цена преобразований всегда перекрывает ту, что вам предложат заплатить за то, что создано природой. Поэтому если перед вами выбор между двумя участками, один из которых интересен, но в два раза дороже куска голого поля, имеет смысл обратить внимание на первый.
– Что вы вкладываете в понятие «интересный» участок?
– В первую очередь, это участок с рельефом и хорошим лесом. Небольшой перепад по высоте, интересная растительность, хороший почвенный слой, деревья... Если перед нами поле, заросшее кустарником со слабо выраженным рельефом и скромными видовыми показателями, мы вынуждены насыпать горки, делать водоемы, сажать деревья-крупномеры, разбивать газоны.
– Все уже знают, что участок с небольшим уклоном – это хорошо. Но каким должен быть участок на склоне?
– Участок с небольшим понижением в южную сторону выгоден как с точки зрения архитектуры, так и для будущих инженерных систем: легче организовать дренаж, «ливневку», сброс талых вод в естественные складки рельефа. Если въезд и сам дом у вас с севера, а понижение к южной стороне, то южный склон «работает» как естественный кондиционер. Он прогревается солнцем и по нему стекает холодный влажный воздух. А у южной стенки дома с массивным цоколем уже в апреле можно загорать – как у Петропавловской крепости. И здесь будет вызревать виноград. Даже в нашем климате! Восходящие потоки теплого воздуха создадут ощущение комфорта на открытой террасе и в вечернее время. Причем чтобы добиться такого эффекта, на участке 12-15 соток достаточно небольшого понижения – 2-3 метра на 50 метров.
– Какой перепад высоты делает участок «проблемным»?
– Пока он не больше 10% (1 м в высоту на 10 м в длину) – не критично, далее затраты на обустройство начинают возрастать. Если с участком, имеющим выраженное понижение, ничего не делать, у тех, кто на нем живет, начинает возникать дискомфорт, ощущение «скатывания» с горки. Дорожки в этом случае придется строить со ступеньками, а территорию разбивать террасами и подпорными стенками. С точки зрения архитектуры все это выглядит основательно и выразительно, но в нашем влажном климате, с постоянными переходами температуры через ноль, такие конструкции – удовольствие не дешевое. Подпорные стенки требуют массивных фундаментов, заложенных ниже точки промерзания, гидроизоляции, качественного дренажа.
– Мы уже сказали о том, что подъезд к дому желателен с северной стороны. Есть ли здесь какие-либо еще общие для всех правила?
– Безусловно. Подъезд к дому надо продумывать, «режиссировать». Уровень пола должен находиться на высоте 1,5 м от въездной площадки, а при входе должны быть ступеньки. Это те грабли, на которые чаще всего наступают те, кто выбирает для ровных участков проекты на низких плитных фундаментах. Первое впечатление решает очень многое. Визуально такие дома производят впечатление «утонувших». Они плохо продаются: люди не понимают, что им не нравится, но испытывают дискомфорт, уже заехав на участок и глядя на возможный объект покупки из окна машины. Поэтому если участок плоский, а речь идет о коттедже для постоянного проживания, предпочтение следует отдавать проектам домов с цокольным этажом.
– Участки у леса и с лесом при прочих равных условиях всегда более ликвидны. Но лес лесу рознь. Можно ли по состоянию деревьев определить, что с участком «что-то не так»?
– Здесь покупателю тоже имеет смысл прислушиваться к собственным ощущениям. Одно дело, если это лес, в котором приятно гулять. И совсем другое, когда он черный, сырой и не располагающий к прогулкам. С какой стати именно здесь нам нужно строить дом? Между тем никакой мистики здесь тоже нет: если в лесу кислые почвы, доминирует та или иная культура, например, ели, а под деревьями ничего не растет – это сырой лес. Взрослые деревья, если можно так сказать, «с вышедшим сроком годности» и угрозой падения на строения – тоже не здорово. Глаз считывает эту угрозу – отсюда и дискомфорт. Хотя, я думаю, что этот вопрос вам подробнее осветят дендрологи.
– Какие участки с вашей точки зрения можно считать недооцененными и есть ли смысл обращать внимание на «неудобья»?
– Самый неудобный и трудный с точки зрения архитектуры участок – низкий и ровный, как стол. Но вид газонной травки на нем порой чарует неискушенного интересанта. С точки зрения продавца такой прием, как «упаковка» в виде качественного технического газона, действует безотказно. Зато смешанный лес с богатой растительностью, заросший кустарником, обычно производит тягостное впечатление. А заросшая канава – так и вообще выглядит печально. Между тем именно такой участок, если он соответствует уже названным нами критериям (высокий, с уклоном в южную сторону и с заездом с севера), может иметь отличный архитектурный потенциал. Лес можно почистить, убрав многолетние залежи сухостоя, в него можно «подселить» новые виды растений, а проточную канаву – превратить в ручей. Небольшие запруды позволят сформировать искусственные водоемы. К слову, такой подход к обустройству участка, когда мы не перекраиваем природу, а помогаем ей, оказывается менее затратным, нежели «капитальное строительство» на привозном грунте со многими сотнями и тысячами кубометров щебня, песка, бетона.
Справка БН:
Архитектор-дизайнер Сергей Ерофеев родился в 1967 году в Эстонии. Окончил ЛВХПУ им. В. И. Мухиной, руководитель ООО «Архитектурная мастерская С. Ерофеева». Занимается проектированием частных жилых домов, интерьеров, мебели, светильников, разработкой экспериментальных видов отделки. Разрабатывал гепланы и проектировал коттеджные поселки, такие, как «Репинская усадьба» (девелопер проекта – «Олимп-2000»), «Жемчужина Разлива» (ЛСР), реализовывал проекты частных домов в коттеджных поселках и вне их в пригородах Санкт-Петербурга и Подмосковье, а также создавал частные интерьеры городских квартир, офисов и магазинов.
Творческое кредо Ерофеева – создание домов исключительно из натуральных материалов, которые, по его словам, «даже старятся благородно», а также аккуратное и бережное отношение к ландшафтам. Архитектор работает с разными фактурами – натуральным камнем, керамикой, а в последнее время увлечен идеями экологичного строительства, использует кладку из булыжника, массивные каркасные конструкции из древесины с минимальной степенью обработки, разрабатывает технологии строительства домов из соломенных блоков.
