Один известный немецкий экономист девятнадцатого века весьма мудро заметил: если вопрос поставлен неправильно, единственно правильным ответом на него может быть только критика самого вопроса. Это означает, что до того, как ответить на вопрос типа «сколько реально стоит жилье?», аналитик (или оценщик) обязан уточнить сам вопрос.
Как минимум, требуется уточнить следующее. Во-первых, какова практическая цель вопроса. Во-вторых, каковы «обстоятельства места и времени», связанные с данным вопросом. В-третьих, что имеется в виду под понятием «стоимость» в данном случае.
В-четвертых, как следует понимать предполагаемый ответ на поставленный вопрос.
Если вопрос адресован профессиональному оценщику, все эти уточнения неизбежны, поскольку прописаны в стандартах оценки. Но что делать, если данный вопрос задан публично и не предполагает конкретного объекта оценки? Ответить на вопрос о цене жилья всем заинтересованным участникам рынка одновременно невозможно, однако публичные аналитики рынка недвижимости сегодня постоянно делают именно это.
Цель настоящей статьи не в том, чтобы «разоблачить» прогнозы публичных аналитиков. Ценовые прогнозы, несомненно, полезны. Но только в том случае, если их правильно понимать. Но для этого как раз и требуется предварительно уяснить во всех нюансах практический смысл искомого вопроса – «сколько реально стоит жилье на рынке?». Следует помнить: конечный ответ на этот вопрос дают сами участники рынка.
Цены и экономический расчет
Для человека, не являющегося владельцем собственного жилья или не планирующего совершить в ближайшем будущем сделку на жилищном рынке, вопрос о «стоимости» жилья лишен какого-либо практического смысла. Иными словами, данный вопрос не имеет смысла, если человек не планирует свое будущее и не осуществляет для своих личных целей определенные вычисления, именуемые «экономическим расчетом».
Именно поэтому человека и интересуют в первую очередь будущие цены, а также исторические (вчерашние) цены – но лишь постольку, поскольку эти вчерашние цены позволяют ему сделать для себя лично прогноз о возможных будущих ценах. Данный прогноз собственно и есть «экономический расчет», однако, в отличие от аналитика, обычный человек прогнозирует не для всего рынка, а исключительно для себя.
Аналитика, как правило, интересуют все рыночные цены. Но для обычного человека практическое значение имеют только определенные – «доступные» – рыночные цены, поскольку, в отличие от аналитика, он ориентируется не только на рыночный спрос и предложение, но также и на собственные бюджетные ограничения. Эти бюджетные ограничения, как правило, весьма жесткие, если человек имеет постоянный доход.
Допустим, вы имеете постоянный доход в форме заработной платы и планируете приобрести в ближайшем будущем жилье определенного вида и качества. Если вы ожидаете, что ваш доход не уменьшится, а цены на жилье не изменятся, то тогда вы сможете определить, какую именно недвижимость вы сможете купить в ближайшем будущем. Вчерашние цены на жилье укажут вам на ваши будущие возможности.
Рост цен и добровольные сбережения
Но экономический расчет – это не только ваше намерение, но также и связанное с ним определенное действие. Это действие называется «добровольные сбережения». Вы не сможете купить жилье в будущем, если не откажетесь тратить весь доход на текущее потребление. Это элементарно. Но это означает, что доступный уровень цен на жилье определяется для каждого человека доступным ему уровнем личных сбережений.
К сожалению, этот важный момент часто игнорируется, когда аналитики рассуждают о спросе и предложении на рынке жилья. Рынок жилья изображается как базар – место, в котором в настоящее время встречаются продавцы и покупатели. Однако это есть лишь верхушка айсберга. Рынок жилья – это все потенциальные продавцы и покупатели, планирующие совершить сделку с жилой недвижимостью в ближайшем будущем.
Допустим, рыночные цены на жилье неуклонно возрастают. Для обычного человека, планирующего приобретение жилья на рынке в ближайшем будущем, это означает, что его добровольные сбережения, то есть деньги, отложенные на будущую покупку жилья, постоянно обесцениваются в отношении ранее доступного ему жилья. Иными словами, жилье, которое было ему доступно еще вчера, сегодня становится уже недоступным.
В этой ситуации будущий приобретатель жилья вынужден постоянно пересматривать свои старые планы и расчеты. Выбор, который он должен постоянно делать, сводится к следующему. Если он желает сохранить свои прежние планы, он вынужден увеличить свои личные сбережения за счет сокращения текущего потребления. Либо взять кредит, согласившись с сокращением своего будущего потребления. Но если он не делает этого, он должен согласиться на более дешевое жилье (либо вообще отказаться от покупки).
Во втором случае потенциальный спрос на жилье с его стороны не исчезает, а лишь смещается вниз по шкале ценовых предпочтений. Но такого рода смещение спроса не ограничивается, как правило, единичным покупателем. Поскольку все большее число обычных людей вынуждены отказываться от приобретения более качественного жилья, потенциальный спрос все более концентрируется в низших ценовых сегментах рынка.
Рост цен и стоимость денег
Заметим: вышеупомянутый выбор будущий покупатель жилья вынужден совершать не только в случае всеобщего роста цен на жилье, но также и в случае высокой инфляции, которую принято измерять уровнем потребительских цен. Если потребительские цены непрерывно растут, будущий покупатель жилья точно так же должен либо сокращать текущее потребление, либо сокращать личные сбережения, даже если цены на жилье остались на прежнем уровне. В обоих случаях его деньги постоянно обесцениваются.
«Деньги обесцениваются» – это означает, что снижается покупательная способность единицы денежного запаса, предназначенного для приобретения конкретного набора экономических благ. В нашем случае это проявляется следующим образом: на один расчетный рубль сегодня можно приобрести меньше условных квадратных метров доступного жилья, чем вчера. Можно сказать иначе: средняя стоимость условного квадратного метра, рассчитанная в целом по рынку, сегодня выше, чем вчера.
Казалось бы, какая разница: разделить общую стоимость рыночного предложения на количество квадратных метров или, наоборот, общей объем рыночного предложения в квадратных метрах – на сумму цен предложения? Разница есть. В первом случае может создаться впечатление, что недвижимость дорожает. Однако во втором случае четко видно, что общий рост цен на жилье есть лишь проявление падения стоимости денег.
Если исходить из того, что жилье «дорожает», то тогда можно сделать вывод, что большинство горожан – собственников жилья – с каждым годом становится богаче. Однако вряд ли они считают себя «богатыми», исходя из рыночной стоимости своего жилья. Реальная стоимость собственного жилья для них – это цена, за которую они в ближайшем будущем готовы от него отказаться. И эта цена, как правило, выше, чем средняя рыночная стоимость квадратных метров аналогичного городского жилья.
Если абстрагироваться от крайних случаев вынужденной продажи собственного городского жилья, то наиболее типичным мотивом отказа от него в планируемом ближайшем будущем является возможность приобретения альтернативного – более ценного для данного человека – жилья. Не случайно наиболее массовые продажи на вторичном рынке жилья есть сегодня так называемые «альтернативные сделки».
Однако это не означает, что вторичный рынок жилья работает по бартерным схемам. Деньги и здесь имеют значение. Для того чтобы приобрести альтернативное – более ценное – жилье, собственник городского жилья должен иметь некоторые сбережения, достаточные для «рыночного маневра». Но поскольку с ростом цен на жилье его сбережения постоянно обесцениваются, он естественным образом рассчитывает, что общий рост цен распространится и на будущую стоимость его собственного жилья.
Сегодня рано – завтра поздно
Есть еще одна трудность, связанная с правильным пониманием возможных ответов на вопрос «сколько реально стоит жилье на рынке?». На процесс ценообразования обычно одновременно воздействуют товарные и денежные факторы. Разделить их влияние на движение цен почти невозможно. Цены на определенные категории жилья могут расти либо потому, что они наиболее популярны, либо потому что они наиболее доступны.
Допустим, мы наблюдаем, что сегодня покупатели явно предпочитают качественные и недорогие однокомнатные квартиры. Мы можем предположить, что таковы в настоящее время массовые индивидуальные предпочтения. Но мы не можем это доказать, если не знаем, какие именно личные «обстоятельства места и времени» в каждом конкретном случае определяют данный выбор. Мы можем этот выбор просто констатировать.
Но мы также можем предположить, что сегодня для большинства покупателей жилья данный выбор является единственно доступным по рыночной цене. Это означает, что более дорогое качественное жилье для этой категории покупателей в настоящее время либо недоступно, либо отдельные покупатели отложили свои прежние намерения на неопределенное будущее. Для них покупать более ценное жилье – слишком рано.
В этой логике есть своя «рыночная правда». Покупательная способность денежных сбережений в отношении возможности приобретения более доступного и ликвидного жилья на фоне роста общего уровня цен обычно снижается более интенсивно, чем в отношении более дорогого и менее ликвидного жилья. Это можно выразить на языке аналитики следующим образом: средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке однокомнатных квартир обычно выше, чем на рынке двухкомнатных квартир.
К сожалению, никакая статистика не способна доказать, что наиболее ликвидные в настоящее время квартиры будут такими же высоколиквидными в неопределенном будущем. Но тот факт, что они оцениваются сегодня как наиболее ликвидные, есть достаточный аргумент для того, чтобы предположить, что завтра купить эти самые популярные квартиры по сегодняшним еще доступным ценам будет уже поздно.
Таким образом, вопрос о том, сколько реально стоит жилье на рынке, для обычного планирующего собственное будущее человека может быть сведен к весьма простой формуле «сегодня рано – завтра поздно». Есть жилье, цены на которое говорят нам сегодня, что покупать или продавать его еще слишком рано. И есть жилье, цены на которое заставляют нас думать о том, что покупать или продавать его завтра будет, возможно, уже поздно. И только в этом смысле прогноз цен имеет значение.
Читайте далее: «Существует ли справедливая цена на жилье?».
