Поселки Всеволожского района: от эконома до элиты

Всего, по данным БН, во Всеволожском районе сегодня реализуется около 80 коттеджных поселков. Причем половина из них – в северной части района, а половина – в юго-восточной. Между этими двумя зонами находится естественная граница – Ржевский артиллерийский полигон. Министерство обороны давно не использует территорию по прямому назначению, и в перспективе ее, скорее всего, отдадут под жилищное строительство.

Такие разные соседи
В плане коттеджной застройки Всеволожский район представляет собой, как говорят риэлторы, «лоскутное одеяло». Особенно это заметно в юго-восточной части. Например, рядом со Всеволожском находится достаточно дорогой коттеджный поселок «Румболово» компании «ПулЭкспресс», где стоимость коттеджей начинается от 11,5 млн руб., а самый маленький участок, 17 соток, обойдется в 8,5 млн. И тут же, недалеко, реализуются проекты «Константы» – «Новое Минулово» (в седьмой очереди коттеджи от 4 млн) и «Традиция» (коттеджи от 3,5 млн, таунхаусы – от 2,6 млн).

Аналогичная ситуация, скажем, – в районе автомобильной развязки Разметелево. В радиусе 5 км от нее расположены элитные проекты «Лукоморье» (домовладения от 19 до 40 млн руб.), «Уварово» (36-80 млн) и поселки эконом-класса «Рыжики», «Петровские сады», «Дружное» и др. К слову, в «Рыжиках» до недавнего времени предлагались участки по 65-75 тыс. руб. за сотку (первая очередь вся распродана). В «Дружном» сотка сейчас продается за 92 тыс. руб., а в «Петровских садах» на продажу выставлены домовладения от 5,2 млн руб. и участки без подряда по цене около 110 тыс./сотка. 

Застройка северной части Всеволожского района более однородна. В основном здесь сконцентрированы коттеджные поселки бизнес-класса. Конечно, и тут есть доступные по цене предложения («Пять холмов», «Малинки», «Солнечное», «Гранит» и некоторые другие), но их гораздо меньше, чем на юго-востоке Всеволожского района.

Кстати, и по-настоящему элитные проекты на севере района в дефиците. Пожалуй, можно назвать лишь один – коттеджный поселок «Медовое» от компании «Петростиль» (стоимость домовладений от 55 до 82 млн руб.).

Поскольку предложение объектов довольно разношерстно, говорить о средних ценах на дома и участки во Всеволожском районе бессмысленно (впрочем, на наш взгляд, на загородном рынке это малоперспективно в принципе). Так, цена сотки земли варьируется от 60 до 600 тыс. руб., коттеджей – от 2,6 до 80 млн. Поэтому цены на участки, дома и таунхаусы мы представили в сравнительной таблице (см. ниже).

Максимальное предложение
По объему предложения загородной недвижимости Всеволожский район – безусловный лидер. На сегодняшний день, по данным БН, на первичном рынке организованной коттеджной застройки предлагается свыше 2,5 тысячи участков без обязательного подряда и примерно 1,3 тысячи участков с подрядом и коттеджей. Блок-секций в таунхаусах и дуплексах находится в продаже не более 250. Итого – свыше 4 тысяч объектов. Причем это только те поселки, которые хорошо представлены в СМИ и имеют более или менее понятную концепцию развития. Если добавить сюда всю земельную нарезку без коммуникаций, которую пытаются реализовать на рынке непрофессиональные девелоперы, то, думается, эта цифра вырастет еще как минимум на одну тысячу.

Интересно сравнить объем всеволожского предложения с данными других популярных у покупателей районов Ленинградской области. Так, в Ломоносовском районе, по данным БН, на продажу в коттеджных поселках сейчас выставлено порядка трех тысяч объектов (участки без подряда и с подрядом, коттеджи, таунхаусы). В Гатчинском по состоянию на январь 2012-го предлагалось около одной тысячи объектов, но с 1 февраля на рынок вышел проект «Кивеннапа-Юг», увеличив общий объем предложения фактически в два раза. В Выборгском районе Ленобласти в настоящее время девелоперы предлагают порядка двух тысяч объектов загородной недвижимости.

Рынок ждет таунхаусов
Участки с обязательным подрядом либо коттеджи сегодня представлены более чем в 30 коттеджных поселках Всеволожского района. Участки без обязательного подряда продаются примерно в 50. Таунхаусы представлены в шести проектах (цены на них см. в таблице ниже). Это коттеджные поселки «Небо» (пос. Кузьмоловский), «Лесной парк» (рядом с Медным озером), «Всеволожские дачи» в рамках проекта «Малый Петербург» (16-й км Дороги жизни), «Токкари-лэнд» (дер. Токкари) и Bagatelle (пос. Кальтино). Шестой проект вышел на рынок совсем недавно, в декабре 2011-го – это проект «Традиция» рядом с пос. Щеглово.

Кроме того, таунхаусы запланированы в коттеджном поселке «Щегловка» (пос. Щеглово). Стоить такие объекты будут от 5 млн руб. за секцию 185 кв. м, однако в продажу они еще не поступили, пока компания развивает «коттеджную часть» своего поселка. Также ориентировочно с конца весны начнутся продажи в поселке «Auritkotalot - Солнечный Дом» недалеко от Коркинских озер. Здесь будут продавать секции в дуплексах и таунхаусах площадью около 150 кв. м по цене 60 тыс. руб. за метр.

Вообще сегмент таунхаусов – весьма перспективный формат для Всеволожского района, который покупатели в основном рассматривают как место для постоянного проживания. Вероятнее всего, в ближайшие годы мы услышим о выводе на рынок еще многих проектов, где предлагаются блок-секции, сопоставимые по цене и метражу с городским жильем.

Еще один востребованный формат – квартиры в малоэтажных комплексах. Так, в апреле этого года начнутся продажи в жилом комплексе Mistola Hills – это совместный проект компании RBI и «ПетроСтиль» в пос. Мистолово (северная часть Всеволожского района). Всего там планируется построить около 100 тыс. кв. м недвижимости. 

Выборочные покупки
Во Всеволожском районе реализуется довольно много крупных проектов, это ДНП «Гранит» (862 объекта), «Пять холмов» (421), «Охтинское раздолье» (370), «Новые Дубки» (361), «Лазурный» (350), «Традиция» (324), «Петровские сады» (280), «Новая проба» (250), «Охтинский парк» (238), «Киссолово» (230), «Дружное» (219), «Ближняя пристань» (210), «Юкковское» (204) и другие. Однако большинство девелоперов выводят участки и дома в продажу очередями, что позволяет избежать затоваривания рынка.

Кстати, если учитывать не общие объемы проектов, а только имеющееся в свободной продаже предложение, то рейтинг будет совершенно иным: «Пять холмов» (примерно 310 объектов), «Новые Дубки» (около 230), «Новая проба» (230), «Традиция» (192), «Петровские сады» (156), «Смольный» (155), «Новая Дубровка» (144), «Небо» (около 120), «Новый Петербург» (110). В остальных проектах Всеволожского района сегодня предлагается к продаже менее сотни объектов.

Спрос на загородную недвижимость во Всеволожском районе достаточно велик, особенно в сегменте участков без подряда (этот формат сейчас наиболее востребован и в других районах Ленобласти). Так, за 2011 год было продано около 1,1 тысячи бесподрядных наделов. Участки с подрядом и коттеджи раскупаются медленнее, в течение года девелоперам Всеволожского района удалось реализовать примерно 350 объектов. При таких темпах продаж имеющееся предложение коттеджей и земельных наделов с подрядом будет раскупаться почти четыре года. Но не все так плохо. В Выборгском районе, например, за год продано всего 70 объектов данной категории, в Ломоносовском – 120.

Надо также учитывать, что темпы продаж у разных проектов неодинаковы. На рынке Всеволожского района есть десяток лидеров, которым удается заключать по 5-10 сделок в месяц (поселок «Рыжики» от «Сигмакс» поставил в этом году рекорд – более 17 продаж в месяц – см. рейтинг поселков-лидеров). У остальных продажи случаются реже, что можно объяснить, например, неправильным позиционированием, завышением цены, слабым маркетинговым продвижением или комплексом этих причин.

Многие проекты закладывались еще до кризиса – в расчете на состоятельного покупателя. Сейчас же рынком правит эконом- и средний класс. Между тем провести полную реконцепцию объекта, понизив его статус, сделать более мелкую нарезку участков довольно трудно, особенно если часть домовладений уже продана. 

И девелоперы, и риэлторы уверены, что в целом Всеволожский район теряет свой некогда элитный статус. В нем остались лишь отдельные локации дорогой застройки, на которую со всех сторон наступают более дешевые и массовые проекты.

В любом случае район по-прежнему будет востребован у всех категорий покупателей. Они готовы мириться с его «лоскутностью» ради хорошей транспортной доступности и развитой социальной инфраструктуры.

Поселки Всеволожского района – лидеры продаж в 2011 году

Цены на блок-секции в таунхаусах и дуплексах Всеволожского района, февраль 2012 года

Цены на участки с обязательным подрядом/коттеджи во Всеволожском районе,
февраль 2012 года

Примечание: здесь приведены только цены на участки с обязательным подрядом либо коттеджи. На участке без обязательного подряда вы также можете заказать строительство дома – зачастую по довольно демократичным ценам.

Цены на участки без обязательного подряда во Всеволожском районе, февраль 2012 года

* Пакет коммуникаций может включать разный объем инженерного обеспечения, подробности необходимо уточнять в конкретной компании.

Текст: Алексей Резенков