В последние годы сделки по обмену жилья проходят в СПб все реже (подобные операции сейчас составляют лишь около 5% рынка недвижимости), однако каждая десятая квартира в Северной столице до сих пор не приватизирована. Это значит, что такое жилье принадлежит государству и продать его нанимателю, пока оно не переведено в частную собственность, нельзя. БН выяснял, как жители муниципальных квартир могут улучшить условия своего проживания.
Муниципальные истоки
Право на социальное жилье в России имеют так называемые очередники (граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшение жилищных условий) и льготники (имеющие по закону право на бесплатное жилье). Получить квадратные метры от государства в настоящее время могут дети-сироты, достигшие совершеннолетия, люди, больные открытой формой туберкулеза, многодетные семьи (после рождения третьего ребенка), участники ВОВ и другие категории граждан.
Поселившись в муниципальном жилье, они становятся для города (владельца жилищного фонда) нанимателями (на основании договора социального найма).
Безусловно, те, кто получил квартиру от государства, имеют право бесплатно ее приватизировать до 1 марта 2013 года (если они ранее уже не использовали это право). Но многие наниматели не торопятся это сделать. «В муниципальном жилье обычно продолжают жить пожилые люди, которые не видят острой необходимости в каких-то изменениях, – говорит директор компании «Адвекс – Петроградское агентство» Юрий Воробьев. – Есть также люди, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий и, проживая в муниципальном жилье, надеются таким образом ускорить процесс получения квартиры от государства».
Не могут перейти в разряд собственников жители аварийных домов – по закону такие квартиры не подлежат приватизации. При расселении дома, идущего под снос, город обязан предоставить жильцам новые квартиры. Если квартира уже была приватизирована, собственнику должны предоставить жилье не меньшей площади, чем та, которую он уже занимает.
Нанимателям – исходя из социальной нормы, а в Петербурге она составляет 33 кв. м жилья на одиноко проживающего горожанина и по 18 кв. м на каждого члена семьи из двух и более человек. Если площадь расселяемой квартиры превышает социальные нормы, очевидно, что наниматель проигрывает. А вот когда площадь квартиры меньше установленных норм, он может рассчитывать на улучшение жилищных условий за счет государства.
Часть людей, проживающих в муниципальном жилье, просто не может его приватизировать. «По закону если хотя бы один из нанимателей квартиры, прописанный в ней, отказался от приватизации, перевести недвижимость в частную собственность не получится. Оформить собственность на долю в государственной квартире тоже нельзя», – поясняет руководитель отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Ваш дом» Ольга Никитина.
Отказ от приватизации означает, что гражданин, имеющий право на приватизацию жилого помещения, не использует свое право (не подает заявление о приватизации, но и не дает согласия на приватизацию этого помещения другими гражданами).
От случаев отказа в приватизации следует отличать отказ от участия в приватизации. В данном случае гражданин, проживающий в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении.
Источник множества проблем – не снятые вовремя с учета бывшие супруги, члены семьи, находящиеся в местах лишения свободы, пропавшие граждане (для признания лица без вести пропавшим, после чего можно будет выписать его из квартиры, требуется пять лет). Часть сложностей такого рода может быть решена в судебном порядке. Но суды по признанию нанимателя утратившим свои права длятся годами.
Ну и, наконец, некоторые граждане не приватизируют жилье, опасаясь, что перевод квартиры в частную собственность приведет к увеличению квартплаты, а также к тому, что заботы о капитальном ремонте жилья после приватизации лягут на плечи новых собственников.
По букве закона
Улучшить жилищные условия, проживая в государственной квартире, можно. Но способов у нанимателей всего два: либо, приватизировав, продать эту и купить взамен другую, либо обменять свое муниципальное жилье. Рассмотрим последний вариант подробнее.
Право нанимателя улучшить свои жилищные условия зафиксировано в п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним наниматель жилого помещения – если он получил свои метры договору социального найма – вправе обменять его на другое, также предоставленное по договору социального найма третьему лицу.
Однако в Жилищном кодексе есть оговорка: такой обмен может совершиться только с согласия наймодателя (то есть, в нашем случае, администрации района Санкт-Петербурга, где расположено жилье), а также проживающих в квартире членов семьи, в том числе отсутствующих.
Плюс ко всему стоит учесть, что предметом обмена могут быть только изолированные комнаты и квартиры, занимаемые гражданами по договору социального найма. Ни о каких долях, не выделенных в натуре, в данном случае речь не идет. Это значит, что нанимателю не удастся обменять половину комнаты на целую комнату, пусть и с доплатой.
Законодательством уставлены и другие условия, при которых обмен не допускается. Например, если к нанимателю помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, если право пользования помещением оспаривается в судебном порядке и в случае ряда других ограничений.
Где менять?
Совершить обмен в Петербурге можно только через одну организацию – СПб ГБУ «Горжилобмен» (структурное подразделение Жилищного комитета Правительства Петербурга). Именно туда нужно обращаться нанимателю, который задумал изменить условия своего проживания. Во время консультации со специалистом станет понятно, на что человек может рассчитывать в своей ситуации и о каких затратах пойдет речь.
«Граждане могут как самостоятельно подобрать варианты обмена (так называемый прямой или родственный обмен), так и обратиться за помощью к нам, – отмечает первый заместитель директора СПб ГБУ «Горжилобмен» Любовь Рубцова. – Наши специалисты с помощью своей базы подбирают встречные варианты альтернативного жилья и формируют обменные «цепочки».
Процесс подбора вариантов занимает от трех до шести месяцев, так как одна «цепочка» может состоять как из трех, так и из полусотни объектов. Стоимость услуг работников «Горжилобмена» рассчитывается в каждом случае индивидуально и зависит от сложности сделки (разъезд, съезд, подбор нескольких жилых помещений).
После того как варианты обменов сформированы, они рассматриваются на жилищных комиссиях в администрациях районов Петербурга, или на жилищной комиссии в ГБУ «Горжилобмен». По результатам работы комиссии оформляется договор обмена, параллельно происходят окончательные расчеты. Помимо оплаты услуг специалистов «Горжилобмена» нанимателю придется доплатить в бюджет города за «лишние» метры, если он переехал из меньшей квартиры в большую.
Когда обмен завершен и наниматели с одной и другой стороны получили желаемое, с ними (на основании договора об обмене жилыми помещениями) заключаются новые договоры социального найма по месту вселения. Полученное таким образом жилье можно приватизировать, если наниматель не использовал свое право бесплатной приватизации ранее. Если же в прошлом наниматель уже приватизировал муниципальное жилье, перевести в частный фонд еще одну квартиру бесплатно он не сможет, предупреждают в Горжилобмене.
По разным путям
Судя по итогам 2011 года петербургские власти будут и дальше наращивать объемы муниципального жилья – продолжается строительство так называемых доходных домов, жилья под коммерческий найм и для участников других городских жилищных программ.
В Горжилобмене уверены, что в связи с этим число обменных сделок в Петербурге будет только увеличиваться, особенно после завершения бесплатной приватизации в 2013 году, если федеральные власти не решат продлить ее в пятый раз подряд.
