Курортный – один из самых престижных пригородных районов Северной столицы. Его любят как за благоприятную экологическую обстановку, морской воздух и красивую природу, так и за городскую «прописку». Поэтому цены здесь незначительно отличаются от среднегородских, а иногда и превосходят их.
Зеленые земли
Название «Курортный» этот район получил не случайно. Территория давно служила местом отдыха: сначала финнам, затем, после советско-финской войны 1939 года – нашим соотечественникам. Однако после включения в состав Санкт-Петербурга в 1946 году Курортный район начал застраиваться не только дачами российской интеллигенции, но и многоквартирными домами.
Сегодня район является самым большим пригородным массивом Петербурга по площади и занимает 28,2 тыс. га. При этом большую часть земель Курортного района (73%) составляют зеленые зоны. Это – огромные «легкие» нашего города, откуда в загазованный центр Петербурга ветра с залива приносят чистый воздух, и где горожане отдыхают от рабочих будней. Чтобы помочь им в этом, здесь построено свыше 40 пансионатов, санаториев, домов отдыха и туристических баз.
Города и населенные пункты городского типа занимают лишь 3% территории самого северного района Петербурга. В них, по сведениям городских властей, постоянно проживают около 70 тысяч человек.
Территория Курортного растянулась вдоль северной оконечности Финского залива на 45 км. В районе два города – Сестрорецк и Зеленогорск, а также поселки Белоостров, Песочный, Солнечное, Репино, Комарово, Серово, Смолячково, Ушково, Молодежное, Лисий Нос, Рощино.
Социальные недоработки
По территории Курортного района проходят транзитные автотрассы, в том числе кольцевая автодорога и трасса «Скандинавия», а также железная дорога Санкт-Петербург – Хельсинки. Таким образом, район имеет постоянное автобусное и железнодорожное сообщение с «центральным» Петербургом. Однако в период с апреля по октябрь, когда на северо-западе России наступает дачный сезон, все магистрали забиты машинами, а вагоны поездов приходится брать штурмом. Поэтому транспортная доступность пока остается слабым местом этой части города.
Еще один недостаток Курортного района – нехватка многопрофильных лечебных учреждений. Из крупных медицинских центров здесь работают только НИИ онкологии им. Н.Н.Петрова и Рентгено-радиологический институт в поселке Песочный, а также Городская больница № 40 в Сестрорецке. Поликлиник в районе – по одной в Сестрорецке, Зеленогорске, поселках Молодежное, Лисий Нос, Рощино и Белоостров.
Очень мало и спортивных заведений – в районе открыты всего две детско-юношеские школы олимпийского резерва. Одна – в Сестрорецке, где проживают 37 тысяч жителей, и одна – на тринадцать тысяч жителей Зеленогорска. С доступным спортом для взрослых ситуация обстоит еще хуже, так как Курортный район в основном славится своими элитными конными и теннисными спортивными клубами.
Ощущается также дефицит крупных торговых объектов, однако это отчасти компенсируется наличием гипермаркетов и торговых центров на выезде из Приморского района Северной столицы, то есть все необходимое местные жители, работающие в «большом» Петербурге, могут приобрести около станций метро «Старая Деревня», «Комендантский проспект» и «Черная речка».
По словам руководителя отдела компании «Прогаль» Татьяны Бондаревой, наибольшая проблема этой части города – слабо развитая социальная инфраструктура. Особенно остро этот недостаток ощущают семьи с детьми. «В Курортном районе не хватает школ, детских садов, развивающих центров для малышей, языковых школ и спортивных сооружений. Поэтому когда ребенок подрастает и наступает пора отдавать его в школу, многие родители всерьез задумываются о переезде в районы центра Петербурга», - поясняет она.
Разномастная застройка
По характеру застройки Курортный район остается загородной территорией – по данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, примерно 70% жилых домов здесь составляют частный фонд. Основная доля новых построек также приходится на загородную недвижимость – большая часть земель вне городов покупается под строительство коттеджных поселков (сейчас в Курортном районе в продаже находится 36 таких объектов).
Многоквартирные дома в основном расположены в Сестрорецке – именно этот город активно застраивался в советское время. Большинство объектов здесь – сталинки, хрущевки и старая панель. В годы, предшествующие «перестройке», в Сестрорецке были также возведены несколько домов 611-й серии. «Однако в последние несколько лет застройщики наконец осознали, что Сестрорецк находится на берегу Финского залива и не менее красивого озера Разлив, и что это – курортная зона. Поэтому наряду с типовыми домами тут стали появляться объекты малоэтажной застройки комфорт-класса и бизнес-класса», – констатирует заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.
Факторы цены
Помимо характера застройки, Курортный район разнообразен и в ценовом отношении. Здесь можно купить как недорогую однокомнатную квартиру в старом панельном доме, так и элитный коттедж в клубном поселке. Более других факторов на стоимости недвижимости сказывается близость к заливу и другим водоемам (например, к озеру Разлив). Объекты с видом на воду, как правило, стоят дороже своих аналогов в других частях района на 20% и больше.
Но залив – не единственный фактор, влияющий на цену объекта недвижимости. «Негативно отразиться на цене может близость дома к шоссе или железной дороге (шум, выхлопные газы и т. д.), – поясняет Татьяна Бондарева. – Железная дорога делит большинство поселков Курортного района на две части. И улицы, которые находятся вдоль «железки», не слишком популярны у покупателей. Дома там стоят не больше одной трети от среднерыночной цены».
От эконома до элиты
Согласно базе БН, одну из самых дешевых однокомнатных квартир в Курортном районе можно приобрести за 1,9 млн руб. За эту сумму потенциальному покупателю предлагают стать владельцем жилья площадью 33 кв. м в поселке Репино, на Заречной улице. Дом, в котором находится квартира, – панельный, советской постройки. До ближайшей станции метро «Черная речка» отсюда можно добраться на общественном транспорте (рейсовых автобусах и маршрутных такси) за 30 мин. Низкая цена объясняется удаленностью поселка от Петербурга и изношенным состоянием жилого дома.
А вот в более крупных городах – Сестрорецке и Зеленогорске – однокомнатные квартиры предлагаются уже за 2,5 млн руб. и выше.
Если вы не любитель многоквартирных зданий, то в Курортном районе можно приобрести и отдельно стоящий дом с земельным участком. Наиболее доступные варианты таких объектов предлагаются в Белоострове и его окрестностях. Например, небольшой бревенчатый домик (площадью 31 кв. м) с участком в четыре сотки здесь можно купить за 1,3 млн руб. При этом в доме будет электричество, печное отопление и система водоснабжения. Более современные постройки, например секции в недавно сданных таунхаусах, в Белоострове продаются по цене от 3,6 млн руб.
Стоимость современного жилья комфорт-класса (дома площадью до 200 кв. м, на участках площадью от 10 соток) начинается от 15 млн руб.
В элитном сегменте весьма популярны дома в поселках Репино, Комарово и Солнечное – это своего рода Золотой треугольник Курортного района. По словам экспертов, наиболее часто здесь приобретают объекты стоимостью около 50 млн руб. Площадь жилья в данном случае составляет 250-500 кв. м, земельный участок – 20 соток и более. Покупатели предпочитают варианты последних трех лет постройки, в которых ранее никто не жил.
Намытое будущее
До сих пор Курортный район развивался как рекреационная зона, место проживания и отдыха городской интеллигенции и других представителей высшего класса (бизнесменов, политиков, артистов, военной элиты). Но в ближайшие два десятилетия ситуация может измениться.
Будущее Курортного района сегодня неразрывно связано с проектом намыва новых территорий за счет части акватории Финского залива в районе Сестрорецка. Проект получил название «Новый берег». В его рамках планируется освоить свыше 400 га территории – 144 га на берегу залива, а также намыть два острова – один площадью 316 га, второй – около 60 га. Работы должны быть проведены за четыре года, а затем в течение 18 лет новые земли будут застроены. Предполагается две трети намывной территории отдать под жилую застройку (с разрешенной высотностью до 15-18 этажей), одну шестую – под деловую функцию, оставшуюся часть – под рекреационную (пляжи, зеленые зоны и т. п.). Район будет рассчитан на проживание примерно 60 тысяч человек.
«Проект достаточно спорный, и пока неясно, как можно будет сочетать статус элитного малоэтажного Курортного района и многоэтажную застройку в таких масштабах. Кроме того, после завершения строительства транспортная проблема в районе встанет еще более остро», – считает Ольга Трошева.
Что касается цен на недвижимость в Курортном районе, то пока они изменяются вместе с рынком, то есть растут в пределах инфляции (в 2011 году поднялись на 5-8%). Скорее всего, в ближайшее время ситуация будет развиваться аналогично, так как резкого увеличения спроса на жилье в Курортном районе не ожидается.
