В текущем году в Петербурге будут сдаваться в эксплуатацию жилые комплексы, многие из которых проектировались в разгар кризиса. В тот период старые проекты часто перерабатывались до неузнаваемости, в основном, по части квартирографии: число двух- и трехкомнатных квартир уменьшалось, вместо них проектировалось большое число студий и «однушек».
А в 2011 году эксперты заметили одну любопытную тенденцию: конкуренцию однокомнатным квартирам все больше стали оказывать… двухкомнатные. Правда, здесь следует уточнить, что речь идет о так называемых «евродвушках». Двухкомнатной такая квартира номинально не считается. Она состоит из кухни, которая одновременно является столовой (или, если угодно, гостиной) и коридором,а также одной изолированной комнаты, как правило, совсем небольшой, площадью 12-14 кв. м. В принципе, такое жилье можно сравнить со студией, к которой прилагается одна дополнительная комната. Общий метраж такой «двухкомнатной студии» составляет порядка 35-38 кв. м.
В Западной Европе такие квартиры появились еще в 1970-е годы и до сих пор пользуются большой популярностью, в основном, у молодых семей. Например, в Барселоне новостройки для среднего класса состоят из подобных квартир на 70% (включая и «евротрешки», которых в Петербурге пока еще нет).
Продать и побыстрее
В нашем городе такое жилье выходит на рынок только сейчас. «До кризиса минимальный метраж для двухкомнатной квартиры был 45 кв. м, меньше не строили. Сжимание площади в первую очередь происходит из-за того, что на полноценную квартиру у покупателей не всегда хватает денег, а квартира нужна», – отмечает начальник отдела сопровождения договоров ООО «КВС» Павел Третьяков.
Этот застройщик одним из первых не просто вывел на рынок «двухкомнатные студии», но и сделал на них определенную ставку. В строящемся жилом комплексе «Gusi-Лебеди» из 741 квартиры 206 «евродвушек». Это почти треть от общего количества двухкомнатных квартир в доме.
По этому же пути пошла компания Setl City. Она вывела на рынок свои «евродвушки» в квартале «Вена» еще в середине 2010 года. Правда, по площади они чуть больше, чем у «КВС», – от 44 кв. м. Руководствовалась в данном случае компания снижением покупательской способности горожан в период кризиса, которая до сих пор до конца не восстановилась.
Посткризисная ситуация складывается для застройщиков таким образом, что чем меньше площадь квартиры, тем больше шансов на ее скорейшую продажу. Например, трехкомнатные квартиры подчас остаются нереализованными даже после сдачи дома. Это общая тенденция для всех компаний, которые строят жилье эконом-класса. «Многие из них «сжимают» площади двухкомнатных квартир, так как быстро сейчас их просто не продать», – говорит заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м на сегодня – это просто «неликвид». Мы постепенно движемся к Европе, там даже трехкомнатная квартира площадью 50 кв. м – это совершенно обычное явление. Думаю, и мы к этому достаточно скоро придем», – добавляет директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов.
С другой стороны, «евродвушки» вряд ли окажут полноценную конкуренцию классическим однокомнатным квартирам. Однокомнатные квартиры еще долгое время будут самыми ликвидными на рынке, их доля на первичном рынке сейчас составляет около 50%. С другой стороны, специалисты считают, что уже через 2-3 года «евродвушки» смогут занять 15-20% рынка, отчасти отодвинув «однушки» и забрав долю у классических «двушек» (сегодня это 35% всего предложения). Тогда же, предположительно, в продаже появятся и первые «евротрешки» (то есть малогабаритные трехкомнатные квартиры площадью 50-55 кв. м).
Непобедимые студии
Среди тех, кто пересмотрел свою квартирографию в пользу уменьшения площадей, можно выделить трех наиболее крупных застройщиков – «Главстрой», «ЛенСпецСМУ» и «ЮИТ Лентек». Правда, сделали они это по-разному. По словам директора по маркетингу «ЮИТ» Екатерины Гуртовой, застройщик расширил ассортимент своих квартир «двушками» меньшей площади по сравнению с традиционным метражом для объектов «ЮИТ».
«ЛенСпецСМУ» запроектировал в своем новом жилом комплексе «Ласточкино гнездо» большое количество однокомнатных квартир и студий, что ранее этой компании было совершенно несвойственно. «Главстрой» в четвертой очереди «Северной долины» вообще не проектировал трехкомнатных квартир, которые на сегодняшний день продаются хуже всего.
«Спрос на студии никуда не денется, пока Петербург является «коммунальной столицей» России. Такое жилье покупают отчаявшиеся владельцы комнат, а их у нас предостаточно. Тем более что эффективных программ по расселению коммуналок у города нет. Кроме того, студии пользуются популярностью и у инвестиционных покупателей», – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Впрочем, тенденция к уплотнению не затрагивает пригородные районы (пусть они номинально и входят в состав Петербурга). Например, по словам руководителя отдела маркетинга ГК «Балтрос» Светланы Аршинниковой, в микрорайоне «Славянка» сначала раскупаются двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки» – в последнюю очередь. Объясняется этот факт тем, что в отдаленных от КАД жилых комплексах практически отсутствуют инвестиционные покупки.
«Жилые комплексы, такие как «Славянка», позиционируются как жилье для покупателей, которым не нужно ездить каждый день в Петербург на работу. Это, в основном, семейные люди, и понятно, что нужна им отнюдь не однокомнатная квартира. А что касается города, то здесь спрос на студии и прочие малогабаритные квартиры не исчезнет, даже если расселят все коммуналки. Ведь есть еще коммуналки «внутрисемейные», и когда вырастут дети, им все равно придется разъезжаться. Небольшие квартиры – это для большинства из них, по сути, единственный выход», – резюмирует руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
