Самое дешевое жилье в Петербурге – это однокомнатные квартиры в старых панельных домах, прежде всего в хрущевках и «кораблях» (600-я серия). Жить в таких домах не слишком удобно – плохая звуко- и теплоизоляция, изношенные коммуникации, маленькие по площади квартиры. Однако квадратный метр в них дешевле примерно на 10-15%, чем в современных панельных домах, и на 30%, чем кирпично-монолитных домах последних десяти лет постройки. Поэтому такое жилье всегда находит своего покупателя.
Дыханье окраин
Основная масса недорогих квартир сегодня сконцентрирована на окраинах Петербурга, прежде всего в Красносельском районе (в Сосновой Поляне, а также за кольцевой автодорогой – в Красном Селе, Горелово или поселке Хвойном). По данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» квадратный метр здесь стоит в среднем 78,5 тыс. руб., тогда как в целом по Петербургу стоимость квадратного метра сейчас составляет 90,5 тыс. руб.
«Традиционно самым доступным предложением на рынке вторичной недвижимости Петербурга являются однокомнатные квартиры в хрущевках, особенно если они расположены в местах с плохой транспортной доступностью», – отмечает президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрий Щегельский. Дополнительные факторы, снижающие цену, – расположение квартиры на первом этаже, вид из окон на шумные, загазованные магистрали.
По словам генерального директора агентства «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, покупателями самых дешевых квартир выступают в основном молодые люди до 30 лет, которые приобретают свою первую квартиру, а также приезжие. Иногда такие объекты используют в качестве «разменных» вариантов при разъезде семьи и разделе общего имущества – в случае когда у клиентов не хватает денег на квартиры в более современных домах.
Дешевле некуда
Несмотря на недостатки старых панельных домов, их огромный плюс – относительно низкая цена жилья. Так, если средняя по Петербургу цена предложения однокомнатных квартир сейчас составляет 3,7 млн руб., то цены на квартиры в панельных домах в отдаленных районах Петербурга начинаются от 2,1 млн руб.
Согласно базе БН, одни из самых дешевых однокомнатных квартир расположены в Красносельском районе города, в его «закадовой» части. Скажем, в Красном Селе однокомнатную квартиру в хрущевке (общая площадь – 29 кв. м), можно купить за 2,2-2,3 млн руб.
Примерно на таком же расстоянии от города – в Колпино – однокомнатную квартиру в хрущевке можно приобрести еще дешевле – за 2,1 млн руб. Площадь квартиры – 28 кв. м. Низкая цена квартиры объясняется изношенностью дома и его удаленностью от метро. До ближайшей станции «подземки» (Купчино) – около получаса езды на общественном транспорте.
За 2,1-2,5 млн руб. можно купить «однушку» и в Кронштадте. Чаще всего это будет квартира в хрущевке, но встречаются также недорогие 
За 2,2-2,5 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в старом панельном доме в Павловске (Пушкинский район Петербурга). Здесь инфраструктура тоже развита слабо, но транспортное сообщение с городом лучше – за полчаса можно добраться на электричке до Витебского вокзала, за 20-30 минут на автомобиле или маршрутке до ближайших станций метро «Московская» и «Купчино».
В таких района Петербурга, как Невский или Калининский стоимость «однушек» уже начинается от 2,7 млн руб. За эти деньги можно приобрести, например, однокомнатную квартиру, расположенную на первом этаже блочного дома советской постройки в Рабфаковском переулке или в хрущевке на улице Верности.
При этом стоит отметить, что недорогое жилье быстро вымывается с рынка. Так, если в январе доля дешевых объектов в ценовом диапазоне 70-80 тыс. руб. за кв. м составляла 23,1% рынка, то в феврале она уменьшилась до 21,4%. В целом средний срок экспозиции таких квартир не превышает двух месяцев. За это время на них обычно находится покупатель, готовый закрыть глаза на многочисленные недостатки подобного жилья.
Ценовой вектор
«Быстрее всего будут расти цены на квартиры, расположенные максимально близко к метро, в развитых с точки зрения инфраструктуры районах Петербурга. Например, быстро дорожают однокомнатные квартиры в хрущевках Московского района, возведенные около станций метро «Парк Победы» и «Московская». Большой потенциал также у хрущевок около станций метро «Черная речка», «Политехническая», «Ленинский проспект». Стоимость таких квартир в нынешнем году может вырасти на 15-20%», – считает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев.
А вот хрущевки и корабли на окраинах города, таких как Сосновая Поляна, таким козырем, как удачное местоположение, похвастаться не могут. Поэтому эти объекты будут дорожать в пределах инфляции. К концу года их цена может вырасти на 7-8%. При этом в Петербурге есть зоны, где самое дешевое жилье может прибавить в цене еще меньше – всего 5-6% по итогам года. Это так называемые депрессивные районы, где жилье пользуется очень небольшим спросом – например, земли вокруг станций метро «Пролетарская» и «Обухово» в Невском районе.
Таким образом, стоимость среднестатистической «однушки» в хрущевке или «корабле» в Сосновой Поляне к концу года может вырасти с 2,8 млн руб. до 3 млн руб., то есть, примерно на 200-250 тыс. руб. Хрущевки у станции метро «Парк Победы» прибавят к концу года до 600 тыс. руб. (сейчас средняя цена однокомнатной квартиры там – 3-3,2 млн руб.). А вот однокомнатные квартиры в районе станции метро «Пролетарская» подорожают всего на 100-150 тыс. руб. (сейчас цена «однушки» там составляет 2,65 млн руб.).
Самые дешевые квартиры в «старой панели» стабильно популярны – их покупают, чаще всего надеясь в будущем улучшить жилищные условия, переехав в более современное и комфортабельное жилье. Поэтому такие объекты будут оставаться ликвидным еще несколько десятилетий в зависимости от года постройки дома. Но такой фактор, как качество будет с течением времени оказывать все большее влияние на цену и снижать конкурентоспособность такого жилья по сравнению с более современной «вторичкой».
