Сделки с долями недвижимого имущества существуют в России уже более двадцати лет, когда в начале 90-х годов у петербуржцев появилась возможность продавать и покупать комнаты, а также приватизировать квартиры в долях на нескольких членов семьи. Однако сделка по продаже или покупке доли сложнее, чем в случае, когда продавец является единоличным собственником квартиры. Рассмотрим подробнее особенности «долевых» сделок.
Откуда берутся доли?
Оформление долей в праве собственности на квартиру происходит в нескольких случаях.
Во-первых: «Часто встречающийся вариант – если изначально квартира приватизировалась на нескольких членов семьи. Допустим, на родителей и малолетних детей», – констатирует юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова. Параллельно с этим в 1990-е годы происходила приватизация комнат в коммунальных квартирах, причем приватизировались такие объекты в Петербурге не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в коммунальной квартире. Выглядит это так: владельцу комнаты площадью 12 метров в коммунальной квартире площадью 50 кв. м принадлежит доля в размере 12/50.
Во-вторых, доли образуются, если в наследство вступает несколько наследников.
В-третьих, доли в квартире возникают при разделе имущества в ходе дела о расторжении брака, если идет спор о разделе совместно нажитого.
Четвертый вариант – доля в отдельной квартире из двух и более комнат выделяется и продается третьему лицу для снижения бремени по налогообложению и коммунальным платежам, а также для получения дополнительного дохода. Данное основание – вынужденная продажа – характерно для малоимущих слоев населения, особенно для одиноких пожилых людей.
Долевое право
Основной объем сделок с долями приходится, безусловно, на комнаты в коммунальных квартирах. Этот рынок в Петербурге до сих пор активен, несмотря на борьбу городских властей с «советским пережитком». Дело в том, что количество исчезающих в результате усилий чиновников коммуналок вполне сопоставимо с числом новых «разъездов», которые происходят по самым различным причинам (например, в результате раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов). Поэтому рынок комнат в Петербурге, по оценкам специалистов агентства «Петербургская недвижимость», сейчас составляет до 23% от всего вторичного рынка.
«На покупку таких долей чаще всего идут люди, которые не имеют доступа к заемным деньгам, и у которых нет также своих накоплений, достаточных для покупки отдельного жилья», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Абсолют Сити» Дмитрий Соловьев. По мнению эксперта, граждане с достаточно высоким подтвержденным доходом (могут предоставить справку 2-НДФЛ) обычно предпочитают приобрести квартиру в новостройке с помощью рассрочки от застройщика либо ипотечного кредита.
Свою, хоть и незначительную, лепту в рынок купли-продажи долей вносят также продавцы «метров под прописку» для легитимизации приезжих. Таким бизнесом занимаются отдельные риэлторские компании, привлекая собственников, нуждающихся в деньгах (например, пенсионеров или алкоголиков), и за плату регистрируя в их квартирах всех желающих. Как правило, такие доли под «прописку» не превышают 1-2 кв. м и речь о праве проживания на купленных «метрах» в данном случае не идет.
На два фронта
Сделки с долями на вторичном рынке недвижимости бывают двух видов. Во-первых, это сделки с квартирами, где юридически определено право пользования жилыми помещениями. То есть купля-продажа комнат в коммуналках. В этом случае в договоре купли-продажи указывается кроме продаваемой доли еще и номер отчуждаемого помещения по технической документации, и площадь этого помещения. Таким образом, в договоре отражается, что фактически стоит за приобретаемой долей и чем будет обладать ее покупатель.
Второй вид сделок с долями: когда в квартире не определено право пользования жилыми помещениями. Например, если двухкомнатная квартира была приватизирована на пятерых членов семьи. Сделок, в результате которых продаются столь незначительные доли, в Петербурге, по оценкам специалистов агентства Home Estate, немного – меньше 1% от общего количества операций на вторичном рынке недвижимости. Причина проста: в большинстве случаев сособственники по квартире выкупают долю продавца, не давая ей уйти «на сторону».
Но если такая доля все-таки выходит на открытый рынок, спросом она, как правило, не пользуется: ведь выделить себе площадь для проживания в такой квартире покупателю практически невозможно. Как «доля под прописку» такой вариант тоже мало подходит – все-таки четвертая или пятая часть двухкомнатной квартиры обойдется покупателю дороже, чем 1-2 квадратных метра, предлагаемые специализированными агентствами.
В заявительном порядке
Если один из собственников все-таки решил продать свою долю, ему прежде всего придется ознакомиться со ст. 250 Гражданского Кодекса РФ, в которой определен порядок купли-продажи долей в недвижимом имуществе. Согласно этой статье первое, что должен сделать продавец, – определить всех собственников квартиры, так как они обладают правом преимущественной покупки продаваемой им доли.
«Если продавец не имеет сведений о форме собственности всех площадей в квартире, то стоит обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии и взять выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр права), в которой перечисляются все собственники квартиры, а также указывается наличие неприватизированных площадей», – советует директор департамента расселения жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов.
После того как продавец «вычислил» всех сособственников квартиры, ему придется еще немного потрудиться: известить всех совладельцев в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия продажи. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении и описью содержимого.
Человеческий фактор
Одна из неприятных особенностей сделок купли-продажи долей заключается в том, что многие собственники убеждены, будто могут помешать своим соседям или родственникам передать долю третьему лицу. Однако юридически это невозможно.
У сособственников продавца, если тот решился на продажу, есть только два выхода: они могут либо в течение одного месяца (со дня получения в письменном виде предложения о приобретении) выкупить долю, либо в течение того же срока отказаться от покупки. Молчание совладельца или присланные возражения без предложения о выкупе считаются отказом от права преимущественной покупки.
В тех случаях, когда сосед уклоняется от вручения ему письма, можно действовать через нотариуса. Он уполномочен передать заявление продавца другим собственникам лично под расписку или переслать его по почте с обратным уведомлением.
Если же доля продается одному из совладельцев, допустим, соседу по коммунальной квартире, а не постороннему лицу, то остальных собственников в этом случае уведомлять не требуется. Отсюда вытекает еще один способ, при помощи которого можно избежать уведомления соседей: продавец может подарить небольшую часть своей доли в квартире третьему лицу, а затем спокойно продать ему (уже как совладельцу) оставшуюся часть своей доли, не обращаясь к соседям.
Таким образом, получить отказы сособственников – самая важная и сложная часть сделки. После того как отказы получены, оформление договора купли-продажи доли ничем не отличается от оформления договора купли-продажи квартиры в целом.
