Дома, домики и участки в наших пригородах уже давно не дефицит. Немало достойных объектов представлено в фотокаталоге BN.ru, а также в печатных изданиях, размещающих фотообъявления о продаже недвижимости от риэлторов и частных лиц. Предложения приобрести землю или коттедж смотрят на нас с досок объявлений в садоводствах, листовок в почтовых ящиках, рекламных щитов, растяжек вдоль шоссе и проселочных дорог. При этом цены начинаются от 19 тыс. руб. за сотку «голой» земли и теряются в выси восьмизначных чисел. Такое разнообразие предложений делает выбор единственного объекта задачей сложной.
Сколько объектов вы можете просмотреть за месяц? А за полгода, если учесть, что все мы – люди занятые и выходные пролетают быстро? В лучшем случае – десятки. Но будет ли такой поиск продуктивным? К примеру, вы захотите вернуться к одному из уже просмотренных вариантов, но его уже нет в продаже. Между тем нам приходится оценивать не только очевидные плюсы (о которых вам радостно расскажут) но также и не столь очевидные минусы. И делать это приходится, что называется, на ходу.
Превращая мечты в планы, важно составить алгоритмы поиска и сформировать критерии выбора. Они у каждого свои. Но вне зависимости от того, мечтаете ли вы о шести сотках с домиком, желаете приобрести коттедж, интересуетесь участком, не испорченным чужими строительными экспериментами, или ищете готовое домовладение, существуют писанные и не прописанные правила, которые желательно знать.
Кто продавец?
Вы можете купить объект загородной недвижимости у частного лица (в большинстве случаев, его интересы представляют агенты недвижимости), либо у предпринимателей, коими обычно являются мелкие и крупные девелоперы.
На первый взгляд, самый выгодный продавец – частное лицо. Но нередко оказывается, что товарищ «не в теме», а его ценовые запросы завышены. И в последнее время, когда спрос упал, а цены снизились, такое положение вещей – уже не исключение, а почти правило. В большинстве своем продавцы по-прежнему ориентируются на свои представления о рынке образца благополучного 2008 года, когда они сами покупали и строились. По мнению риэлторов, цены, которые назначают за свои объекты продавцы-частники, дающие объявления, на 20%, а местами и на все 60% превышают цены реального спроса. Такие объекты не уходят из каталогов предложений годами.
Если с продавцом работает агент по недвижимости, он, конечно, стремится привести аппетиты клиента к реалиям рынка. Но важно помнить, что и сам владелец объекта, и его представитель, агент – лица, заинтересованные в продаже. Поэтому они охотно распишут вам преимущества объекта и постараются умолчать о недостатках, которых может быть великое множество – от неприятных соседей до плохой гидрогеологии.
Другая категория продавцов – первичные девелоперы. Пару лет назад начали появляться предложения вроде «10 (15, 20) соток в коттеджном поселке (новом ДНП «Ясное солнышко») за 300 (400, 600) тыс. руб.». Если вам попалось объявление с подобной формулировкой, и привлекательной ценой, то, скорее всего, это предложение именно от таких девелоперов. Предлагают они порой неплохие земли, но здесь важно серьезно изучить правоустанавливающие документы, а также бумаги, подтверждающие возможности подключения к инженерным сетям. Причем лучше всего это делать со своим юристом: вы ведь вряд ли отличите красивую распечатку со множеством печатей от документа, имеющего законную силу.
К тому же предстоит всеми доступными и недоступными способами оценивать репутацию инициатора проекта (от его порядочности и энергии зависит многое), а также нравы будущих соседей. Потому что превращать коттеджный «недопоселок» в настоящий поселок или дачный массив вам с ними придется сообща. Как правило, такой «полуфабрикат» отличается от настоящего коттеджного поселка минимальной степенью подготовки инфраструктуры и документации, относительно невысокой ценой земли и, как следствие, повышенной вероятностью получить «не то» на выходе. Словом, это еще на целый «мастер-класс».
Выбор и покупка объекта в коттеджном поселке – тема также достойная отдельной публикации. Но поскольку сегодня у нас краткий спецкурс для будущих домовладельцев, отметим, что за этим определением могут скрываться как вполне развитые и активно развивающиеся проекты, так и те, в которых, что называется, конь не валялся. На рынке загородной недвижимости представлены два основных типа поселков: дачные и для постоянного проживания. Набор требований к ним различный.
На семинарах и мастер-классах, посвященных вопросам покупки участков, посетители часто спрашивают о возможности приобрести землю, находящуюся в ведении муниципальных образований. Этот вопрос задавали и участники выставки «Жилищный проект», которая проходила в Ледовом дворце в 18-19 февраля 2012 года. Почему-то многим кажется, что это реальная возможность купить шикарный участок по «бросовой» цене. Отвечаем: возможность эта скорее теоретическая. Муниципальные образования должны продавать участки только через аукционы, а информацию о готовящихся торгах публиковать в СМИ. При этом первичную документацию для них, скорее всего, предложат подготовить самому потенциальному покупателю. Стало быть, если вы не профессиональный девелопер, а предмет вашего интереса – участок для дома, для семьи, то ввязываться в бой рискованно. Высока вероятность, что лот, будучи выставленным на торги, заинтересует и других. И если он имеет хоть какую-нибудь инвестиционную ценность – придется конкурировать с другими интересантами.
Итак, с продавцами разобрались, переходим к вопросам поиска и выбора.
Ключевой вопрос: дача или ПМЖ
Есть ряд простых вопросов, ответив на которые, вы облегчите себе выбор объекта загородной недвижимости и убедитесь, что спектр предложений сузился для вас из многих тысяч до сотен, или даже десятков вариантов. Первый из них: вам нужна дача или дом для постоянного проживания?
Удивительно, но даже на этот простейший вопрос многие покупатели, с которыми приходится сталкиваться агентам, не имеют однозначного ответа. Часто приходится слышать следующее: «Пусть, пока дети ходят в школу, будет дача, а там – видно будет». Другой вариант: «Хочу вложить деньги, все равно они обесцениваются». Между тем на этот ключевой вопрос желательно ответить даже если объект приобретается с инвестиционными целями (вложение средств). Потому что инвестиционная привлекательность подразумевает высокую ликвидность при перепродаже. В глазах рационального покупателя любые «недокоттеджи» и «полудачи» – проигрывают объектам с более однозначным целевым назначением.
Ответ на этот вопрос диктует и дальнейшие направления поисков. Если вы намерены активно проводить за городом три-четыре летних месяца и изредка наведываться на дачу зимой, есть смысл искать домик или участок в дачном массиве. В этом случае на первый план выходят рекреационные возможности территории и природные красоты, а шумные улицы и наличие социальной инфраструктуры городского типа будут скорее недостатком. Но дача должна располагаться в массиве, где есть постоянные жители, охрана и активное правление ДНП (дачного некоммерческого партнерства) или СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества).
Если вы намерены жить в загородном доме более или менее постоянно, но не собираетесь отказываться от «базы» в виде городской квартиры – обратите внимание на дома в ближайших к городу деревнях, а также участки земли рядом с ближайшими к городу районными центрами, где есть школы, магазины, медицинские, бытовые и развлекательные учреждения. Если речь идет о доме для постоянного проживания – необходимо «привязываться» к ближайшей станции метро и остановкам общественного транспорта. Кстати, знаете, что чаще всего перечеркивает все планы на более или менее комфортное проживание в пригороде для большинства потенциальных домовладельцев? Школы, точнее их отсутствие. Коттеджный поселок без приличных учебных заведений по соседству – это скорее ближняя дача, чем место постоянного проживания.
– Размер участка часто имеет для потенциальных домовладельцев решающее значение. Как утверждают агенты-практики, почему-то подавляющее большинство их клиентов ищут участки просторные – от 20 соток. За просторным участком, если вы не намерены содержать садовника, ухаживать непросто, хотя для дачи 20 соток – вариант неплохой. В пригородных массивах, ориентированных на постоянное проживание и расположенных близ городской черты, качественные участки больше 10-12 соток – дефицит.
– В коттеджных поселках, встречаются участки не то чтобы маленькие, но узкие (14-17 метров в ширину): застройщики экономят на внутрипоселковых проездах. «Компактный» генплан накладывает ограничения на выбор проектов, но имеет и определенные удобства для проживающих. Во-первых, меньше дорог нужно чистить зимой, во-вторых, идти пешком вдоль бескрайних соседских владений до ближайшего магазина или остановки транспорта – то еще удовольствие.
– При покупке участка следует обращать внимание на его ориентацию по сторонам света (лучше всего когда узкие стороны выходят на север и юг), а также на ширину и качество внутрипоселковых проездов: они должны позволять вам разъехаться с «Камазом». Хороший участок должен иметь уклон, но небольшой. Но если перепад высот больше 15% (1,5 метра на 10 метров), это участок не хороший, а проблемный.
– Еще один момент, который мало кто учитывает при покупке, – высота над уровнем моря (значение можно посмотреть в автомобильном GPS-навигаторе). Практика показывает, что если она меньше 5-8 м (такое в наших краях случается), это, скорее всего, будет обводненный участок. Здесь возможны трудности с устройством дренажных систем, отводом талых и поверхностных вод. От покупки такой земли лучше отказаться. Разумеется, если это не участок с выходом к пляжу.
Познавательное краеведение
Ответив на вопрос о целевом назначении будущего объекта загородной недвижимости, мы отсекли, половину предложений. Но как много времени тратят впустую те товарищи, которые сегодня смотрят, к примеру, объект в Гатчинском районе, а завтра – отправляются изучать, к примеру, Выборгский.
Если у вас нет «точки притяжения» в виде любимой (знакомой с детства, близкой к месту проживания или дачам друзей) пригородной территорий, выбор объекта загородной недвижимости становится чрезвычайно сложной задачей. Чтобы поиск был продуктивным, необходимо ограничить его зону. В этом случае из многих тысяч предложений рынка недвижимости в сфере вашего внимания окажутся десятки, из которых львиная доля не подойдет по причине завышенной цены, неудачного расположения, другие отпадут из-за не понравившихся соседей или «плохой» геологии. Между тем вероятно, что в населенном пункте, с которым вы начали активно знакомиться, вам предложат и другие варианты, которых нет в каталогах объявлений.
Для того чтобы сделать и приятное, и выгодное приобретение на рынке загородной недвижимости, надо изучать не риэлторские справочники, а краеведческую литературу. Старинная усадьба и парк, дом-музей и конюшня, лес и холмистый ландшафт – точки притяжения для многих поклонников загородной жизни. Они повышают покупательский интерес к недвижимости, цены – тоже. Но кроме историко-культурной среды, вас должны интересовать и перспективы развития территории. Строительство дорог, торговых и развлекательных объектов, развитие рекреационных зон – повышают ликвидность расположенных на окрестных территориях загородных домовладений. С другой стороны, открытие промышленных производств, складских комплексов сказывается на ней не лучшим образом.
Переходим к выбору
Определив ваши желания и отбросив все лишнее, вы можете начинать изучать предложения по продаже объектов загородной недвижимости в интересующем вас районе, например, по фотокаталогу домов, дач и участков на BN.ru. Звоните, договаривайтесь с продавцами, агентами и отправляйтесь на встречу с мечтой. Во время визита вам придется оценить готовность документов для сделки, познакомиться с хозяином и возможными соседями, узнать, какую воду они пьют, где делают покупки, оценить состояние почвы и (разумеется, очень приблизительно, на любительском уровне) гидрогеологические условия. Но это тема следующего «мастер-класса».
