Эксперты сходятся в одном: закон, как минимум, нужно кардинально менять. В нынешнем виде документ создает блестящие возможности для развития коррупционных схем – разумеется, при «грамотном» его применении. За последние несколько лет законодатели предпринимали несколько попыток скорректировать 214-ФЗ с тем, чтобы дольщики наконец были защищены. Тем не менее поправки так и не смогли решить многих проблем покупателей строящегося жилья. А некоторые предложения по изменению закона так и вовсе не выдерживают сколь-нибудь серьезной критики.
Понятийный аппарат
Эксперты уверены: поправки нужно вносить практически в каждую статью 214-го закона. Прежде всего необходимо уточнить терминологию. Согласно закону застройщик – это привлекающее деньги дольщиков юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых в собственности или аренде есть земельный участок. В то время как по Градкодексу РФ застройщик обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов недвижимости.
«Это два взаимоисключающих определения – с одной стороны, застройщик должен выполнять исключительно техническую функцию. С другой – является субъектом финансовой деятельности», – отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. По его словам, отсутствие четкой формулировки не позволяет определить степень ответственности застройщика перед дольщиками.
Кроме того, в законе не прописана ответственность других участников процесса строительства дома. К примеру, инвесторов, у которых могут быть те или иные обязательства перед покупателями жилья. «Если инвестор объявит себя несостоятельным, это может породить новых обманутых дольщиков. При этом застройщик может продолжать успешно работать», – говорит начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский.
Чтобы защитить дольщиков, ответственность за последствия неграмотной инвестиционной политики того или иного застройщика нужно возложить и на саморегулируемую организацию, в которой он состоит. «Сейчас подавляющее большинство застройщиков входят в СРО – именно они должны отвечать по обязательствам своих членов», – считает заместитель полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин.
Помимо этого есть смысл повысить гарантийный срок на дом. «Сейчас он составляет пять лет. Тем не менее большинство покупателей недвижимости хотят быть уверены в том, что и через десять лет с их домом ничего не случится», – считает директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.
Что менять?
Предложений по корректировке 214-ФЗ и связанных с ним законодательных актов с каждым месяцем становится все больше. С такими инициативами выступают не только представители строительного сообщества, но и органы государственной власти.
Например, Комитет по строительству Петербурга предлагает запретить инвесторам привлекать деньги до того момента, пока дом не введен в эксплуатацию. Жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), не имеющим в аренде (собственности) земельный участок и разрешение на строительство, также хотят запретить привлекать средства граждан. В Петербурге уже сложилась практика, когда застройщик сначала создает кооператив, привлекает пайщиков и лишь затем получает разрешение. Кроме того, действующее законодательство не запрещает привлекать деньги пайщиков до оформления прав собственности или аренды на землю.
Чтобы защитить дольщиков от банкротства застройщика или двойных продаж, петербургские чиновники также предлагают прописать возможность предоставления из федерального бюджета субсидий на завершение строительства «проблемных» домов.
Много нареканий вызывает процесс регистрации договоров долевого участия (ДДУ). По существующим правилам застройщик не имеет права привлекать средства покупателей до регистрации договоров долевого участия. По мнению руководителя юридического отдела ООО «НДВ-Недвижимость» Анастасии Солдатовой, сроки оформления, расторжения и переуступки ДДУ нужно унифицировать. «Бывают случаи, когда договоры долевого участия не могут зарегистрировать 13 месяцев – хотя по закону соответствующая процедура должна занимать пять дней. Получается, что квартира фактически продана, а деньги застройщик получить не может», – заявила она.
Несоблюдение сроков регистрации ДДУ дает неплохие возможности любителям поживиться за счет несовершенства отечественного законодательства. В неформальных беседах участники строительного рынка говорят: чтобы «ускорить» процесс регистрации, нужно заплатить от 6 до 20 тыс. руб. за каждый договор. В этом случае документы оформят за пару недель.
А если, не дай бог, застройщик решит взять деньги у дольщика еще до того, как оформлен ДДУ, его ждет суровая кара – штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. Определение точной суммы остается на усмотрение карающего органа.
Вместе с тем, как напоминает генеральный директор ООО «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев, если уже после регистрации дольщик вдруг откажется платить деньги, застройщик ограничен в своей возможности заставить недобросовестного покупателя выполнять обязательства. «Компания должна подождать два месяца, а затем направить дольщику письмо о расторжении. И лишь после того, как получит уведомление о том, что несостоявшийся покупатель получил письмо, договор можно расторгнуть. В лучшем случае, процесс займет четыре месяца, в худшем – будет тянуться почти год», – говорит Дмитрий Астафьев.
При этом в процессе расторжения застройщик не имеет права продать квартиру недобросовестного дольщика. В итоге – недополучает прибыль.
Читатель может возразить: какое мне дело до того, что 214-ФЗ дискриминирует застройщиков? Ведь представители строительного бизнеса априори имеют больше прав, юридических и финансовых возможностей, нежели рядовые покупатели. Обманутых дольщиков тысячи, «кинутых» застройщиков можно пересчитать по пальцам.
Тем не менее все свои риски – будь то возможная задержка в регистрации или отказ покупателя принимать жилье – застройщики закладывают в рыночную стоимость квадратного метра.
Маркетинговая приманка
Многие полагают, что 214-ФЗ защитит их от рисков при приобретении жилья на первичном рынке. Но, напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, на сегодня ФЗ-214 защищает только от двойных продаж, которые уже давно превратились в анахронизм. От главной беды для дольщика – банкротства застройщика – закон не спасает. Известны случаи, когда несостоятельными признавали строительные компании, работавшие исключительно по этому закону.
Работа по 214-ФЗ в его нынешнем виде имеет лишь одно неоспоримое преимущество – соблюдение положений документа является отличным способом привлечения покупателей. «Многие застройщики используют работу по ФЗ-214 в качестве конкурентного преимущества – это весьма эффективный маркетинговый ход. Казалось бы, глупо его не применять. Но оказывается, что преимущества такой маркетинговой приманки «перекрываются» многочисленным рисками, которые приходится нести застройщику», – считает Надежда Калашникова.
Участники рынка уверены: создатели закона изначально поставили застройщика в дискриминационное положение. «Документ был призван защитить дольщиков, однако на деле лишь ограничил права строительных компаний, сделав их слабой стороной правоотношений с покупателями жилья. Кроме того, 214-ФЗ создает возможности для рейдерского захвата компании, поскольку обязывает застройщика предоставлять практически всю финансовую информацию любому обратившемуся лицу. Работать по 214-ФЗ невыгодно, поэтому многие стараются использовать обходные, «серые» схемы», – говорит Дмитрий Астафьев.
Тем не менее 214-ФЗ оградил дольщиков от большинства мошеннических схем на рынке строящегося жилья. Теперь законодатели намерены окончательно устранить недостатки документа, усовершенствовать его и привести в соответствие с нынешними экономическими реалиями. Нужно ли для этого полностью переписывать закон – вопрос открытый. Документ хоть и вызывает нарекания со стороны участников рынка, но пока остается единственной схемой, которая хоть как-то защищает покупателей строящегося жилья.
