По состоянию на начало января средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга составляла, по данным аналитического отдела «Бюллетеня недвижимости», 76,3 тыс. руб. Сразу после окончания новогодних каникул «квадрат» прибавил почти 1%, затем вернулся на показатели конца 2011 года, но уже с февраля цены вновь начали расти. И продолжают это делать по сей день.
Виноваты выборы
Причем ценовое повышение в петербургских новостройках идет довольно серьезными рывками. За первую неделю февраля квадратный метр подорожал более чем на 1 тыс. руб. Главный скачок произошел сразу после президентских выборов, прошедших 4 марта. За две последующие недели «квадрат» на первичном рынке взлетел в цене на 2,1 тыс. руб. К 20 марта он стал стоить 80,4 тыс. руб. Это на 4 тыс. руб. больше, чем в начале января. Таким образом, за 80 дней стоимость квадратного метра в Петербурге выросла на 5,3%.
Отметим, что столь серьезного роста цен на первичном рынке не было уже несколько лет. Стоимость «квадрата», начиная с 2009 года, увеличивалась, но довольно плавно. Например, за те же 80 первых дней 2011 года рост цен составлял всего 2,4%. Участники рынка связывают сегодняшние тенденции как раз с выборами: повышение спроса проявилось еще в январе-феврале, а продавцы отреагировали на это лишь в марте.
При этом исход выборов был во многом предсказуем, но ситуация в обществе оставалась напряженной из-за протестных митингов. Продавцы отмечали, что в январе-феврале на 30% сократилось время экспозиции квартир, а некоторые клиенты покупали недвижимость, даже не посещая объект – такое поведение застройщики и риэлторы наблюдали впервые за посткризисный период.
«По итогам января продажи новостроек, реализуемых нашей компанией, выросли на 17% по сравнению с декабрем, тогда как обычно наблюдается снижение на 20%. Такое мы вообще наблюдали впервые в нашей практике. В феврале динамика продаж также была выше, чем в 2011 году. Однако до начала весны рост цен значительно отставал от роста спроса», – отмечает исполнительный директор «НДВ СПб» Ольга Козимянец. По ее словам, активно повышать стоимость квадратного метра застройщики стали лишь в марте, когда они убедились, что рост продаж принял устойчивый характер.
Прогнозам вопреки
Текущая ситуация с ценами на первичном рынке идет вразрез с прогнозами большинства аналитиков. В конце 2011 года специалисты предсказывали увеличение стоимости квадратного метра по итогам 2012 года как «инфляция плюс еще чуть-чуть». Мотивировка была нехитрой: планы по вводу нового жилья власти обозначили примерно такие же, как и в минувшем году, а спрос на новостройки увеличивался.
Однако, как мы видим, стабилизировавшийся вроде бы спрос снова резко пошел в гору. Причем выборы здесь являются лишь одним (но не единственным) фактором, давшим новый толчок покупательской активности. Платежеспособность населения, похоже, окончательно восстановилась после кризиса, а вот доверие к фондовому рынку и банковским вкладам как к надежному способу инвестирования так и не вернулось. А потому недвижимость наряду с драгоценными металлами остается на сегодняшний день самым понятным и популярным инструментом сохранения и приумножения капиталов.
«Кроме того, подорожание квадратного метра связано с ростом ипотечных ставок, который также опережает прошлогодние цифры. Так, уже в начале года все банки снова подняли ставки на 1%», – говорит генеральный директор АН Home Estate Елена Амирова. Здесь следует пояснить, что повышение ставок влияет на рост цен лишь косвенно: повышаясь небольшими темпами, ипотека не отпугивает потенциальных заемщиков, а даже, скорее, привлекает их. Многие спешат влезать в долги именно сейчас, опасаясь, что ставки будут расти и дальше. При этом с повышением числа заемщиков растет спрос, а значит, и цены.
Впрочем, часть специалистов советует не спешить с выводами. В первую очередь из-за того, что в строительстве четкие тенденции обрисовываются как минимум за полгода. Так, даже глубокой осенью 2008 года, когда в России уже вовсю бушевал кризис, происходили массовые увольнения и пошла первая волна банкротств, стоимость квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках и не думала падать. Серьезная реакция, выразившаяся в «откате» цен, последовала лишь в начале 2009 года.
«Как правило, на рост цен первичного рынка сильно влияет текущее предложение: если на рынке много объектов в высокой степени готовности, то цены поднимаются, если много объектов на начальном этапе строительства, то отмечается снижение цен. Возможно, сама структура предложения на первичном рынке сейчас отличается от структуры начала 2011 года, что и выражается в разнице цен, но пока детально мы эту ситуацию изучить не успели», – подчеркивает директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тян-Шанская.
«Однушки» тянут вверх
По данным аналитического отдела «Бюллетеня недвижимости», структура предложения по стадиям строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменилась не слишком сильно. Доля уже сданных домов на начало марта текущего года увеличилась по сравнению с февралем 2011-го с 33% до 34,9%, частично сданных стало немного меньше (не 9,7%, а 8,7%), а жилых комплексов, находящихся на различных стадиях строительства среди всех новостроек, – 56,4% (а было 57,9%).
То есть сданных домов стало немного больше, а строящихся, наоборот, чуть меньше, что в общем-то как раз и может быть тем фактором, который помогает разгонять цены. С другой стороны, новых объектов выводится на рынок больше с наступлением теплого времени года, нежели зимой, а значит, ситуация может также поменяться в другую сторону ближе к лету.
В структуре предложения на рынке новостроек по-прежнему преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые занимают 72,5% рынка, трехкомнатные составляют в среднем 25%. Многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 2,5% от общего объема квартир в строящихся домах. Такое соотношение по сравнению с 2011 годом осталось практически неизменным.
Именно «однушки» и «двушки» оказали решающее влияние на изменение цен в начале года. Первые подросли в цене на 5,1 тыс. руб. за квадратный метр, вторые – на 4,9 тыс. руб. Трехкомнатные квартиры подорожали скромнее – на 3,7 тыс. руб.
Районы, кварталы…
Интересно, что в некоторых районах Петербурга жилье не дорожало, а, наоборот, дешевело. Так, Кировский район только за февраль потерял 1,6% средней цены предложения, чуть больше 1% лишился Центральный с самой высокой ценой «квадрата» (более 140 тыс. руб.). Также «в минусе» оказались Красносельский, Московский, Фрунзенский и традиционный лидер по количеству строящегося жилья в последние годы – Приморский район. Но зато на 1,5% в среднем подорожали новостройки Адмиралтейского района. Также в феврале прибавил те же 1,5% Василеостровский район, чуть меньше – Выборгский и Калининский.
Предпочтения по районам у петербуржцев минувшей зимой практически не изменились, как не меняются они уже несколько лет. Популярными у покупателей на рынке новостроек являются северные районы (Приморский, Выборгский, Калининский) – 41,7% всех запросов на портале BN.ru. Также большим спросом пользуются квартиры в Московском районе, его доля составляет 11,5% от общего числа запросов по поиску жилья. Наименьшим спросом пользуются Адмиралтейский и Центральный районы Петербурга. Это объясняется тем, что в первом новое строительство вообще практически не ведется, а во втором возводится исключительно элитное жилье.
Отметим, что лидерами спроса по типам и местоположению квартир в марте 2012 года на рынке строящегося жилья являются однокомнатные квартиры Приморского района стоимостью до 3 млн руб., а также двухкомнатные квартиры в этом же районе по цене до 4,6 млн руб. Чуть менее интересны покупателям двухкомнатные квартиры в Невском районе по цене до 4,4 млн руб.
Рост цен на первичном рынке, скорее всего, продолжится, хотя вряд ли столь же высокими темпами на протяжении всего года. Но большинство специалистов уже скорректировали свои прогнозы: по итогам 2012 года участники рынка ожидают как минимум 20-процентного повышения стоимости квадратного метра.
