Малоэтажному самострою угрожают бульдозерами

Всего Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) и Госстройнадзор насчитали в Петербурге 162 многоквартирных дома, возведенных на землях для ИЖС. Пик самостроев пришелся на 2005-2008 годы. Причем в «черный список» вошли уже построенные объекты, а сколько их возводится в настоящее время, чиновники пока не подсчитали. Больше всего среднеэтажных жилых домов, возведенных вместо частных коттеджей, появилось в Приморском районе города – чуть менее половины всего перечня. После него с большим отрывом идут Выборгский и Красносельский. Попали в «черный список» и таунхаусы, как выяснилось, их тоже нельзя строить на землях ИЖС, в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Опубликованием «черного списка» власти не ограничились. КЗРЗ совместно с прокуратурой и Госстройнадзором образовал рабочую группу, которая будет постоянно мониторить ситуацию на землях, предназначенных для ИЖС. И в случае обнаружения строительства там многоквартирных домов немедленно обращаться в суд. «Мы будем добиваться сноса таких домов через суд. Понимаем, что это может вылиться в социальную проблему, но другого пути нет», – заявил глава КЗРЗ Валерий Калугин.

Отметим, что петербургские суды в последние пять-десять лет, как правило, становились на сторону покупателей и заставляли Росреестр регистрировать право собственности граждан на квартиры (точнее, на определенную долю в «индивидуальном» жилом доме). Однако теперь чиновники отмечают противоположную тенденцию. Валерий Калугин в ходе круглого стола «Полузаконное жилье» привел два свежих судебных решения не в пользу покупателей жилья, которые расценил как важный прецедент. Жильцам отказали в праве собственности на квартиры как раз по причине того, что земли, на которых находятся 4-5-этажные здания, по действующим ПЗЗ должны застраиваться исключительно небольшими частными домиками.

Гонка за дешевизной
Столь жесткий настрой властей может стать проблемой не только для покупателей жилья в многоквартирных домах, строящихся на участках под ИЖС, но и для тех, кто уже давно через суд зарегистрировал право собственности. «Это совершенно не спасет жильцов от уничтожения своего имущества, если дом действительно будет признан самостроем», – пояснил руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

При этом приобретатели жилья в «полузаконных» домах – люди, вопреки устоявшемуся мнению, необязательно состоятельные. «Такие застройщики демпингуют, у них цены гораздо ниже, чем у добросовестных компаний, которые вынуждены тратить большие средства на доработку документации (изменение зонирования, разрешенного использования и т. д.), – говорит генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев. Соответственно, многие петербуржцы соблазняются возможностью купить квартиру недалеко от метро, стоимостью менее 2 млн руб. (а такие предложения на рынке есть).

Многоквартирные дома на участках под ИЖС возводятся без разрешения на строительство. И продавать квартиры в рамках 214-ФЗ застройщики, соответственно, не могут и заключают с покупателями предварительные договоры купли-продажи. В случае банкротства застройщика вернуть уплаченные за жилье деньги будет крайне сложно. Ведь требования о возврате средств таким «дольщикам» судом будут удовлетворяться далеко не в первую очередь. В то время как сейчас по 214-ФЗ дольщики и прочие кредиторы обладают равной очередностью при распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Но даже если застройщик не обанкротится, перспектива жить в доме в общем-то на птичьих правах понравится далеко не каждому (многие из тех, кто погнался за дешевизной, об этом часто не в курсе). Во-первых, избавиться от такой «собственности» будет крайне сложно. Во-вторых, присутствуют банальные бытовые неудобства, связанные с проживанием – ведь технические условия на присоединение многоквартирного дома к инженерным сетям застройщики без разрешения на строительство получить не могут.

А значит, мощности городские монополисты им выделяют лишь в расчете на небольшой частный дом. В результате зачастую вместо постоянного используется локальное канализирование, нередки перебои в электроснабжении. Ну а чинить инженерные сети владельцам долей в доме придется самостоятельно за свой счет, причем никакого ТСЖ создать в этом случае невозможно. В итоге это выливается подчас в астрономическую стоимость обслуживания дома, которая нивелирует относительную дешевизну приобретенного жилья.

Подсчет кухонь и туалетов
Ловить за руку недобросовестных строителей у надзорных органов получается пока не особенно удачно. Руководитель Госстройнадзора Александр Орт признался, что для этого у них попросту нет полномочий. «Есть определенные недоработки в федеральном законодательстве. Мы не выдаем разрешение на строительство индивидуального дома, не проводим экспертизу и не ведем надзора. Разрешения выдает районная администрация. А значит, мы на этапе возведения не имеем права ничего останавливать», – подчеркнул он.
При этом многие застройщики пытаются маскировать свои многоквартирные жилые дома под индивидуальные, для одной семьи. Земельный участок в этих случаях почти всегда принадлежит частному лицу, а кадастровый паспорт сообщает, что никаких квартир в доме нет – только комнаты. Правда, заместитель руководителя Росреестра по Петербургу Даниил Пильдес утверждает, что его ведомство такую маскировку определять уже научилось. «Мы заставляем органы технической инвентаризации проводить дополнительную проверку кадастрового паспорта в таких подозрительных случаях. И если видим, что в доме несколько кухонь и санузлов, то такие дома как частные не регистрируем», – говорит он.

Однако Дмитрий Некрестьянов пояснил, что юридическая лазейка, позволяющая через суд регистрировать право собственности на такие «индивидуальные» дома и затем продавать в них доли, все равно имеется. Дело в том, что в Жилищном кодексе РФ вообще не существует понятия «одноквартирный дом», а есть лишь определение индивидуального жилого дома в целом. Однако параллельно имеет юридическую силу СНиП образца 2001 года, где указан «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников».

«Там нет ни слова ни про количество кухонь, ни про механизмы определения надзорными органами степени родства проживающих в доме людей. При этом в той же Ленобласти действительно есть индивидуальные жилые дома площадью 1200 кв. м», – отмечает он.

Показательные сносы
КЗРЗ и Госстройнадзор пока ограничились лишь публикацией вышеупомянутого «черного списка» спорных объектов недвижимости, при покупке которых могут возникнуть проблемы правового характера. Интересно, что из 162 жилых домов 22 строил (и строит) один и тот же застройщик – «Северо-Западная строительная корпорация». Ее генеральный директор Михаил Голубев не стал отпираться и признался, что большинство своих объектов компания возводила, не имея на руках разрешительной документации. И объяснил это тем, что получать ее слишком долго и сложно.

Однако он настаивал на том, что работала СЗСК лишь там, где ПЗЗ разрешают строить многоквартирные дома, в частности в Коломягах. При этом часть объектов была возведена еще до принятия ПЗЗ, а другая – по инвестдоговорам с городом. К тому же компания, по его словам, за свой счет тянула сети и строила трансформаторные подстанции. В общем, никакой вины за собой глава «СЗСК» не чувствует, но на всякий случай пообещал отныне не начинать строительные работы до получения всех необходимых согласований. В частности, сообщил о том, что знаменитая «Никитинская усадьба» новыми корпусами пока достраиваться не будет. Впрочем, работы на уже начатых объектах по-прежнему продолжаются.

Отметим, что декларируемые намерения властей всерьез взяться за «неправильную» городскую среднеэтажку все же носит, скорее всего, некий предупредительный характер. В масштабную зачистку почти 200 многоквартирных домов, возведенных не по правилам, верится с трудом. Тем более что таких прецедентов в городе пока вообще не было. Впрочем, в подтверждение серьезности своих намерений власти вполне могут устроить несколько показательных сносов.

Предупреждения в первую очередь относятся к застройщикам и, как видно по реакции руководства СЗСК, они уже приносят некую пользу. Кроме того, в Смольном хотят предостеречь покупателей жилья в «спорных» домах. Даже если дом и не снесут, то теперь суды, очевидно, уже не будут постоянно становиться на сторону покупателей, а следовательно, Росреестр перестанет в режиме конвейера регистрировать право собственности на такое жилье, как это было ранее.

Перечень земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости

Источник: комитет по земельным ресурсам и землепользованию Петербурга и Госстройнадзор

Текст: Павел Гинёв