– Александр Юрьевич, насколько, с вашей точки зрения, сегодня российский рынок недвижимости интегрирован в международное пространство? В чем – в большей степени, а в чем пока отстает?
– Интеграция – понятие прежде всего правовое. И здесь нам есть куда расти. Главное для развития нашей экономики на рынке недвижимости состоит в создании такого правового поля, таких условий, при которых риски инвестиций в российский рынок минимизируются. Для этого наше законодательство необходимо развивать, опираясь на лучшие зарубежные образцы.
Еще одно сформировавшееся на нашем рынке (в силу его истории) отличие заключается в том, что российская ментальность предполагает обязательное наличие прав собственности на жилье. С такой ментальностью и при действующем законодательстве рынок доступного жилья не построить. В большинстве развитых стран он зиждется на аренде, в первую очередь – на социальной. И для защиты рынка аренды и прав арендатора необходимы и соответствующее законодательство, и соответствующие экономические меры со стороны государства. В Австрии, Голландии, в странах Скандинавии созданы законы о социально доступном жилье. И в результате более четверти граждан там пользуются правами социальной аренды и совершенно не чувствуют ущемленности, наоборот, проживают в качественном жилье за сравнительно невысокую плату. Чтобы достичь подобных возможностей, нам необходим ряд мер: государству или муниципалитету следует выделять земли под строительство жилья для социальной аренды вообще бесплатно или на льготных основах. И точно так же готовить инфраструктуру, чтобы значительно снизить себестоимость строительства, чтобы получать качественное жилье на 30% дешевле рынка. С другой стороны, в ответ на это государство должно строго лимитировать цену аренды на подобное жилье, чтобы собственник сдавал его на доступной основе. В рамках предстоящего в Петербурге Конгресса FIABCI на данную тему будет проводиться круглый стол с ведущими экспертами из стран, достигших наибольшего успеха.
Я убежден в том, что нет смысла изобретать велосипед – надо использовать готовый позитивный опыт. К примеру, та же Австрия лучше всех пережила кризис во многом за счет того, что там 25% жилья – это социальное, доступное жилье.
Также нам не хватает целого ряда законов, в частности закона о риэлторской деятельности, – чтобы обеспечить безопасность интересов граждан в процессе оказания услуг по приобретению ими жилья и легализировать данный бизнес.
Мы во многом интегрированы, но проблема не в том, что у нас плохие законы, а в том, что даже те, которые есть, не выполняются. Это как раз и останавливает инвестиции в нашу страну.
– А как сделать, чтобы российский рынок стал более привлекательным для зарубежного инвестора?
– Проблема в том, что после кризиса доходность на нашем рынке упала, а риски, к сожалению, не уменьшились. Поэтому частично инвестиции перетекли в страны, которые конкурентны с нами по доходности, а вот риски там значительно ниже. Например – Польша и Турция в Европе, Вьетнам – в Азии, Бразилия – в Южной Америке. И очевидно, что инвестор, которому по большому счету все равно, в который из рынков вкладывать деньги с целью получения прибыли, ищет не только выгодные, но и безопасные – с точки зрения сохранения инвестиций – места.
Сегодня у нас не так много иностранных компаний, инвестирующих в проекты по недвижимости. Они традиционно продолжают здесь работать уже много лет, но новых мы не привлекаем. Да и то 90% этих вложений сосредоточены в Москве. Наша задача – вернуть позитив западного инвестора и уверенность в том, что у нас можно работать. Но для увеличения инвестиционной привлекательности – страны в целом и каждого региона отдельно – необходимо прежде всего менять отношение властей. И формировать законодательство, защищающее интересы инвестора. А примеры последних лет – отнюдь не в пользу этого. Недавно изданный закон, например, позволяет государству в одностороннем порядке расторгать любые инвестиционные договоры, если оно считает, что противоположная сторона нарушила его «существенные пункты». А под ними зачастую понимаются несоблюдение сроков и прочие чисто технические моменты. Понятно, что это было сделано «на злобу дня» – под некоторые конкретные проекты, начатые, в частности, ныне опальными чиновниками. Но оформлять подобные инструменты воздействия в виде закона, влияющего на весь рынок в целом, было крайне недальновидно. Любой зарубежный юрист, изучающий правовую ситуацию в России в интересах потенциального инвестора, понимает, что интересы последнего защищены слабо. И не станет рекомендовать своему клиенту участвовать в инвестиционных проектах на территории нашей страны.
Не могу не упомянуть и о системе судопроизводства, требующей существенного усовершенствования. Пока она подвержена лоббистским влияниям с разных сторон. Это никуда не годится, в том числе и в контексте обсуждаемой проблемы.
– В США на рынке риэлторских услуг за последние десять лет мало что поменялось. Там очень четко построена технология работы. Для хорошего результата специалисту достаточно привнести свою энергетику, энтузиазм и чисто человеческие позитивные качества. Деятельность лицензирована, все прозрачно, известны цены, ведется статистика, детально сформировано правовое пространство. Но! Самые лучшие профессионалы в США – постоянно учатся. Казалось бы, зачем – они и так лучшие! Но, видимо, те, кто постоянно учится, как раз поддерживают тем самым качество своего бизнеса. А наши что делают? Без слез не взглянешь. Наши крепкие специалисты часто быстро останавливаются на достигнутом и считают, что все уже знают. Не замечая, как все больше отстают. Хотя бы для этого нужен закон о профессиональной деятельности, который обязал бы всех действительно получить качественное стартовое образование и далее регулярно повышать квалификацию, а не заниматься вместо этого профанацией в виде экспресс-«аттестации» (без обучения, на основании сдачи теста с вариантами ответов).
Еще одно отличие – в том, что у нас отсутствует четкая формулировка того, в чем же состоит риэлторская услуга. Именно поэтому клиенту часто непонятно, за что он платит деньги. О том, что главная задача риэлтора – определиться с потребностями своего клиента, а далее представлять на рынке и отстаивать его интересы, вести от его имени (в том числе и в его присутствии) переговоры до победного конца, нет ни слова в наших профессиональных стандартах, в самом описании риэлторской услуги. Пока это не будет осознано и четко запротоколировано, введено в программу профподготовки, трудно рассчитывать на искреннюю благодарность клиентов и полное с ними взаимопонимание.
– FIABCI – не единственное в мире международное профессиональное объединение в области недвижимости. В чем, как вы считаете, состоит его уникальность по сравнению с другими?
– Организационно – ни одно иное профобъединение в данной отрасли не позволяет одновременно быть ее членами людям любых профессий, так или иначе связанных с недвижимостью,– тем более в мировом масштабе. А по духу уникальность состоит в особом «чувстве семьи». Традиции, сложившиеся более чем за 60 лет и их преемственность очень важны. Причастность к FIABCI, как и к самому бизнесу, часто передается из поколения в поколение. Сегодня в организации нередко состоят дети и внуки тех, кто начинал. И – уже независимо от родственных связей – складываются особые отношения, построенные за столько лет, с одной стороны, на профессиональных качествах и репутации членов организации, а с другой – на дружеских, неформальных связях, порождающих особое доверие. Соотношение профессионализма и доверия и создает уникальную формулу этого бизнес-сообщества. Люди сотрудничают в самых разных областях, связанных с недвижимостью, и спокойно передают своих клиентов коллегам для дальнейшей работы, делают совместный бизнес и одновременно получают удовольствие от общения.
Действительно, другие ассоциации, возможно, даже более бизнес-ориентированы, динамичны и технологичны, но ни в какой другой нет элемента социального, а не только профессионального общения. Можно сказать, что FIABCI – это профессиональная социальная сеть, которая выстроилась еще до того, как это стало столь популярно и технологически исполнимо благодаря современным средствам массовой коммуникации.
– Расскажите, пожалуйста, о всемирных советах специалистов, созданных недавно в FIABCI. В чем, с вашей точки зрения, их основная задача и каково их прикладное значение?
– На самом деле FIABCI раньше нередко критиковали за то, что это – среда недостаточно бизнес-ориентированная. Создание всемирных советов специалистов – реальная попытка акцентировать внимание на тех наиболее важных технологиях, которые позволят членам FIABCI делать больше совместного бизнеса, использовать технологии маркетинга, современных коммуникаций. Благодаря советам Федерации должны существенно вырасти конкурентные преимущества, и это очень важно. Надо ими пользоваться. Это касается всех категорий специалистов.
Фактически же так сложилось, что в последнее время организация помогала в первую очередь двум «приоритетным» категориям – брокерам и девелоперам. А интересы остальных специалистов, оперирующих на рынке, оказались несколько не в фокусе. Это – неправильно, и система всемирных советов призвана данную ситуацию исправлять. Мы хотим, чтобы управляющим, консультантам, оценщикам, юристам и другим было интереснее участие в Федерации с точки зрения профессиональных программ. Это основная задача.
– При FIABCI существует система обучения ведению международного бизнеса. Планировалось перевести ее в режим онлайн. Это уже сделано?
Да, такое решение принято, необходимое финансирование выделяется. Все это будет доступно в самом обозримом будущем – за меньшие деньги наши члены смогут проходить обучение по полному курсу (десять циклов) и получить соответствующий сертификат. А также осваивать очень большой потенциал использования PROXIO, Realtor.com/global и прочих интернет-ресурсов для успешного ведения бизнеса.
– Какие еще задачи с точки зрения развития Всемирной Федерации вам удалось решить за время, прошедшее с того момента, как вы
– Моя первая задача состояла в том, чтобы приобщить к FIABCI всех лидеров сферы недвижимости. И мы практически ее решили. За этот год к нам вступили (и частично вернулись) более десяти авторитетных профессиональных ассоциаций. Включая две крупнейшие в мире – это Национальная ассоциация риэлторов (NAR) США и Канадская ассоциация по недвижимости (CREA). Вместе они объединяют около полутора миллионов специалистов. Второе – во многом удалось наладить отношения с Международным консорциумом по недвижимости (ICREA), с которым мы обменялись членством. Также подписаны договоры о сотрудничестве с Советом Европейских профессионалов по недвижимости (CEPI) и CEI – в плане обмена информацией и совместного проведения ряда мероприятий, в частности Европейского конгресса в 2013 году в Риге. Успешно ведутся переговоры с RICS – Королевским обществом оценщиков, созданным в Великобритании в начале прошлого века. Сегодня это – ведущее мировое профобъединение среди оценщиков и управляющих недвижимости, которое подключается к работе Всемирного совета экспертов FIABCI.
Ну и, естественно, моей задачей было представлять интересы FIABCI в разных странах и повсеместно способствовать развитию цивилизованного рынка недвижимости, включая возможность проведения крупнейших мероприятий. За этот год я посетил более 20 стран, некоторые – не по одному разу, и достиг ряда договоренностей. Так, следующий Всемирный конгресс будет проводиться в Тай-Чунге (Тайвань) – в одном из самых динамично развивающихся городов мира. А Азиатский конгресс в 2013 году планируется проводить в Сингапуре.
Что касается создания всемирных советов, то за последний год уже многое удалось наметить и облечь в конкретную канву, их состав сформирован, утверждены конкретные планы деятельности на ближайшее время, сформулированы задачи и начата конкретная работа.
– Всемирный конгресс в 2012 году впервые проводится в России. Чем он может быть полезен нашим специалистам? Какие мероприятия вы порекомендовали бы им обязательно посетить в деловой программе?
– У нас очень интересная тематика. Основной спикер – Эрнандо де Сото, один из трех ведущих экономистов мира. Он доказывает, что право собственности и политические права неразрывно связаны с построением демократии и с движением вперед. Для нашей страны это продолжает оставаться актуальным. Также нам удалось пригласить двоих «гуру» технологий риэлторского бизнеса – Джона Мэйфилда и Брайена Кинкейда. Лучше их никто не знает, как работают наиболее успешные топ-брокеры в области маркетинга и построения профессиональных коммуникаций. Участие в подобного рода мероприятиях расширяет бизнес-сознание специалиста, его кругозор, поднимает статус, дает любому участнику конкурентные преимущества. То, что профессионал может там почерпнуть, другим просто неоткуда взять. И уникальность данного Конгресса еще и в том, что все переводится на русский язык.
На самом деле это совпадение – уникальный случай, какого прежде никогда не бывало. И вряд ли этот опыт стоит кому-либо повторять. На самом деле исполнять все функции президента и готовить конгресс одновременно – нагрузка, прямо скажем, не из легких.
– Каких именно специалистов и из каких стран вы ждете на Конгрессе?
– Более 400 специалистов из более чем 40 стран уже зарегистрированы. Наиболее представительные делегации – каждая около 20 человек или более – прибудут из Австралии, Бразилии, Нигерии, Тайваня, США – то есть со всех отдаленных континентов. И, конечно, огромное количество коллег из стран Европы – и Западной, и Центральной
– Тема Конгресса – «Сохранение культурных традиций в условиях современного мегаполиса». Как именно она будет раскрываться в деловой программе?
– В принципе, под эту тему «заточен» ряд выступлений на каждой сессии. Крайне удачное совпадение состоит в том, что буквально накануне нашего мероприятия в Петербурге будет проходить конференция ведущих специалистов мира по сохранению культурного наследия. Там, к примеру, будет присутствовать ряд глав структур, возглавляющих в столицах мира организации с функциями петербургского Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Будем пытаться привлечь их к нашей деловой программе. В любом случае, у нас будут выступать по этой теме спикеры из Европы, Азии, с Ближнего Востока. Они расскажут, как эта тенденция воплощается в других культурах...
– В чем вы видите основные достижения и главные проблемы, существующие в России в данном направлении?
– С одной стороны, у нас отработаны прекрасные технологии реставрации и реконструкции исторических зданий, уникальных по архитектуре. Практически в каждом крупном городе России можно найти бережно восстановленные, порой просто из руин, памятники культуры и зодчества, снова превратившиеся в архитектурные доминанты кварталов исторической застройки. Есть удачный опыт перепрофилирования зданий – при полном сохранении их внешнего облика. А с другой – «уплотнительная» застройка центров городов приводит к непоправимым последствиям. Даже в Петербурге застроили все, что можно и нельзя. В Москве – еще хуже. В Северной столице мы хотя бы сохранили общий контекст, ужесточили высотный регламент.
Проблема заключается в том, что экономическая составляющая превалирует при принятии решений, касающихся исторических центров городов. И на примере Западной Европы видно, насколько это неправильно. Крупные торговые и бизнес-центры, многоэтажное новое жилищное строительство надо максимально выносить из центра города. А также особо охранять и так дефицитные зеленые зоны. Мне кажется, даже при том, что мы во многом служим примером, просто нельзя ничего больше строить в центре. Тем более что в нашем климате нереально прибегнуть к такому методу формирования дополнительных «легких» города, как «зеленые крыши», приобретающие все большее распространение в южных широтах.
– Во время поездок вам приходилось видеть много примеров современного строительства. Какие основные тенденции в мировом девелопменте можно наблюдать сегодня?
– К сожалению, мы в этом плане еще отстаем от передовых стран. У наших девелоперов пока еще на первом месте – явно экономическая составляющая. А в других странах, например в Тайване, который меня чрезвычайно впечатлил, на первом месте – не экономия и не прибыль! Чтобы сэкономить впоследствии, надо сначала вложить – в смысле энерго- и ресурсосберегающих технологий. И обеспечить хорошую экологию, что не обходится дешево. Плюс впечатляющая архитектура – с точки зрения реального влияния на окружающую среду – как вечная ценность, которую можно с гордостью оставлять последующим поколениям. Девелоперы заботятся не столько о том, чтобы подешевле построить и подороже продать, сколько о том, чтобы создать действительно проект-произведение, «чтобы не было мучительно больно и стыдно».
Ближе познакомиться с лучшими достижениями в области мирового девелопмента участники нашего Конгресса смогут во время подведения итогов и награждения победителей Конкурса девелоперских проектов FIABCI PRIX d’Excellence AWARDS , который Всемирная Федерация проводит с 1992 года. Буду рад видеть на Конгрессе российских специалистов из всех отраслей, имеющих отношение к рынку недвижимости. Там они, действительно, смогут почерпнуть новые идеи и завязать контакты, стимулирующие развитие их бизнеса.
