О результатах проведенного исследования, а также о том, как правильно рекламировать загородную недвижимость, петербуржцам рассказали на семинаре «Состояние спроса и стратегия продаж на рынке загородной недвижимости». Он состоялся на прошлой неделе, в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

Удачный год
Как отметил заместитель директора по развитию портала БН Клим Родионов, спрос на загородную недвижимость в 2011 году начал бурно расти с конца февраля и достиг пиковых значений в конце мая – такие выводы были сделаны на основе поисковых запросов посетителей БН. Затем в течение июня последовал незначительный спад, после чего спрос оставался стабильно высоким вплоть до начала декабря.

Клим Родионов,
заместитель директора по развитию портала БН

Объем предложения загородных объектов увеличивался в течение всего года. Так, количество фотообъявлений о продаже земельных участков уверенно росло с января по конец ноября. Предложение коттеджей (домов для постоянного проживания) плавно увеличивалось с начала года до сентября, после чего произошел резкий всплеск – количество размещенных на портале фотообъявлений стало уменьшаться лишь с началом декабря – приближением новогодних праздников. Такой осенний скачок был связан, по-видимому, с выводом на рынок большого количества новых предложений от девелоперов, развивающих формат организованной коттеджной застройки.

Дачный сегмент в 2011 году был более подвержен влиянию сезонного фактора. Количество объявлений о продаже загородной недвижимости в садоводствах росло с января по середину мая, потом произошло некоторое снижение объема предложений в этом сегменте, ставшее более значительным к ноябрю.

Показать товар
Анализ объемов рекламы на портале БН в 2011 году показал, что продавцы домов и участков все охотнее пользуются форматом фотообъявлений. Этот тип рекламы лучше всего подходит именно для продажи загородной недвижимости – каждый объект здесь уникален и потому нуждается в наглядном представлении клиенту. По сути, наличие качественных фотографий дома или участка отсекает большое количество бесполезных звонков, лишних вопросов.

Более того, как показывают исследования аудитории «Бюллетеня Недвижимости», выбирают конкретный объект чаще женщины, а мужчины лишь финансируют покупку, отметил руководитель данного проекта Сергей Пафомов. Поэтому, по его словам, предпочтение следует отдавать именно наглядным форматам рекламы, взывающим, в первую очередь, к эмоциям.


Сергей Пафомов,
руководитель проекта «Бюллетень Недвижимости»

Здесь, кстати, есть одна тонкость. Бывает, что человек, подавший фотообъявление, получает не очень много обращений от потенциальных покупателей и от этого, чисто психологически, чувствует «неэффективность» рекламы. На самом деле, как раз шквал звонков как правило говорит о том, что информация подана некорректно. Важно, чтобы продавцу звонила именно заинтересованная целевая аудитория, а не сотни «праздно интересующихся».

О том, как правильно сфотографировать загородный дом, на семинаре рассказал Филипп Урбан, обозреватель БН. По его словам, снимки должны быть яркими, «звенящими от резкости». Кроме того, они должны соответствовать сезону. Если опубликовать зимой летние снимки или наоборот, покупатель сочтет, что объект давно находится в продаже или имеет какой-то дефект.


Мария Пискун,
директор по развитию портала БН.ру

Вообще рекламная стратегия продажи загородной недвижимости во многом зависит, прежде всего, от типа объекта. Есть дорогие коттеджи – настоящие дворцы, которые люди пытаются продавать через дешевые форматы рекламы. «Однако эксклюзивное предложение требует и специального маркетинга», – говорит директор по развитию портала БН.ру Мария Пискун. По ее словам, разумнее купить более  дорогое место на главной странице портала, но зато продать недвижимость в реальные сроки, чем годами тратить деньги на дешевые форматы рекламы.

Экспозиция и выдержка
Но вернемся все-таки к рынку массовых продаж загородной недвижимости. Немаловажный вопрос – как долго продается тот или иной объект. По словам Клима Родионова, в среднем срок экспозиции фотообъявления в разделе «Загородная недвижимость» составляет семь недель (конечно, это время может варьироваться в зависимости от сезона). Впрочем, многое зависит и от типа недвижимости. Например, дачи продаются быстрее всего – приблизительно четыре недели. Участки – за пять. Коттеджи – чуть дольше. Тут, однако, надо понимать, что ряд застройщиков размещает фотообъявление о продаже одного типового коттеджа, хотя по факту таких объектов в поселке реализуются десятки или даже больше. Так что реклама может стоять на портале довольно долго, хотя сделки по данному проекту – регулярно идут.


Филипп Урбан, обозреватель БН

Что будет с ценами
БН также проанализировал динамику средних цен на участки, дачи и коттеджи по районам. Согласно полученным данным, наиболее дорогие коттеджи в 2011 году были представлены в Петербурге и его пригородах. Далее следуют Всеволожский, Приозерский и Выборгский районы Ленобласти. В целом цены на коттеджи в этих районах за год изменились не сильно. Однако отмечаются некоторые скачки стоимости в летний период. Так, например, во Всеволожском районе с мая по июнь средняя цена коттеджа выросла с 22,5 млн руб. до 29,2 млн. А в Приозерском районе, напротив, с мая по август средняя цена коттеджа уменьшилась с 25,8 млн руб. до 17 млн.

Цены на дачи в приближенных к городу районах в течение прошлого года не слишком изменились. Зато в районах более удаленных (Тосненском, Кировском, Кингисеппском, Волховском, Волосовском, Лужском) средняя стоимость демонстрировала серьезную динамику. Впрочем, это связано с относительно небольшим количеством предложения в этих районах. В результате вывод на рынок каждого нового дачного поселка существенно влияет на общие стоимостные показатели.

Аналогичная тенденция прослеживается и в сегменте участков. Ближайшие к городу районы Ленобласти почти не показали заметного изменения цен, а удаленные локации, напротив, характеризуются скачками стоимости в течение всего года. Особенно сильно вырос уровень цен в Волховском районе. Если в сентябре сотка земли там стоила в среднем 55 тыс. руб., то к концу года она достигла значения почти 99 тыс.

Эксперты БН уверены, что в 2012 году спрос на загородные объекты также будет довольно стабильным, а объем предложения продолжит расти.