– Плотность застройки на прилегающих к Петербургу территориях с каждым годом растет. И, по-моему, все четче осознается разница между загородным домом для постоянного проживания, который должен быть расположен близко к городу, и – дачей. Во втором случае как раз удаленность от мегаполиса является главным плюсом. Итак, давайте поговорим о «дальних дачах» Лужского района. Что собою представляет этот рынок?
– Сегодня в Лужском районе не так много проектов, находящихся в активной фазе реализации. Мы, например, развиваем пять дачных поселков, общая площадь которых составляет более 50 га (причем в одном проекте уже почти все участки проданы). И это, по нашим подсчетам, более 30% от общего объема предложения.
Но в скором времени ситуация может измениться. Большое количество неиспользуемой сельхозземли и ее дешевизна привлекают на этот рынок непрофессиональных девелоперов. В прошлом году, насколько мне известно, образовано много новых дачных поселков, и они вот-вот выйдут на рынок.
– И это может обрушить цены на участки?
– Нет, этого не произойдет. Большинство новых поселков – это, по сути, участки в чистом поле, без коммуникаций. Серьезной конкуренции реальным проектам они не составят, но могут дезориентировать потребителей, понизить в их глазах привлекательность района.
Несмотря на кажущуюся привлекательность, рынок Лужского района очень сложен для девелоперского бизнеса. Для того чтобы участки пользовались спросом, необходимо их инженерно подготовить – построить дороги, провести электричество, пробурить скважину для водоснабжения поселка. И все это нужно сделать за свой счет, с опережением – не дожидаясь массовых продаж.
При этом конечная стоимость сотки земли не может быть высокой по определению, ведь мы имеем дело с эконом-классом. У нас, к примеру, цены начинаются от 15 тыс. за сотку (плюс плата за базовый пакет коммуникаций – около 90 тыс. руб.). Лишь в одном проекте, ДНП «Речной бобр» на берегу реки Оредеж, сотка стоит 70 тыс. руб.
В таких условиях зарабатывать непросто. Поэтому многие новоявленные проекты рискуют стать долгостроями.
– Да, но реализация ваших проектов тоже может растянуться надолго. Ведь участки продаются без подряда, единого регламента застройки нет.
– Важно наличие коммуникаций, а не обязательного подряда. Если поселок инженерно обеспечен, то, как показывает наш опыт, примерно половина покупателей начинают строиться в первый же год. Многие поступают так: в первый год строят небольшое сооружение – летний домик или хозяйственную постройку, а на следующий год приступают к возведению самого дома.
– Кстати, вы ведь предлагаете базовый пакет коммуникаций – дороги, электричество, вода. А в магистральном газе потребности не возникает? Я понимаю, что для дачного формата он вовсе не обязателен, но все же…
– Подключение газа стоит сегодня порядка 200 тыс. руб. на домовладение. Для сегмента «эконом-класс», тем более, если мы говорим о дачах, это довольно дорого. Впрочем, мы сейчас проводим опрос покупателей проекта «Заповедное», нужен ли им магистральный газ. В любом случае решение должно приниматься коллективно, на общем собрании собственников.
– В ближайших к городу районах – там, где возводятся дома для постоянного проживания, массовым спросом сейчас пользуются небольшие земельные участки – 6-10 соток. А каковы аппетиты покупателей в сегменте «дальних дач»?
– Обычно люди покупают земельные наделы не менее 10 соток. Некоторые объединяют несколько участков, чтобы в сумме получилось 30-40 соток. Ведь даже при таких масштабах общая сумма покупки не превышает 600-700 тыс. руб.
– А каков социальный портрет покупателя дачного участка в Лужском районе?
– В основном здесь приобретают участки жители Петербурга, семейные, среднего возраста – 30-40 лет, но есть покупатели и старше. Практически у каждой семьи есть автомобиль.
– Кстати, как в Лужском районе обстоят дела с дорогами?
– В целом их качество за последнее время улучшилось. Конечно, это касается прежде всего крупных автомагистралей. Например, недавно была проведена реконструкция Киевского шоссе. Проселочные же дороги могут быть довольно плохими. Но для нас эта проблема не актуальна. Почти все проекты «Новой дачи» располагаются в 2-3 км от Киевского шоссе.
– Сколько участков в месяц вам удается продавать? Наверняка, вы остро ощущаете на себе влияние сезонного фактора.
– Осенью и в особенности зимой сделок, конечно, меньше, но, тем не менее, они случаются и в этот период. В среднем же мы продаем 2-3 участка в месяц.
Прошлый год в плане продаж был достаточно хорошим, сделки шли и в низкий сезон. А вот вторая половина 2010 года оказалась довольно тяжелой, спрос упал до нуля. Возможно, это было связано с законодательной неопределенностью. Все тогда говорили о грядущей отмене категорий земель, люди гадали, как это может сказаться на дачниках. Но потом стало ясно, что никаких кардинальных изменений не будет, и продажи вновь пошли.
– Как вы считаете, Лужский район сейчас недооценен покупателями из Петербурга?
– Думаю, да. От северных районов он отличается более теплым и сухим климатом, а также хорошей транспортной доступностью (лучше провести полтора часа в дороге, чем 2-3 часа в пробках). А в отличие от ближайших к городу южных районов – Гатчинского, Ломоносовского – Лужский может похвастать интересными ландшафтами. Достаточно сказать, что на территории района находится свыше 200 озер.
А если еще учесть, что цены в Лужском районе сейчас минимальны, я думаю, это направление имеет очень хорошие перспективы.
