Закон № 214-ФЗ правили уже несколько раз, пытаясь искоренить серые схемы продажи жилья и возможности для мошенничества со стороны застройщиков. Последний раз поправки вносили меньше года назад – тогда застройщикам запретили продавать жилье по предварительным договорам купли-продажи.
Случаи обмана дольщиков, впрочем, не прекратились. И теперь депутаты захотели свести на нет все возможные схемы и механизмы злоупотребления средствами дольщиков. И, видимо, не подумали о том, к каким последствиям может привести похвальная инициатива в столь нелепом исполнении.
Против самоустранения
Как явствует из пояснительной записки к проекту закона, после принятия 214-ФЗ государство «самоустранилось от решения проблемы обманутых дольщиков». Коих по всей стране уже насчитывается несколько десятков тысяч. Законодательные инициативы последних лет, призванные защитить участников долевого строительства, снизили количество мошенничеств со стороны недобросовестных застройщиков. Но, по мнению авторов нового законопроекта, окончательно проблему не решили.
Согласно новым поправкам в № 214-ФЗ новые обманутые дольщики будут иметь право на долю незавершенного строительством объекта (она, в свою очередь, пропорциональна внесенному дольщиком платежу). Контроль за средствами дольщиков значительно усилится. Планируется, что каждый договор об участии в долевом строительстве надо будет подтверждать поручительством со стороны саморегулируемого сообщества. Если такового нет, функции поручителя должны брать на себя органы региональной власти.
В случае принятия поправок оплату договоров долевого участия можно будет вносить через депозит нотариуса. Либо – использовать при расчетах банковский аккредитив финансового учреждения с государственным участием. Перед тем как получить деньги, застройщик должен доказать, что имеет право привлекать их и выполнил определенный договором объем работ. Точнее – предъявить соответствующий акт, а в некоторых случаях – и технический паспорт на объект незавершенного строительства.
Напомним, что сейчас по ФЗ-214 застройщик имеет право самостоятельно привлекать деньги дольщиков и расходовать их только на строительство дома, в котором эти граждане и приобрели квартиры по договорам долевого участия.
Трудности воплощения
На первый взгляд предложенная схема защиты дольщиков – шаг вполне логичный и заслуживающий всемерного одобрения. Но дальше благой идеи дело, видимо, не пойдет. Поправки не предполагают никаких механизмов их реализации. К примеру, в документе не прописана система, по которой региональный орган власти или СРО должны ручаться за застройщика.
Положение о том, что застройщик может получать деньги не напрямую у дольщика, а через банковский аккредитив или депозит нотариуса, идет вразрез с нынешней схемой привлечения средств. Компания сможет получать деньги не авансом (как это происходит сейчас), а лишь по факту выполненных работ. А если банк или нотариус перечислит застройщику средства и не проверит, выполнил ли он свои обязательства, то, исходя из логики документа, к ответственности его не привлекут.
«По сути, такая схема отменяет ныне действующий механизм продажи жилья с рассрочкой платежа – депонирование средств у нотариуса предполагает стопроцентную оплату. Непонятно, как именно будут списывать средства, – если поправки примут, придется разрабатывать соответствующую процедуру. Банкам и нотариусам нужно будет привлекать профессионалов, которые займутся проверкой поступающей от застройщиков сметной документации для ее оплаты. Что, конечно же, спровоцирует повышение стоимости жилья», – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
К тому же, по словам директора департамента новостроек АН «Бекар» Эльдара Султанова, возможность использования денег лишь после выполнения определенных работ приведет к тому, что застройщикам придется активней брать кредиты на разработку новых проектов. Дело в том, что большинство компаний используют средства дольщиков не только на строительство текущих объектов, но и на разработку концепций будущих.
Поправки предусматривают, что, в случае несоблюдения условий договора застройщиком, нотариус или банк все же перечислят ему деньги – за вычетом штрафных санкций. «Другими словами, нотариус и банк возьмут на себя функции судебных органов – сами будут определять факт ненадлежащего исполнения условий договора застройщиками и сумму штрафа», – говорит генеральный директор КЦДС Анна Максимова.
По ее словам, сейчас возможность хранения депозита предоставляют от силы 3-5 работающих в Петербурге нотариусов. А раскрытие аккредитива – услуга небесплатная. И документ не дает ответа на вопрос о том, кто именно должен за нее платить.
В поправках также есть положение о том, что если застройщик не выполняет своих обязательств, каждый дольщик имеет право организовать собрание других участников строительства. Загадка в том, каким образом инициативный покупатель получит список других дольщиков. Видимо, законодатели понадеялись на то, что застройщик сам будет предоставлять соответствующие списки.
Еще одна новация предполагает возможность создания инициативной группы, которая сможет действовать от лица всех участников долевого строительства. Вопрос, зачем это делать, остался без ответа – при том, что собираться для решения тех или иных вопросов можно и без внесения поправок в 214-й закон.
Совсем уж малопонятной выглядит прописанная в поправках возможность отчуждать общее имущество из состава многоквартирного дела. Авторы документа не дают ответа, зачем это делать в принципе. Зато утверждают, что «отчуждать имущество можно на основании заверенного нотариусом протокола общего собрания дольщиков».
Без перспектив
Эксперты уверены: в своем нынешнем виде документ лишь усложнит работу застройщиков. «Наше государство в очередной раз выбирает самый парадоксальный способ решения проблем – желая защитить интересы дольщика, увеличивает риски застройщиков, которым люди доверяют свои деньги. Хотя было бы логичным упростить жизнь участникам рынка и одновременно – усилить за ними контроль», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
По словам Эльдара Султанова, поправки направлены на то, чтобы сделать рынок более прозрачным. «Но от принятия этого законопроекта в первую очередь выиграют банки, на счетах которых будут открываться депозиты», – считает Эльдар Султанов.
Не стоит перечислять абсолютно все положения нового документа – в силу их откровенной слабости и непродуманности. Ясно одно – в случае их принятия № 214-ФЗ может перестать быть относительно нормальным механизмом привлечения денег дольщиков, а система работы по этому документу значительно усложнится. Причем как для застройщика, так и для дольщика. К тому же документ создает угрозу повышения стоимости жилья и возврата к «серым» схемам.
Вспомним, что произошло после принятия № 214-ФЗ: многие застройщики перестали заключать договоры долевого участия в их прежнем виде и стали придумывать различного рода альтернативные механизмы привлечения денег от дольщиков. Например, продавать жилье по предварительным договорам купли-продажи.
Государству понадобилось несколько лет, чтобы приучить участников рынка работать по № 214-ФЗ. Если новую версию закона утвердят, застройщикам вновь придется включать фантазию и придумывать новые виды серых схем.
