О том, что в Санкт-Петербурге могут ввести мораторий на новое строительство в историческом центре, заговорили сразу после назначения Георгия Полтавченко на пост губернатора Петербурга. Этот запрет выглядит логическим продолжением диалога властей с градозащитниками и взятого Смольным курса на сохранение культурного наследия.
От скандалов до моратория
В ноябре прошлого года Георгий Полтавченко подписал постановление о запрете сноса зданий в городе по ночам, в выходные дни и по праздникам. Месяцем позже городские власти объявили о том, что застройка исторического центра может быть запрещена. В январе этого года губернатор публично пообещал ужесточить законодательно условия сноса исторических зданий, а также заявил о необходимости учета мнения общественности при решении подобных вопросов.
Но, несмотря на все эти шаги, уже в начале года в Петербурге разразился очередной скандал с незаконным демонтажем части конструкций здания на набережной реки Фонтанки, д. 145, который дошел до городской прокуратуры.
После этого случая губернатор Петербурга принял решение лично курировать работу КГИОП. Отметим, что Совет по сохранению культурного наследия города осуществляет свою деятельность под началом этого комитета. На его первом заседании, после того как КГИОП «перешел» под губернаторский контроль, глава города и объявил о том, что в Петербурге будет введен мораторий на новое строительство в историческом центре. Георгий Полтавченко также пригрозил найти управу на недобросовестных застройщиков, которые продолжают проводить демонтаж зданий в центре.
Запрет на снос исторических зданий должен быть закреплен в региональных законодательных актах, их подготовкой власти уже занимаются.
В ожидании разъяснений
Как реагировать на новую инициативу властей Петербурга городские застройщики пока не знают. И ждут, когда Смольный обнародует нормативные документы с конкретными формулировками запрета на новое строительство.
Многие эксперты сходятся во мнении, что после моратория больше всего проблем возникнет у аварийных объектов, которые находятся под угрозой обрушения. «При введении запрета на их демонтаж, непонятно, кто будет отвечать за последствия того, что здание рухнет или, хуже того, пострадают люди», – отмечает генеральный директор ООО «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский. По его словам, если здания нельзя будет сносить даже при наличии их «необратимой аварийности», затраты инвесторов на восстановление таких объектов серьезно увеличатся и многие проекты в центре станут невыгодными.
С его мнением согласен вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «Это может привести к тому, что целый ряд объектов, нуждающихся в реконструкции, будут стоять как «памятники» не до конца продуманному решению», – уверен он.
В связи с запретом у инвесторов возникают и другие вопросы, на которые пока нет ответа. Например, будет ли действие моратория иметь обратную силу и распространяться на уже согласованные властями проекты.
Интересно, что далеко не все строители относятся к предложению губернатора негативно. «Я целиком поддерживаю эту инициативу. У нас под предлогом аварийности сносят исторические здания и строят новодел, на который больно смотреть. Исторический центр нужно восстанавливать путем бережной реконструкции зданий, а не за счет сохранения одного фасада», – говорит директор Санкт-Петербургского ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан.
Снос до фасада
По мнению управляющего директора банка ВТБ Александра Ольховского, охранное законодательство сегодня в Петербурге вообще не работает, и его необходимо переписывать полностью. Например, не существует официального списка домов-памятников, которые можно реконструировать лишь с полным сохранением не только внешнего вида, но и интерьеров. «Пусть город проведет инвентаризацию и решит, что можно подвергать редевелопменту, а какие объекты трогать нельзя. Без этого частные инвесторы просто не будут вкладывать деньги», – говорит он.
Его поддерживает вице-президент Гильдии управляющих и риэлторов Александр Гришин, который уверен, что от рядовой застройки, пусть даже и дореволюционной, можно оставлять лишь фасады, а все остальное переделывать по желанию инвестора. И с этой позицией согласно большинство петербургских девелоперов. Они поддерживают идею «сноса до фасада» просто потому, что по-другому исторический центр не сохранить.
«Если мы хотим сохранить жилую функцию в центре, придется делать именно так. И, на мой взгляд, механизм принятия решения должен быть следующим: инвестор подает заявку за полгода, а КГИОП принимает решение, можно ли снести здание целиком, сохранить фасад или вообще не трогать. В обмен на четкие правила инвесторы дадут деньги, в этом я не сомневаюсь», – отмечает генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
Есть и такие мнения, что городу не стоит тратить деньги непосредственно на расселение старых домов. Гораздо эффективнее вложить их в замену изношенных инженерных сетей. При этих условиях инвесторы будут реализовывать практически любой проект в центре, так как размер вложений в реновацию здания уменьшится едва ли не наполовину.
Переписать под реновацию
Источники БН в Смольном утверждают, что введение моратория – это начало серьезной корректировки городского законодательства, которое готовят под программу реновации исторического центра. Временный запрет на снос зданий необходим для создания четкого механизма и условий, при которых можно проводить демонтаж аварийных домов в жестких рамках законодательства и, соответственно, без градостроительных скандалов.
Напомним, что впервые о программе расселения исторического центра было заявлено в мае 2011 года еще при губернаторе Валентине Матвиенко. В конце ноября Георгий Полтавченко объявил о намерениях сделать эту программу одним из приоритетов в жилищной политике. Тогда же стало известно о том, что Смольный уже подготовил для такой программы перечень из 3 675 домов, расположенных в четырех центральных районах – Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном.
Правда, перспективы этой программы, которая оценивается в 300 млрд руб., до сих пор не ясны. По информации БН, предложения петербургских властей все еще на стадии проработки и до сих пор не отправлены в Москву – на рассмотрение Минкульта и Минрегиона.
Но уже очевидно, что Смольному в таком начинании не справиться без частных инвесторов, в противном случае программа будет фактически невыполнимой миссией. Ведь Москва готова полностью профинансировать лишь реконструкцию федеральных объектов, а городских – лишь на 30%. Остальное мог бы добавить бизнес. Но лишь при условии кардинальной переработки как регионального, так и федерального законодательства, включая, к примеру, СНиПы и СанПИНы. Сейчас нормы по инсоляции в Петербурге такие же, как и в Магадане, что связывает руки застройщикам.
Несомненно, должен быть основательно переделан и вызывающий бурю дискуссий 820-й закон – о режимах зон охраны объектов культурного наследия. Девелоперы предлагают этот вопрос сначала обсудить в ходе своеобразного конкурса, в котором смогут принять участие и чиновники, и градозащитники, и сами застройщики. Для последних остается мало сомнений в том, что устанавливать жесткие режимы охраны абсолютно для всех зданий в охранных зонах нецелесообразно. В противном случае бизнес просто не удастся привлечь к масштабной программе реновации центра.
Возможно, бизнесу для участия в деле восстановления исторического центра придется дать большую свободу действий. А градозащитникам смириться с тем, что «историческим» у 80% старых домов останется только фасад, а сразу за ним начнется новодел. В конце концов, это обычная европейская практика – власти там тщательно следят за внешним видом исторических построек, но при этом их совершенно не волнует, что владельцы домов творят внутри.
