Про ипотеку сочинили столько страшных легенд, что решаются заглянуть в кредитную организацию и узнать «что и как» только очень смелые люди. Увы, конечно, есть причины, по которым претенденту могут отказать в ипотечном кредите. Но за последние годы «фейсконтроль» в этой сфере стал гораздо либеральней.
Здесь рыбы нет!
Самая стойкая легенда ипотеки – будто бы для ее получения у заемщика зарплата должна быть выше среднего и обязательно «белая». Возможно, когда-то – в начале докризисного ипотечного бума – так и было. Но сегодня за потенциального заемщика борются региональные операторы АИЖК и не один десяток банков с собственными ипотечными продуктами. И либерализм в отношении доходов потенциального заемщика зашел настолько далеко, что, например, по программам АИЖК кредит может получить лицо, вообще не имеющее дохода.
«В качестве заемщиков, не имеющих доходов, АИЖК рассматривает молодых матерей с материнским капиталом или молодого учащегося высшего учебного заведения, – пояснил БН вице-президент ГК «ЮРИНФО» (сервисного оператора АИЖК) Николай Лавров. – Но здесь есть обязательное условие. У получателя должны быть созаемщики, имеющие подтвержденный доход, достаточный для погашения кредита».
Соответственно часть кредиторов прописывает в собственных нормативах нижнюю границу дохода заемщика, часть – нет.
Впрочем, даже если нижний порог кредитором не назван, он существует. «Доход клиента должен быть достаточным для получения минимальной суммы кредита – 500 тыс. руб.», – поясняет управляющий Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-Банка. Виктор Питернов.
В «ЮРИНФО», в свою очередь, приводят такой расчет: по стандартам АИЖК для получения 1 млн руб. в кредит на 10 лет белый доход заемщика должен составлять 30 тыс. руб. Но в стандартах АИЖК прописаны либеральные условия по привлечению созаемщиков – до трех человек, причем не обязательно родственников. То есть доход одного созаемщика может быть от 10 тыс. руб. При этом миллион рублей – сумма, достаточная для существенного улучшения жилищных условий.
Иначе говоря, сегодня для получения ипотеки больших заработков не требуется. С учетом того, что средняя зарплата в Петербурге составляет около 25-30 тыс. руб., а кредитные организации разрешают принимать участие в получении кредита трем-четырем созаемщикам, ипотека оказывается финансово доступна большинству петербуржцев.
Также уходит в прошлое требование, чтобы заявляемый доход обязательно был «белым». Банки вообще начинают снимать требование к заемщикам декларировать доходы.
Другое дело, что на минимальный кредит дворец не купишь. И банки признают, что зачастую не они отказывают претендентам в выдаче ипотеки, а отказываются сами соискатели. Как только узнают, на сколь незначительную сумму они могут претендовать.
Ведь, как поясняет начальник отдела маркетинга «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Юрий Варламов, кредиторы, видя повышенные риски при рассмотрении кредитного дела, стараются, как правило, предложить сумму кредита ниже запрашиваемой.
Кроме того, при минимальной зарплате становится проблемой внесение крупного первого взноса, да и возврат самого кредита серьезно растягивается по срокам. В то же время уровень процентной ставки как раз прежде всего и зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. А значит, петербуржец с низкой зарплатой в итоге за новую квартиру заплатит гораздо больше высокооплачиваемого соседа.
А то за шпиона могут принять
Между тем причиной для отказа в выдаче ипотеки может послужить не только низкий доход претендента. И, кстати, единой статистики отказов не существует.
Например, поводом для отказа может стать излишне малый или преклонный возраст. Для программ АИЖК возраст заемщика на момент заключения должен составлять не менее 18 лет и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита. У банков с этим строже. В том же Райффайзенбанке требуют, чтобы возраст составлял не менее 24 лет на момент предоставления кредита и до 55 лет для женщин и до 60 лет для мужчин на момент окончания действия кредитного договора.
Проверяются и другие параметры. «Если говорить об общих требованиях к заемщикам – это гражданство РФ, постоянное место работы и стабильный доход, достаточный для обслуживания кредита, – рассказывает начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют-Банка в Санкт-Петербурге Дмитрий Алексеев. – При анализе клиента мы проверяем всю имеющуюся информацию о клиенте, например, возраст, образование, трудовой стаж, кредитную историю, наличие активов в собственности и т. д.».
Увы, короткий стаж работы – веская причина для отказа. Обычно «нижний порог» начинается с не менее шести месяцев на последнем месте работы при общем трудовом стаже не менее одного года. Если данное место работы – первое для заемщика, то стаж на этом месте должен составлять не менее одного года.
Но, наверное, самой кропотливой проверке подлежит кредитное прошлое соискателя. «Те отказы, которые есть, вызваны плохим обслуживанием предыдущих кредитов», – подчеркивает Виктор Питернов.
В целом же представители кредитных организаций утверждают, что отказы не носят массового характера. «В нашем банке достаточно лояльные требования к заемщикам и очень редки случаи, когда заемщик на самой первой стадии рассмотрения не соответствует условиям программы», – в частности, уверяет начальник отдела развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие» Екатерина Золотарева.
То есть банку не столько требуются различные документы, сколько нужно поверить, что клиент сможет ежемесячно платить долги и при этом «не протянет ноги» и «не взбунтуется».
Как правило, максимальное отношение ежемесячного платежа составляет 40-50% от уровня дохода заемщика. Таким образом, необходимость официально ограничивать нижний порог зарплаты для выдачи ипотеки у кредитных организаций отпадает. Человек с низким доходом в условиях большого города и так обречен на жесткое сокращение потребностей. Соответственно он не рискнет ужиматься в расходах еще вдвое.
Добро пожаловать на землю предков!
Отдельная причина для отказа – когда кредитора устраивает заемщик, но не подходит выбранный объект недвижимости как предмет залога. Так, по данным «НДВ-Недвижимость», доля таких отказов составляет 5-7 %.
Категорический отказ ожидает заемщика в случаях если дом стоит в плане под снос. Или предметом залога является памятник архитектуры. Или в квартире имеются неузаконенные перепланировки, которые нельзя согласовать задним числом. Или износ дома, в котором находится предмет залога, БТИ оценивает более чем на 60%. Или обременение квартиры правами третьих лиц. Наконец, доли и отдельные комнаты. «Правда, есть одно исключение, – уточняют в «НДВ-Недвижимость». – Если человек выкупает последнюю комнату и становится собственником всей квартиры».
В Петербурге отказы, по словам Золотаревой, наиболее часты из-за того, что квартиры оказываются историческими объектами или имеют существенные несанкционированные перепланировки.
Также с определенной осторожностью банки относятся к квартирам в хрущевках, попавшим в программу реновации, к загородной недвижимости, к квартирам с газовыми колонками и к домам с деревянными перекрытиями.
С другой стороны, если кандидат на ипотеку по какому-то параметру слегка «не дотягивает», банк может пойти навстречу. «Если отклонение от требований незначительное, возможно индивидуальное рассмотрение заявки через кредитный комитет», – поясняет Екатерина Золотарева. «Чем выше первоначальный взнос заемщика, тем лояльнее банк при рассмотрении заявки на кредит», – добавляет руководитель продукта отдела кредитных продуктов ОТП-Банка Юлия Мацияшко.
Кстати, у ряда кредитных организаций есть инструменты, позволяющие снизить проценты по кредиту. Например, Номос-банк готов снизить ставку, если клиент все-таки подтверждает доход официальными документами. Или если клиент берет кредит не «под завязку», т. е. размер платежа по ипотеке составит не более 45% от ежемесячного дохода. Или если клиент готов при выдаче кредита разово внести плату за обслуживание.
А в Абсолют-Банке для снижения ставки предлагается подключить платную опцию «Абсолютная ставка».
На вопрос, имеет ли смысл торговаться, все банки отвечают: «Нет». Однако именно когда клиент пробует торговаться, проверяется «гибкость» предлагаемых программ. И выявляется много нюансов, способствующих более прагматичному принятию решения.
