– Андрей Валерьевич, скажите, кто чаще обращается к юристам – люди, которые только планируют купить участок, или те, кто столкнулся с определенными проблемами уже после покупки?
– К сожалению, первые не советуются с юристами почти никогда, а вот случаи, когда человек «купил» земельный участок или участок с домом, а потом осознал, что права оформлены неправильно или их нет вовсе, встречаются сплошь и рядом.
– Ну что же, сформулируем несколько советов, которые помогут нашим читателям купить земельный участок без риска (и давайте сразу условимся: сегодня будем говорить о сегменте коттеджных поселков, вторичный рынок обсудим в другой раз). Итак, с чего начать?
– Конечно, я мог бы посоветовать людям приобретать только участки, относящиеся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием «под индивидуальное жилищное строительство», с полным пакетом документов, но… сказать так – значит отмахнуться от проблемы. Дело в том, что таких участков на рынке всего 15-20%. К тому же, стоят они как правило очень дорого.
Подавляющее большинство коттеджных поселков возводится сегодня на землях сельскохозяйственного назначения – поэтому выбирать приходится в основном из участков этого типа.
– А что не так с землями сельхозназначения? Ведь строить дома на них по закону – можно, а «прописаться» нельзя.
– ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действительно, разрешает возводить жилые строения на дачных, садовых участках, имеющих статус сельхозземель. Однако законодатели подразумевали под этим, естественно, строительство дач, домиков для сезонного проживания. Не случайно законом запрещена «прописка» в таких объектах.
На практике все вышло иначе. Сельхозугодья сейчас активно используют для возведения коттеджных поселков, явно рассчитанных на постоянное проживание. Да и с регистрацией вопрос до сих пор довольно сложный. С одной стороны, Конституционный суд дважды, в 2008-м и в 2011 годах, признал незаконным запрет на регистрацию граждан в садоводствах, в том числе расположенных на сельхозземлях. Между тем на практике добиться этой «прописки» очень сложно. Во-первых, на сегодняшний день регистрация возможна только по решению суда. Во-вторых, придется еще доказать, что ваш дом пригоден для постоянного проживания. Соответствующая экспертиза стоит денег и порой – немалых. Ну и, наконец, получение заветной «прописки» не приведет к появлению поблизости детского сада, школы, поликлиники – у местных властей просто нет денег на всю эту инфраструктуру. Так что игра не стоит свеч.
– Бог с ней, с «пропиской». Но я хотя бы могу быть уверен, что мой коттедж, построенный на сельхозземле, завтра не признают самостроем?
– Если права на землю оформлены надлежащим образом, то, конечно, никто не признает ваш коттедж самовольной постройкой. Возможно, систему классификации земель вообще упростят – вы, наверное, знаете, Минэкономразвития выступило с такой инициативой. Тогда Правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты будут определять, где можно строить дома, а где – сажать картошку.
Кстати, это одна из причин, по которой, прежде чем купить участок, необходимо выяснить, утвержден ли генеральный план коттеджного поселка районным архитектором. Внимательно посмотрите в кадастровом паспорте в графу «Разрешенное использование», она чуть ниже строки, где указана категория земель. Там должно быть написано: «Для организации дачного некоммерческого партнерства (ДНП)» либо что-то подобное.
– Где можно найти этот план планировки и застройки?
– Если такой план у компании есть, то, поверьте, он будет висеть в офисе на самом видном месте.
Кроме того, не поленитесь сходить в местную муниципальную администрацию. Если интересующий вас участок расположен на сельхозземлях, уточните, действительно ли принималось решение об изменении разрешенного использования на «дачное строительство» и каковы перспективы включения поселка в черту населенного пункта.
– Какие еще документы должен предъявить покупателю девелопер проекта?
– Первое и самое главное – правоустанавливающие документы на землю. Чаще всего это право собственности, но территория коттеджного поселка может находиться у девелопера и в аренде. Бояться этого не стоит, нужно только обратить внимание, чтобы договор аренды был долгосрочным и имел регистрацию в Росреестре.
Следующий важный момент: приобретаемый участок должен иметь собственный кадастровый паспорт, где, в частности, прописаны его размер, разрешенное использование (должно быть указано – «под дачное строительство», «садоводческое хозяйство» и т. п.). Непосредственно на месте границы земельного надела фиксируются флажочками или межевыми знаками.
– А если мне покажут кадастровый паспорт от другого участка? Ведь на месте межевые знаки можно и подтасовать…
– Сличайте кадастровый паспорт с генеральным планом поселка. А вообще, чтобы не попасть в лапы к мошенникам, не стоит покупать земельный участок у первой попавшейся компании. Изучите историю девелопера – имеет ли он уже успешный опыт реализации коттеджных поселков. Почитайте форумы: обычно, если компания замешана в каком-то скандале, это всплывает в интернете.
Сегодня потребитель может вполне легально получать массу нужной ему информации. Например, в налоговой инспекции по месту регистрации фирмы-застройщика – выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц). В ней содержится информация об учредителях фирмы, ее руководителе и проч. В Управлении Росреестра можно взять выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав). Из нее узнаете о том, какие права зарегистрированы на интересующий вас объект и какие обременения (ограничения) имеются.
В интернете есть кадастровая карта всей страны, в которой при определенной настойчивости удастся отыскать «свой» участок и краткую информацию по нему.
Есть и другие факторы, косвенно свидетельствующие о серьезных намерениях девелопера. Скажем, открытость компании – наличие информативного сайта, участие в выставках, возможность без проблем пообщаться с руководством и т. д.
Большое значение также имеет степень готовности поселка. Одно дело – чистое поле без единого фундамента, и другое – когда в поселке уже построено несколько домов. Хотя стопроцентной гарантии это, конечно, не дает. Я знаю проекты, где давно возведены все коттеджи, проложены коммуникации, но нет прав на землю. Поэтому еще раз повторюсь, правоустанавливающие документы – это первое, на что нужно смотреть, чтобы купить участок без риска.
– А как насчет инженерных коммуникаций? Нередко, согласно рекламе, они только «планируются». Как понять, сдержит ли девелопер обещания?
– Девелопер должен иметь действующий договор с монополистами на подключение электричества, газа, технические условия на присоединение к сетям. В этом документе фиксируются сроки выполнения данных работ, цена, объем выделяемых мощностей. Не поленитесь разделить общую проектную мощность на количество домовладений. Бывает, например, что на участок выходит меньше одного киловатта электроэнергии, продавец же утверждает, что пока, на период строительства, жителям поселка мощностей хватит, а потом электричество можно будет докупить. Но далеко не везде имеются свободные резервы.
– Коттеджные поселки на сельхозземле обычно реализуются в формате «дачного некоммерческого партнерства» или «товарищества». Подчеркну – некоммерческого. Но ведь они, по сути, продают участки, нет ли тут противоречия?
– Нет, купить участок в данном случае можно на вполне законных основаниях. Покупателя принимают в ряды некоммерческого партнерства, при этом плату за участок он вносит в виде вступительного взноса. Обычно предусмотрены также членские взносы – на текущее управление поселком и целевые – на тот случай, если общее собрание решит, например, построить детскую или спортивную площадку.
– Как можно контролировать деятельность руководства ДНП?
– Нужно формировать ревизионную комиссию, которая раз в год будет проводить проверку целевого использования средств. Возможен и внешний аудит. Применительно к загородному рынку я, правда, такого еще не встречал, но, уверен, рынок рано или поздно к этому придет.
– А что должно быть прописано в договоре строительного подряда, если таковой имеется?
– Тут лучше советоваться со знакомыми строителями, а не с юристом. От себя скажу лишь, что не надо давать предоплату более 30%.
Вообще, рынок отходит от продажи участков с обязательным подрядом. Сегодня потребитель не хочет, чтобы ему что-то навязывали. И это, по-моему, хорошо.
