Проверено кредитором: риски есть

Гражданин, решивший купить с помощью ипотеки квартиру на первичном рынке, рискует дважды. Как дольщик и как ипотечный заемщик. К первой группе рисков относится возможное банкротство строительной компании, невыполнение ею обязательств перед городом и, как следствие, невозможность регистрации права собственности, вероятность двойной продажи квартиры и т. д. Среди ипотечных рисков самые актуальные – болезнь или смерть заемщика, а также потеря им работы.

Выбор поневоле

Собственные программы кредитования долевого участия в строительстве (покупки жилья на первичном рынке) в Петербурге предлагают около 15 банков – из пятидесяти, участвующих в ипотеке. При этом, как показало анкетирование посетителей ноябрьской выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно», на «первичку» настроены 32,1% опрошенных. Пропорция получается почти идеальная.

На самом деле до идеала ипотеке на первичном рынке жилья пока далеко. Большинство кредитных учреждений работают с одним-тремя застройщиками-партнерами (см. обзор в прошлом номере «Финансовых услуг в сфере недвижимости»). Отойти от заранее намеченного списка заемщик, как правило, не может. Банк вряд ли станет проверять подноготную неизвестной ему строительной компании, чтобы заключить договор с одним-единственным клиентом. Исключение составляют случаи, когда кредит выдается под залог уже имеющегося у интересанта жилья (в этом случае оценивать финансовую устойчивость застройщика приходится уже самому клиенту).
Всего несколько кредиторов сегодня предоставляют заемщику относительную свободу выбора. Так, Промышленно-строительный банк одновременно сотрудничает с 20, а Северо-Западное отделение Сбербанка – с 9 застройщиками. Также мало в нашем городе кредитных учреждений, никак не ограничивающих заемщика в выборе строительной компании (Внешторг-банк 24 и Банк «Санкт-Петербург»). Подобные предложения удобны для заемщика, однако из-за менее тщательной проверки приобретаемого объекта порождают дополнительные риски.

Тщательный отбор компаний, участвующих в ипотеке, вовсе не делает покупку строящейся квартиры в кредит абсолютно безопасным и предсказуемым мероприятием. Хотя, конечно, ипотечный заемщик рискует меньше, чем покупатель, не прибегающий к услугам банка. Как отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, перед тем как начать реализацию ипотечной программы, банк досконально проверяет деятельность компании-застройщика.

Следовательно, опасаться того, что работы ведутся без разрешительной документации, в данном случае не стоит. Крайне невелика и вероятность мошенничества. Кредиторы обычно не сотрудничают с застройщиками, которые хоть раз были уличены в двойных продажах или иных грубых нарушениях.

Еще более безопасный для покупателя вариант – когда банк кредитует застройщика, у которого клиент планирует приобрести квартиру. «В этом случае можно быть уверенным, что финансовое состояние компании устойчивое», – считает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

Зона строительного риска

К сожалению, в условиях нестабильности рынка недвижимости на сто процентов гарантировать соблюдение условий договора не может ни репутация застройщика, ни экспертиза его финансового положения. Ситуация усугубилась после вступления в силу в апреле позапрошлого года Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», который преду-сматривает для застройщиков высокие размеры штрафных санкций, необходимость платить НДС, ежеквартально отчитываться перед контролирующими органами и т. д. В итоге строительным компаниям пришлось отказаться от привычной «долевки» и искать новые пути привлечения инвестиций. Одним из таких механизмов стало заключение предварительных договоров купли-продажи, которые менее предсказуемы в юридическом отношении, чем договоры долевого участия.

По статистике Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса, больше всего нареканий потребителей возникает в адрес компаний, ведущих 1–2 объекта. Ситуация вполне закономерная, учитывая, что небольшие компании, как правило, не обладают достаточным запасом собственных средств. Они возводят дома на деньги, полученные в банках и у населения, приобретающего квартиры на стадии строительства. Поэтому в случае серьезного изменения конъюнктуры рынка такая фирма может попросту не уложиться в график или даже разориться.

Ипотечное искушение

При покупке строящегося жилья в кредит «долевые» риски заемщика снижаются за счет банковских проверок. Но в то же самое время возникают другие риски – ипотечные. Последние неведомы тем покупателям, которые оплачивают стоимость квартиры полностью из своего кармана или, скажем, пользуются рассрочками от застройщика.

Некоторые банки выдают кредиты на покупку квартиры в строящемся доме при условии внесения интересантом 5–10% от ее стоимости. По мнению исполнительного вице-президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, из-за этого возникают дополнительные риски не только для банка, но и для заемщика.

«В мировой практике оптимальным считается соотношение собственных и кредитных средств как 30% на 70%. Особенно это актуально при резких колебаниях цен на рынке жилья», – считает г-н Созинов. Аналогичной точки зрения придерживается и директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Забродина. По ее мнению, при столь лояльных условиях заемщик может не рассчитать свои силы и в результате оказаться неспособным погашать задолженность. В этом случае банк реализует купленную квартиру.

А если вырученных денег не хватит (такое возможно при удешевлении жилья на рынке), заемщика могут обязать доплатить за счет продажи любого другого имущества. Об этом, в частности, предупреждает председатель совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. Правда, судебной практики подобных «внезалоговых» взысканий пока не существует.

Полис на страже ипотеки

Невыполнение застройщиком своих обязательств не освобождает заемщика от необходимости возвращать долг банку, подчеркивает Анна Максимова. По мнению начальника отдела долевого строительства Страховой группы «Спасские ворота» Александра Норко, в подобной ситуации помочь может только страховка. Она же, кстати, является «палочкой-выручалочкой» в тех случаях, когда заемщик не в состоянии рассчитаться с банком, например в силу серьезной болезни. «Правда, ипотечное страхование на первичном рынке обходится заемщику достаточно дорого – около 4% от стоимости объекта», – говорит г-н Норко.

Но иногда удается и сэкономить. Так, если квартира приобретается не у посредника (например подрядчика), а у застройщика, которого страховая компания сочла надежным, банк не требует страховать финансовые риски. Тогда заемщику остается застраховать только свою жизнь и здоровье. Страховой тариф при этом снижается до 0,5–1% от стоимости квартиры.

«Предварительное согласие независимой страховой компании взять на себя ответственность за риски дольщиков также стоит зачесть в актив застройщику», – считает директор по развитию управляющей компании Промышленно-строительного банка Юлий Новиков. Но, конечно, при условии, что страховщика и строительную компанию не связывают корпоративные узы.

Кредит на покупку строящегося жилья проще всего получить под залог уже имеющейся у заемщика квартиры. Но и тут возникают некоторые сложности. Так, в настоящее время не вполне понятен механизм взыскания долга при дефолте заемщика. Что делать, если недвижимость должника стоит $100 тыс., а не возвратил он $20 тыс.? Как определяется судьба «разницы»? Подобные детали обязательно должны быть оговорены в кредитном договоре.

Риски в рассрочку

Не желая брать на себя долгосрочные обязательства, некоторые клиенты предпочитают ипотеке рассрочки строительных компаний. Эту услугу зачастую называют «ипотекой от застройщика», хотя данный механизм в корне отличен от классического ипотечного кредитования (под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости). Логика подобной тактики понятна. Рекламные слоганы должны быть краткими и узнаваемыми, воздействовать быстро и точно. Подробности и нюансы можно сообщить позже – если последует правильный вопрос.

Рассрочки бывают беспроцентными или же с увеличением стоимости – в зависимости от объекта, срока сдачи дома, типа квартиры и т. д. Для наиболее ликвидных квартир льгот, как правило, меньше. Самые привлекательные условия предлагаются для объектов, где продажи идут не слишком активно.

Рассрочки от застройщиков, в отличие от ипотеки, предоставляются всего лишь на несколько лет – обычно не более трех. Поэтому риск не справиться с финансовыми обязательствами для покупателя возрастает. Кроме того, клиент во время пользования рассрочкой зависит от финансового благополучия строительной компании. Если она вдруг разорится, покупатель рискует так и не получить в собственность желаемую квартиру.

Сегодня спрос на «первичную» ипотеку сдерживается рядом объективных факторов: несовершенным законодательством, заставляющим строительные компании работать в обход 214-го закона, жесткими ограничениями банков по кредитованию новостроек и др.
Между тем именно этот сегмент рынка может оказаться наиболее перспективным. Ведь качественные характеристики нового жилья обычно выше, чем «вторичного». Кроме того, в рамках реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» государство обещает увеличить объемы жилищного строительства. Это может послужить источником новых ипотечных сделок.

Кстати, проблемы ипотечного кредитования на рынке строящегося жилья в ближайшее время будут обсуждаться на очередной выставке-семинаре для населения «Ипотека. Доступно и комфортно» 6 декабря.
 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:

Виктор Титов
исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:

– Риски, связанные с ипотекой, возникают как у банка, так и у заемщика. Но если кредитор может в значительной мере управлять своими рисками (путем их предварительной оценки, проведения экспертизы деятельности застройщика и т. д.), то у клиента такой возможности нет. Он не способен предугадать болезнь или – не дай бог – смерть. Поэтому ипотечные заемщики на первичном рынке (как, впрочем, и на вторичном) должны обязательно страховать свои риски. Хотя нужно понимать, что страховка не дает стопроцент-ной защиты. Так, она не поможет в случае потери заемщиком работы или снижения уровня зарплаты.

Анна Максимова
председатель совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:

– Сейчас многие банки предлагают свои услуги на первичном рынке, и каждый из них предлагает свой договор. Данный документ необходимо тщательно проанализировать. Причем не только условия выдачи кредита, но и отношения сторон в случае невозврата денег. Особенно это актуально, когда в залоге находится имеющееся жилье.
Чтобы не допустить ошибку, заемщику имеет смысл обратиться к независимому юристу, который поможет проверить документы по строящемуся объекту, кредитный договор, договор страховой компании и даст рекомендации. Расходы на консультацию эксперта несоизмеримы с теми последствиями, которые ожидают заемщика в случае негативных обстоятельств.
 

Текст: Алексей Резенков