Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) регламентируют проекты будущих новостроек буквально «от» и «до» (наряду с многочисленными СНиПами и СанПиНами). Прежде всего бросается в глаза ограничение по высотности жилых зданий – в зоне А (так называемой зоне интенсивной урбанизации – от границы Петербурга до трассы А-120, известной как «бетонка», это 30-50 км) отныне запрещено строить дома выше 16 этажей.
Теперь при проектировании нового квартала в этой зоне застройщик имеет право отвести под высотные дома (9-16 этажей) не более 10% территории. Максимум 20% займут среднеэтажные жилые здания (5-8 этажей), еще столько же можно отвести под малоэтажные объекты не выше 4 этажей. А минимум половину территории нужно будет застраивать индивидуальными жилыми домами на одну семью. В более отдаленной от города зоне Б (в райцентрах и поселках городского типа) доля «высоток» не должна превышать 5%, а вне ее (в зоне В) строительство таких домов запрещено вовсе.
Ленобласть vs Петербург
С принятием областных РНГП застройщики будут вынуждены при проектировании учитывать и многие другие требования: обеспеченность будущих микрорайонов необходимым числом спортивных площадок, парковок, зелеными насаждениями и пр. Здесь уместно сравнить эти требования с аналогичными условиями для застройщиков, работающих в Петербурге. Впрочем, с одной, но важной, оговоркой: РНГП для Петербурга разрабатываются уже третий год и пока существуют лишь в виде проекта (он размещен на сайте КГА). Утвердить его в Смольном обещают только ближе к лету.
По многим показателям ограничения, установленные для застройщиков Ленобласти, куда жестче, чем планируемые в мегаполисе. Прежде всего это касается коэффициента плотности застройки. В Петербурге он равен 1,3, то есть на одном гектаре земли можно построить жилой дом с общей площадью квартир не более 13 тыс. кв. м. В зоне А Ленобласти предельный коэффициент – всего 0,4. При этом нормы обеспеченности жильем одного жителя и там, и там одинаковые – 30 кв. м до 2015 года и 35 кв. м – после.
Для новостроек 47-го региона теперь установлены более жесткие нормативы обеспечения детскими и спортивными площадками, чем в городе. На каждого ребенка должно приходиться 0,7 кв. м «специальных зон для игр и отдыха», а на взрослого – 2 кв. м условных футбольных полей и кортов. В Петербурге эти показатели, соответственно, 0,4 и 0,7 кв. м.
Зато, как это ни парадоксально, количество зеленых насаждений на каждого жителя областных новостроек определено в размере 5 кв. м, а в городе эта цифра даже чуть больше 6 кв. м. Видимо, в правительстве региона посчитали, что многочисленные леса вне населенных пунктов вполне компенсируют отставание.
Показатели по обеспеченности новых кварталов социальной инфраструктурой в обоих субъектах федерации примерно одинаковы: в области на 1 тыс. жителей должно приходиться 60 мест в детских садиках и 91 место в школах (в Петербурге, соответственно, 45 и 115). Парковочных мест в области предусмотрено 293 на 1 тыс. жителей (а с 2015 года 396), в Петербурге этот показатель запланирован на уровне 430 машиномест на 1 тыс. жителей.
Что касается предельной высоты новостроек, то в петербургском проекте РНГП ограничения не прописаны вовсе. Это вполне объяснимо: в городе и так уже действуют высотные регламенты – в рамках правил землепользования и застройки, а также закона о режимах зон охраны объектов культурного наследия, меняющиеся в зависимости от близости к центру. Например, в историческом центре нельзя строить здания выше 30-35 м, на Охте предел – 100 м, а для намывных территорий Финского залива и Красносельского района этот показатель равен 120 м. Впрочем, практика получения разрешений на отклонение от предельных параметров высотности в последние годы в Петербурге стала обычным делом. Эту лазейку для застройщиков городские депутаты обещают вскоре прикрыть.
Приговор с отсрочкой
Следует отметить, что вступившие в законную силу РНГП Ленобласти обратной силы не имеют. А значит, не распространяются не только на строящиеся объекты, но и на проекты, уже прошедшие экспертизу. То есть нововведения не затронут, к примеру, Кудрово, которое застраивается и будет застраиваться сплошь высотными домами. И 27-этажные жилые здания в проекте «Новый Оккервиль», разумеется, никто «обрезать» не будет. Более того, как пояснил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев, ничего не придется переделывать и тем застройщикам, которые успеют согласовать всю проектную документацию до 31 декабря 2012 года.
Ограничить предельную высоту жилых домов 16 этажами, чиновники решили, по их словам, руководствуясь безопасностью населения при возникновении чрезвычайных ситуаций. В Ленобласти попросту нет пожарных лестниц, при помощи которых можно было бы эвакуировать людей с 17 этажа и выше. Тут остается лишь сожалеть об устоявшейся традиции решать проблему не устранением причин, а введением различного рода запретов.
Кроме того, Евгений Домрачеев отметил, что высотные дома сложнее и дороже эксплуатировать: они требуют больше энергетических ресурсов, что в конечном счете отражается на размере квартплаты для жильцов.
Лучше, но дороже
Часть застройщиков в целом одобряют нововведения, говоря о том, что жить в окружении сплошных «муравейников» и в более «разреженной атмосфере» малоэтажной застройки – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. О проблемах недостатка школ и детсадов в проектах комплексного освоения территорий (КОТ) не говорил только ленивый, а с тем, что объекты социального обеспечения возводятся в последнюю очередь (а подчас не строятся вовсе) спорить действительно трудно.
Другое дело что покупатель жилья в новостройке, как правило, все же отдает себе отчет в том, что он хочет получить, заплатив деньги. И жить в отдельной квартире в огромном многоквартирном доме вдали от метро и на территории соседнего региона наверняка для очень многих все же предпочтительней, чем в комнате в коммунальной квартире, пусть даже и в центре города.
КОТы, за счет больших объемов вводимого жилья на сегодняшний день являются наиболее доступным вариантом улучшения жилищных условий для петербуржцев. А земельные участки в городской черте, пригодные для крупномасштабных проектов, практически закончились. КОТы все чаще «переезжают» в Ленобласть, и вскоре, видимо, полностью окажутся там.
Но с принятием нового регламента стоимость квадратного метра в областных проектах массовой застройки существенно вырастет, уверены застройщики. «На нас и так налагают обязанности по строительству инженерных сетей (с сетями и мощностями в области большие проблемы), дорог, социальных объектов в жилых массивах. Нам не только никто не помогает строить, но еще и ограничивает во всем. С учетом всего это рентабельность строительства на территориях Ленинградской области становится под вопросом», – утверждает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Генеральный директор ООО «КВС» Сергей Ярошенко с пониманием относится к появлению новых ограничений, отмечая, что в противном случае «мы везде понастроим новые шанхаи». «Конечно, ограничение этажности и плотности застройки в области повысит себестоимость строительства, а следовательно, цену квадратного метра. Однако наряду с этим вырастет и привлекательность будущего жилья: принятые нормативы обеспечат безопасность и качество проживания в новых домах. Все же России постепенно приходят к пониманию того, что беспорядочная застройка, «уплотниловка», должны быть остановлены», – подчеркивает он.
Генеральный директор RUMPU Евгений Богданов говорит о том, что застройщикам уже сейчас придется приступать к переработке уже готовых концепций развития новых территорий, что, безусловно, не только повысит их издержки, но и приведет к потере времени – новые проекты будут выводиться на рынок с существенной задержкой.
Резюмируя, отметим, что средняя стоимость квадратного метра в новых проектах КОТ на территории Ленобласти может вырасти как минимум на 10-15%, а по наиболее пессимистическим прогнозам – и на все 15-20%. Правда, произойдет это не раньше 2013-2014 годов. В ценах I квартала текущего года это повышение начальной цены с 45-50 тыс. руб. до 50-60 тыс. руб. для домов на этапе котлована. За комфорт, как водится, придется доплачивать покупателям жилья.
