Итак, где и как искать участок, мы разобрались в предыдущей публикации. Пришло время отправляться изучать предложения участников рынка на местности. Продавцы охотно расскажут вам о замечательном лесе, чудной рыбалке и родниковой воде, которую они пьют. И постараются умолчать о плохой геологии, малоприятных соседях и прочих проблемах.
Недодали земли
Проблема, которая может встретиться и в коттеджном поселке, и в старинном садоводстве – несоответствие границ участка по документам тому, что вам показывают. Происхождение проблемы может быть разным, но результат – один: вам «недодали» земли. Если вы начнете бодро замерять владения рулеткой, ориентируясь на ближайший столб (так чаще всего и поступают) – наделаете ошибок. Ведь придется учитывать рельеф местности и углы, а без инструментов, которыми пользуются геодезисты, это не получится. Тем не менее грубые несоответствия вы, скорее всего, обнаружите и вопросы продавцу на сей счет зададите. Если речь идет о развитом массиве, где соседи осваивали владения не покладая рук, а участок, который продают, долгое время стоял бесхозным, вероятность того, что забор стоит на потенциально вашей территории выше средней.
В новом массиве, если продажа осуществлялась на основании предварительных договоров купли-продажи, а участки «резались» на глазок, может оказаться, что граница территории проходит посередине дороги. Бывает и такое: землевладелец начинает сажать яблони и делать фундамент, а геодезисты обнаруживают, что он «залез» на чужую землю. Первое правило для цивилизованного кандидата в домовладельцы: не начинать ничего строить, пока не будут понятны границы территории.
Даже если все в один голос говорят, что вынос в натуру межевых знаков уже производился, вызвать кадастрового инженера будет полезно: колышки часто переставляют, едва геодезисты уедут. Что делать при обнаружении «сюрпризов»? Договариваться о снижении цены (это если по остальным параметрам участок вас устроил и речь зашла о покупке) либо узнавать о возможностях урегулирования проблемы с соседями. Приведение участка в соответствие с документами либо, как версия, документов в соответствие с реалиями – дело тяжкое. Оно потребует терпения, но начинать освоение территории с конфликтов – плохой вариант.
Фактор «соседи»
Вторая проблема – собственно соседи. Возьмите за правило не принимать решения о покупке, не познакомившись как минимум с ближайшими соседями. Если это, что называется, люди не вашего круга – они всю жизнь могут испортить. Здесь и забор не поможет. И не потому ли у нас любой обжитой пригородный массив – это сплошь страна заборов. Не из-за того ли, что фактор «соседи» при покупке не был принят во внимание?
Впрочем, говоря о соседях, мы подразумеваем не только владельцев сопредельных территорий, но также представителей правления ДНП (дачного некоммерческого партнерства) или СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), а также его наиболее активных членов. Вместе с ними вам придется принимать решение о паевых взносах, расходах на благоустройство. Может оказаться, что вы сторонник качественных дорог, уличного освещения, эффективной охраны, зимней чистки дорог, а они полагают, что «и так сойдет». Если речь идет о дачном массиве, то вне зависимости от предполагаемого вами назначения объекта (дача или постоянное проживание) предпочтение желательно отдавать кварталам, где есть постоянные жители.
Нехорошие грунты
Третья проблема – плохая геология участка. Это в наших краях – сплошь и рядом. Точнее, наоборот: участки с хорошей геологией – редкость, в Ленинградской области беспроблемные скалистые грунты встречаются разве что на Карельском перешейке, и то не везде. Пожары, прокатившиеся по России два лета назад, показали, что едва ли не две трети частных загородных домовладений – на торфяниках. И если деревни исторически строились на благополучных территориях, то садоводства и дачные массивы, сформированные в последней трети прошлого века, почти повсеместно стоят на пожароопасных торфяниках. Советская власть не любила частных собственников, вот и загнала их, как партизан, в болота.
Второй крайне неблагоприятный вариант – тиксотропные глины, которые в принципе не держат фундаментов. При капитальном строительстве пожароопасные грунты приходится замещать, а вязкие глины – проходить сваями, стараясь «достучаться» (или досверлиться, если это винтовые сваи) до твердого основания. Но что делать, если это не один-два метра, а многометровая толща? Строители охотно предложат вам конструкции фундаментов, готовые выдержать любой особняк. Но всегда ли риск стоит свеч? Второй вариант освоения проблемного участка – строительство легкого домика на винтовых сваях, либо на плитном фундаменте. Но за ним глаз да глаз нужен, а решение о типе и конструкции фундамента должны принимать профессионалы.
Гидрогеологическое обследование – удовольствие не из дешевых, заказывать его на стадии покупки участкам имеет смысл, когда вы ищете не десять соток, а гектар для усадьбы. Во всех остальных случаях рекомендуется смотреть на фундаменты соседей, спрашивать их о результатах бурения скважин и «раскопок» котлованов для септиков. Хотя это не панацея: может оказаться, что один участок – на твердом основании, а соседний – проваливается.
Потому что без воды…
Еще один вопрос, который нужно обсудить с соседями – вода. Если речь идет об обжитом районе с централизованным водоснабжением и подключением к канализации, проблем меньше всего. Но большинство жителей пригородов пользуются скважинами и колодцами, а также локальными очистными сооружениями. Вам придется посмотреть соседские водные источники, узнать про их лимиты и что показывает анализ воды. Типичные для Ленобласти проблемы – железо, марганец и органические примеси «лечатся» системами водоочистки, дефицит воды – не лечится.
И еще. В любом регионе есть фирмы, специализирующиеся на бурении скважин и строительстве колодцев. Их специалисты знают о характере местных подземных водных источников лучше, чем кто-либо другой. И если участок или дом вас заинтересовал, но с водой проблемы, пообщайтесь с теми, кто предлагает эти услуги в ваших краях. Но даже в богатой водными ресурсами Ленинградской области есть «безводные» территории, а некоторые пригородные массивы обречены жить с «привозной» водой.
Готовое решение
Если речь идет о покупке готового дома, лучшего времени, чем межсезонье, чтобы оценить объект в экстремальных условиях эксплуатации, не найти. Вы увидите, насколько обитаема местность, чистятся ли дороги, как быстро остывает натопленный дом. Более точно определить места теплопотерь поможет тепловизионное обследование, но его желательно проводить в мороз либо при температурах, близким к «минусовым».
И последнее. Если мы пока ни словом не обмолвились о подстерегающих покупателя юридических проблемах, это не значит, что их нет. Но о них вам расскажет любой добросовестный риэлтор. Остановимся на двух моментах. Во-первых, несмотря на законодательную возможность заключения договора купли-продажи в простой письменной форме с последующей регистрации права собственности в Росреестре, мы рекомендуем, если вы не юрист и не риэлтор, оформлять сделки купли продажи у нотариуса. Он «завернет» документы, если они подготовлены неправильно, а права продавца вызывают сомнения. Во-вторых, если в ответ на вашу просьбу познакомить вас с собственником агент или доверенные лица тянут либо отвечают отказом (в случае если объект продается по доверенности) – ищите другой дом или участок. Продажа по доверенности – тот случай, где может всплыть множество «подводных камней». Ибо нет таких доверенностей, которые нельзя оспорить или отозвать.
Покупателю на заметку
Что нужно узнать, приобретая объект загородной недвижимости?
Соответствуют ли границы территории заявленным в документах? Если нет – есть повод говорить с продавцом о снижении цены.
Нет ли у хозяина конфликтов с правлением СНТ, ДНП, соседями, которые могут «по наследству» перейти вам, задолженности перед СНТ или ДНП, поставщиками коммунальных услуг? Об этом лучше всего узнавать из первоисточника: потребовать справку в правлении. Бывает, что продавец не участвовал в расходах, связанных со строительством линий электропередачи, водопровода, дорог.
Есть ли электричество, нет ли дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (это может быть и сам домовладелец, и коллективный потребитель в лице ДНП) должны быть указаны выделяемые мощности и возможности их увеличения. Если массив «пока еще не электрифицирован», узнайте о планах электрификации в энергосбытовой компании, с которой планируется заключение договора. В этом случае столбы с проводами не должны вводить вас в заблуждение: их могли установить «про запас».
Как решаются вопросы жизнеобеспечения поселка (ремонт дорог, дренажные работы, охрана, вывоз мусора) и в какие суммы в виде паевых и целевых взносов это выливается? Обитаем ли поселок (дачный массив) зимой, как он охраняется в зимнее время? Чистятся ли дороги, можно ли подъехать к участку в период весеннего бездорожья?
Где берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины, каковы их лимиты? Проводился ли анализ воды и какие виды загрязнений он выявил?
Какие грунты на участке? Для того чтобы их оценить нужно геологическое обследование. Но уменьшить вероятность ошибки можно, если на предлагаемом к продаже участке сделать несколько скважин глубиной 1,5-2 м садовым буром и хотя бы вчерне оценить характер почвы (торф, песок, глина) и уровень залегания грунтовых вод.
