Дача в Ленинградской области: дешёвое далёко

Рынок загородной недвижимости Южной части Ленобласти (дальняя часть Тосненского, Кировский, Волховский, Волосовский, Кингисеппский, Лужский районы) – очень интересен и пока загадочен. Коттеджных, или, правильнее сказать, дачных поселков, здесь реализуется немного, а цены на земельные участки и дома тут – самые демократичные в Ленобласти (см. таблицы). Но, на наш взгляд, все это до поры – до времени. В будущем именно эти территории могут стать локомотивом загородного строительства, стоимость земли в таком случае ощутимо возрастет.

Дачу некуда воткнуть…
Карта загородного рынка медленно, но верно меняется. Всеволожский район уже давно все воспринимают как продолжение Петербурга. Пограничные территории застраиваются многоэтажными домами проектов-миллионников, внутри района активно ведется коттеджное строительство, и во многих локациях становится уже, мягко говоря, тесновато. Аналогичная судьба ожидает, по всей видимости, и Гатчинский, Ломоносовский районы. Хорошая транспортная доступность делает эти территории оптимальными для развития крупных проектов малоэтажного строительства, ориентированных на постоянное проживание. Гатчинский район уже идет по этому пути (достаточно вспомнить крупные девелоперские проекты «Золотые ключи», «Кивеннапа»). Ломоносовский – пока еще находится в «стадии размышления», но ввод последнего участка КАД в 2011 году от Кронштадта до Бронки, как нам кажется, подстегнет процесс развития.

Где же в таком случае строить дачу петербуржцу? Может быть, на севере? Такой вариант возможен – Выборгский и Приозерский районы славятся своей природой. Но, во-первых, там достаточно высокие цены (хотя в последнее время появилось несколько относительно недорогих проектов), а во-вторых, в северных краях хоть и красиво, но достаточно холодно. Зима там наступает рано, а уходит поздно.

Таким образом, более теплый Юг Ленобласти, где красивая природа, много рек и озер, а главное, крайне низкие цены, имеет неплохие перспективы для развития.

Обзорная экскурсия по области
Немного географии. Тосненский район области – единственный из рассматриваемых сегодня – граничит с Петербургом. Его пригородную зону, вблизи Павловска, мы даже условно отнесли к территориям Северной столицы – идеологически она им очень близка: здесь в основном возводятся поселки, предназначенные для постоянного проживания. Но в более отдаленной части Тосненского района развивается другая застройка – дачная. Собственно, новых поселков здесь немного. Два проекта реализуются недалеко от Тосно: «Иголинка» вблизи Пендиковского озера (масштабы здесь велики – всего около 800 участков, в первой очереди – 400). Чуть севернее, в деревне Жоржино, возводится небольшой поселок «Солнечное». Оба проекта, на наш взгляд, являются переходными между сегментом поселков для постоянного проживания и дачным форматом. В принципе, отсюда реально ездить в город на работу, а развитая инфраструктура Тосно не даст оторваться от цивилизации. С другой стороны, близость водоема и лесного массива позволит и неплохо отдохнуть. Юго-восточнее, в деревне Рамцы Любанского поселения, на берегу реки Тигоды, реализуется проект «Рамецкое». Учитывая удаленность от города (около 80 км), этот поселок уже следует рассматривать исключительно как дачный.

Кировский район расположен к юго-востоку от Петербурга, между Всеволожским и Волховским. Кроме, пожалуй, коттеджного поселка «Невская отрада», который реализует компания «Константа» в 2 км от города Отрадное (25 км от КАД), все остальные проекты являются исключительно дачными. Это ДНП «Турышкино-Петрово» рядом с рекой Мгой, а также гораздо более удаленные проекты «Феликсово», «Теребушка», «Острова».

Несколько проектов реализуется сегодня в далеком Волховском районе (Восток Ленобласти). Это «Волхов Яр» (недалеко от Старой Ладоги), «Ладожский простор» (мыс Шурягский Нос, Ладожское озеро), «Городок на Ладоге» (берег реки Паши, недалеко от деревни Николаевщина).
Волосовский район находится на юго-западе Ленинградской области, от Петербурга его отделают Гатчинский и Ломоносовский. Традиционно это дачные, усадебные места, более 60% которого занимают леса. В Волосовском районе достаточно развит вторичный рынок, но новых проектов немного. Назовем следующие: поселки «Лазурь» и «Усадьба Донцо» (рядом с Кюрлевским карьером) и «Сельцо» (рядом с одноименным поселком).

Западнее Волосовского района находится Кингисеппский. Дальше ехать некуда – он граничит с Эстонией. Земли здесь, в общем, равнинные. Зато вдоволь воды: с северо-запада район омывается водами Финского залива, на его территории есть крупные озера, много рек. Проектов в Кингисеппском районе пока реализуется немного: «Юрки» (в одноименной деревне, в 2,5 км от Ивановского озера), «Речное» (на берегу реки Систы), «Стремление» (рядом с Копанским озером).

«На закуску» мы приберегли Лужский район, наиболее удаленный от Петербурга и славящийся своими озерами (Врево, Череменецкое, Вялье и др.), а также теплым и сухим климатом. Эту часть территории Ленобласти даже иногда называют «Северным Крымом». Практически все поселки реализуются здесь на берегах водоемов (в противном случае покупатель едва ли поедет в такую даль). Ключевым игроком на рынке Лужского района является УК «Новая дача». Она реализует целую серию недорогих проектов – «Озеро Врево», «Пять озер», «Речной бобр», «Заповедное», «Новое Сорочкино», «Луга-река». Впрочем, к освоению этого рынка понемногу подключаются и другие девелоперы, не все – профессиональные. Поэтому выбирать участок здесь нужно очень внимательно. Есть риск купить землю безо всяких перспектив подведения инженерных коммуникаций.

Сложный рынок
Пока дачных поселков в удаленных районах Ленобласти немного – девелоперы не горят желанием работать там, и это вполне объяснимо. Свободные участки есть пока и ближе к городу, в «раскрученных» районах, где потребитель платит не только за качество самого проекта, но и за «ауру места». В удаленных районах продавать участки и дома по интересным девелоперам ценам возможно лишь в одном случае – если место действительно красиво, концепция проекта интересна, а его качество не вызывает сомнений. То есть сценарий «купить дешевую землю, бросить клич о продаже участков, а потом, если процесс пойдет, заняться подключением сетей» здесь точно не сработает. Этот рынок ждет только профессиональных девелоперов с яркими проектами.

Кстати, в конце 2011 года в Приозерском районе открылись продажи в яхт-клубе «Стрелка», ориентированном на любителей активного отдыха. Внятная концепция и разумная цена позволили девелоперу обеспечить неслыханный уровень продаж – в среднем по 9 участков в месяц (на сегодняшний день уже продано 34 из имеющихся 57). Кто мешает сделать нечто подобное на юге?

Вообще, оппозиция «дорогой Север – дешевый Юг» (и юго-восток)» теряет свою актуальность. Реальная ценовая ситуация постепенно выравнивается. Так, хотя в Выборгском районе по-прежнему есть «докризисные» предложения по 300-500 тыс. руб. за сотку земли, реальные продажи идут в сегменте 120-150 тыс./сотка. В Приозерском районе, бывшим некогда оплотом дорогой коттеджной застройки, появляются предложения по 60-65 тыс. руб. за сотку.

С другой стороны, качественный проект в удаленном районе тоже может стоить дорого. Например, компания «ЛВ девелопмент» в своем новом коттеджном поселке «Городок на Ладоге» (Волховский район, продажи открылись в марте 2012 года) установила цену от 80 тыс. руб. за сотку – довольно дорого, учитывая, что проект реализуется более чем в 150 км от Петербурга. Но красивое место, понятная концепция проекта и имя девелопера, успешно реализующего целый спектр проектов в Ленобласти, думается, обеспечат хороший уровень продаж.
И еще одно замечание: девелоперам, которые строят (или планируют строить) дачи в удаленных районах Ленинградской области, на наш взгляд, следовало бы больше внимания уделять информативности своих интернет-сайтов. Если клиент поедет за 80-150 км на просмотр и обнаружит, что поселок сильно отличается от его представлений, застройщик получит активного злопыхателя на бескрайнем интернет-пространстве. Лучше сразу давать максимум информации, как текстовой, так и визуальной, – вплоть до 3D-визуализации.

Цены на участки с обязательным подрядом/коттеджи в удаленных районах Ленинградской области, март 2012 года

Примечание: в табл. приведены только цены на участки с обязательным подрядом либо коттеджи. На участке без обязательного подряда вы также можете заказать строительство дома – зачастую по довольно демократичным ценам.

Купить участок без риска: советы юриста

Таунхаусы эконом-класса: между квартирой и коттеджем

Поселки Выборгского района: коттедж по цене «двушки»

Коттеджные поселки Ленобласти: полная картина

Новые коттеджные поселки: хороший старт

Текст: Алексей Резенков