Отвечает Владислав Назаров, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:
– Действительно ли частному предпринимателю сложнее получить ипотечный кредит в банках, чем коммерческому предприятию? За какой период банки просят налоговую декларацию у ЧП, обратившегося за ипотечным кредитом?
– Да, банки менее охотно предоставляют ипотечные кредиты частным предпринимателям. Декларацию просят представить за прошлый год. По поводу ипотеки для ЧП вы можете обратиться в банки, работающие по городской ипотечной программе. Подробные сведения о данной программе и банках-контрагентах – на сайте http://www.ipoteka.spb.ru/.
– Можно ли при покупке квартиры по ипотеке в Петербурге оформить права собственности на жилье на два лица (пополам)? Заемщик и созаемщик проживают в гражданском браке. Какие банки предоставляют подобные возможности?
– Да, можно. Оформить такой кредит на правах созаемщиков и затем стать сособственниками жилья вы можете по городской ипотечной программе (см. сайт http://www.ipoteka.spb.ru/).
– Мы с мужем снимаем комнату. Средств на первоначальный взнос по ипотеке у нас нет, но есть в собственности квартира в Ленинградской области. Совокупный доход семьи – 30 тыс. рублей в месяц. Можем ли мы получить кредит на покупку однокомнатной квартиры?
– Вы можете получить одобрение на такую сделку, но сумму займа будут рассчитывать в банке, так как именно эта организация станет вашим кредитором. Есть несколько вариантов. Во-первых, кредит без первоначального взноса предоставляют Банк Москвы и Внешторгбанк (но вашего дохода может не хватить для получения необходимой суммы). Во-вторых, если вы готовы продать имеющуюся квартиру в Ленинградской области, то деньги, вырученные от ее реализации, и будут служить первоначальным взносом. Тогда вы можете обратиться в любой банк (обычно финансовые учреждения предоставляют ипотечный кредит с первоначальным взносом не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья).
– Мы получили одобрение на ипотечный кредит. С большим трудом подобрали подходящее жилье на вторичном рынке. Но дом, в котором находится нужная квартира, совсем новый. И праву собственности продавца еще нет трех лет. Можно ли указать в договоре купли-продажи минимальную сумму сделки (по оценке ПИБа)? Какие налоги нужно будет платить?
– Если продавец владеет квартирой менее трех лет, то при ее продаже он должен уплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей. Есть два варианта: либо компенсировать эти затраты продавцу, либо указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры менее одного млн рублей (например, по оценке ПИБа). Но в последнем случае возникают определенные риски, на которые, возможно, не пойдет ваш кредитор.
Отвечает Ирина Забродина, руководитель Центра ипотечного кредитования компании «Адвекс. Недвижимость»:
– Мы с мужем – иностранные граждане. В каких банках мы можем получить ипотеку на приобретение жилья без первоначального взноса (или с небольшим первоначальным взносом)? Вправе ли мы рассчитывать на помощь государства, если мы получим вид на жительство или у нас родится ребенок?
– В Петербурге работают уже несколько банков, которые предоставляют подобные услуги. К примеру, в банке DeltaCredit есть две соответствующие программы: для работающих в России, но не являющихся ее гражданами, а также для тех, кто живет и трудится у себя на родине. Однако в обоих случаях финансовая структура должна получить наиболее полное подтверждение доходов заемщика.
– Я и мои несовершеннолетние дети являемся равноправными собственниками однокомнатной квартиры. Хотим взять ипотечный кредит на трехкомнатную квартиру в строящемся доме, затем продать старое жилище и погасить кредит. Подскажите, пожалуйста, как поступить.
– В данной ситуации надо сначала просчитать, какой кредит вам могут дать в соответствии с уровнем доходов. Далее – определить, сколько имеется собственных средств, чтобы начинать этот процесс. При этом учтите, что далеко не все банки занимаются кредитованием строящихся объектов.
Отвечает Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка:
– В текущем году я не успел до 30 апреля подать заявление на возмещение подоходного налога. Имею ли я право в следующем году возместить подоходный налог за два года?
– Документы на получение налогового вычета при покупке жилья можно подать в соответствующую службу в течение трех лет с момента приобретения недвижимости. Возвращение подоходного налога будет происходить, пока ваш доход с момента покупки жилплощади не превысит 1 млн рублей.
– Супруги купили квартиру по ипотеке. Если брак будет расторгнут, как может быть разделено совместно нажитое имущество и долги?
– Как правило, если берется ипотечный кредит, супруги выступают в качестве созаемщиков. В случае развода они продолжают нести солидарную ответственность по погашению долга. После расчета с банком экс-супруги имеют возможность продать недвижимость и разделить доход между собой.
– Купила квартиру по ипотеке. Через год вышла замуж, но впоследствии семья распалась. Однако основная часть кредита была погашена в браке. Как делится имущество?
– Если вы приобрели квартиру до вступления в брак, то являетесь единственным заемщиком и собственником жилья. После развода это имущество разделу подлежать не будет. Но бывший супруг имеет право решать вопрос через суд, доказывая, что кредит погашался из совместного семейного бюджета.
– Куплена квартира на первичном рынке. Деньги уже заплачены, но дом не сдан Госкомиссии. Документы на право собственности получу уже после вступления в брак. Будет ли имущество считаться общим?
– В соответствии с семейным и гражданским законодательством квартира, оформленная в собственность в период брака – общее имущество.
Отвечает Александр Анищенко, начальник отдела обслуживания физических лиц филиала «Газпромбанка» в СПб:
– Возможно ли получение ипотечного кредита, если заемщик не может представить выписку из домовой книги? В активе клиента – три выплаченных потребительских кредита. Причем при погашении последнего была допущена просрочка платежа на один день, после чего кредит был досрочно погашен.
– Что касается первого вопроса – все зависит от того, где и кем работает заемщик. Думаю, что если человек подтвердит свою платежеспособность, кредит все же дадут. Досрочное погашение на кредитную историю не влияет, так же как и технические просрочки по платежам (1–2 дня).
Отвечает Елена Кулык, директор Управления по кредитованию физических лиц ОАО «Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ»:
– У нас молодая семья (25 и 22). Ребенку – четыре месяца. Муж работает –
заработная плата 30 тыс. рублей, я студентка. В собственности комната в двухкомнатной коммунальной квартире. Вторая комната выставлена на продажу, в случае ее покупки нами будет двухкомнатная квартира. Необходим кредит на полную стоимость этой комнаты. Какая есть возможность его получить?
– У вас с мужем есть хорошие шансы получить кредит на всю необходимую сумму. Но для того чтобы определить точно, сколько денег нужно брать взаем, на какой срок, под какие проценты (то есть в каком банке и по какой ипотечной программе), надо оценить комнату соседа. Затем уже, в зависимости от определенной специалистом стоимости, – подбирать кредит.
