Речь идет в основном о том, чтобы банки не скрывали реальную стоимость ипотечного кредита, которая не ограничивается заявленной процентной ставкой, а учитывает все сопутствующие затраты.
Кодексы и наполеоны
В мае 2005 года ФАС и Центральный банк РФ совместно издали «Рекомендации по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов». Их основной принцип: потенциальные заемщики до заключения кредитного договора должны иметь достоверную, а главное – полную, информацию об условиях предоставления, использования и возврата потребкредита. А для того чтобы гражданин мог сопоставить предложения разных банков, информацию необходимо облечь в стандартизированную форму.
Теперь нечто подобное предлагается осуществить в области ипотечного кредитования.
Рабочее название документа – Кодекс корпоративного поведения банков на ипотечном рынке. Начальник Управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг ФАС РФ Юлия Бондарева сообщила, что инициаторами его подготовки выступили банки – лидеры ипотечного кредитования в России, а также IFC (Международная финансовая корпорация – структура Всемирного банка).
Первое недоумение: почему кодекс? Ведь когда говорят о корпоративной этике, обычно правила игры устанавливают бизнес-сообщества – именно они больше всего заинтересованы в чистоте своих рядов.
«Для потребительского кредитования действуют рекомендации, поэтому я удивился, узнав, что речь идет о кодексе, – говорит исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов. – Все-таки кодекс – это задача организаций, ассоциаций, союзов, а не органов надзора и контроля».
Удивление номер два: рекомендации по потребительскому кредитованию появились как ответ на многочисленные обращения граждан в ФАС, с ипотекой же ничего подобного пока не наблюдалось. Главный специалист отдела контроля и надзора на рынке финансовых услуг и экономической концентрации Управления ФАС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Нина Нарежная признается: «Обращений от граждан с жалобами на банки по части ипотечного кредитования не было. Возможно, это более актуально для других регионов».
Возможно. Но вот и Юлия Бондарева подтверждает, что в ипотечном кредитовании антимонопольная служба выявляет значительно меньше нарушений, чем в том же потребительском. «Причину мы видим в том, что рынок ипотеки еще не стал по-настоящему массовым», – заявляет она.
Итак, имеет место быть упреждающий маневр. С ростом объемов неизбежен рост нарушений, а специфика рынка, надо полагать, играет роль второстепенную.
Вместо реванша
Участие IFC в данной инициативе проявилось еще в мае сего года, когда группой специалистов проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» в сотрудничестве с ведущими европейскими экспертами по разработке соглашений в области защиты прав заемщиков в сфере ипотечного жилищного кредитования была начата подготовка Кодекса ипотечного кредитора.
К июлю был готов первый проект, и его на круглом столе обсудили представители крупнейших организаций – участников ипотечного рынка, в том числе и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). На тот момент Кодекс содержал следующие разделы: нормы профессионального поведения; соблюдение законодательства; конфликт интересов; недопущение дискриминации; конфиденциальность; реклама и др.
Теперь IFC скромно уходит в сторону и становится лишь одним из инициаторов, предоставляя играть первую скрипку антимонопольной службе.
Нелишним будет напомнить, что совсем недавно предложенные IFC стандарты оформления ипотечных закладных не нашли поддержки АИЖК. Но, как пел Высоцкий, «ты их в дверь – они в окно».
Неуловимая эффективность
Позиция ФАС наиболее выпукло проявилась при обсуждении проекта Федерального закона «О потребительском кредите». Антимонопольной службой предлагалось включить ипотеку в перечень кредитных продуктов, подходящих под определение «потребкредита». Все, что выдается населению, в том числе и предпринимателям без образования юридического лица, в виде займов, подходит под определение потребительского кредита. Однако законопроект пока не вышел в свет.Ситуация чем-то напоминает недавние попытки законодателей уравнять застройщиков и производителей бытовой техники. В сильно смягченном виде они, эти попытки, реализовались в печально известном и неработающем ФЗ-214 о защите дольщиков. С той только разницей, что банкирам «рекомендуется», а застройщики должны были нести материальную ответственность в случае определенного решения суда.
Кодекс ипотечных банкиров, или новые Рекомендации – не так уж важно, как будет называться этот документ. Главное – конечная цель. Не обязать пока, но очень настойчиво попросить банки раскрыть реальную процентную ставку, или, как ее иногда называют, – эффективную.
Директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, в принципе поддерживающий идею прозрачности, категорически не согласен с терминологическим аппаратом: «Так называемая эффективная процентная ставка – неудачное определение. Данный экономический термин учитывает небольшое количество параметров. Но если удастся разработать некую формулу или показатель, который бы учел и ставку по кредиту, и единовременные платежи, и расходы на страхование, оценку и прочие услуги, это будет крайне полезно».
Однако же есть серьезные сомнения в том, что такая универсальная формула может быть составлена, слишком уж сложный продукт – ипотека. Помимо заявленной банком в качестве платы за кредит процентной ставки, наиболее существенный показатель, влияющий на ставку реальную, – страхование. Если речь идет об имуществе, то страховая премия (плата по договору страхования) определяется исходя из размера кредита, который в свою очередь зависит от рыночной стоимости приобретаемой с помощью ипотеки квартиры. Страхование жизни и здоровья заемщика не менее дифференцированно, тариф здесь зависит и от возраста кредитуемого, и от его профессии, и даже от половой принадлежности.
Искомая разность
Для того чтобы вычислить «реальную» процентную ставку, что называется, грубо и зримо, попытаемся применить довольно простой алгоритм.
К размеру кредита прибавляем все комиссионные сборы, стоимость оценки и страхования. (Иногда пытаются приплюсовать и стоимость услуг риэлтера – но это от лукавого: ни одна сделка с недвижимостью без него не обходится, ипотека тут ни при чем.)
Итак, определяется суммарный долг. Далее рассчитывается условный ежемесячный платеж, который определяется исходя из предположения, что всю вышеуказанную сумму мы взяли в долг у банка под проценты, названные банком (декларируемая процентная ставка), на срок кредита.
Это только один из способов, наи-более примитивный. Но он дает хотя бы приблизительное представление о том, из-за чего разгорелся весь сыр-бор. Разница между заявленной и «реальной» ставками у одного банка может составлять каких-то 2%, а у другого –
3,5% и более.
В условиях нарождающейся, но уже достаточно жесткой конкуренции снижение ставки даже и на полпроцента – повод для начала широкомасштабной рекламной кампании. А осуществлять контроль за тем, чтобы эта конкуренция была добросовестной, – как раз одна из функций ФАС. В потребительском кредитовании можно было (а «кое-где у нас порой» можно и сейчас) найти совсем уж одиозные примеры, когда «непрозрачность» вводила клиента в такое заблуждение, что он переплачивал этак раза в два по сравнению с тем, что должен был «по обещанию».
Промежуточные итоги
ФАС уверяет, что Рекомендации по потребкредитам свое дело сделали, и теперь обращений граждан с жалобами стало гораздо меньше. По ипотеке их практически нет и сейчас. Захотят ли банки участвовать в акции, которую затевает ФАС, – вот вопрос. Для ответа обратимся к статистике. В Петербурге ипотечные кредиты выдают более 50 банков, считая тех, что работают по единым стандартам АИЖК. За исключением специализированных кредитных учреждений (банки DeltaCredit и Городской ипотечный), все они занимаются и потребительским кредитованием. Следовательно, имели более года на размышления о том, стоит ли выполнять Рекомендации по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов.
|
СПРАВКА Дополнительные платежи по кредиту (в среднем по рынку):
|
Результат этих размышлений не слишком впечатляет. В списке добровольно «раскрывшихся» (он опубликован на официальном сайте ФАС) всего 93 банка. В нем удалось отыскать только 11 кредитных учреждений, которые выдают в Северной столице и потребительские, и ипотечные кредиты. Перечислим их в алфавитном порядке: Абсолют Банк, Агропромкредит банк, Альфа-Банк, Газпромбанк, Европей-ский трастовый банк, Зенит, НОМОС-банк, Петрокоммерц банк, Российский капитал, ТрансКредитБанк и Банк Уралсиб.
Примечательно, что нет в этом перечне ни Сбербанка, ни ВТБ. Государственные банки, очевидно, считают инициативу государственной службы не настолько серьезной, чтобы уделять ей внимание. Нетрудно предположить, что те банки, которые изначально вели прозрачную политику по отношению к заемщикам, ни в каких дополнительных кодексах не нуждаются. Те же, кто этого не делал раньше, в большинстве останутся глухи к каким бы то ни было призывам. Тем более что «пиар» при помощи ФАС никому не навязывают, дело абсолютно добровольное.
Мнения экспертов:
генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»:
– Есть серьезные сомнения, что удастся грамотно сделать такой оценочный показатель, который вобрал бы в себя все основные и сопутствующие платежи, связанные с получением и обслуживанием ипотечного кредита. По крайней мере, мне о таких попытках и их результатах ничего не известно. Но если удастся, то для финансово необразованных людей это будет большое подспорье.
Помимо всего прочего, должны быть учтены и сроки рассмотрения заявок, это тоже один из показателей эффективности той или иной ипотечной программы. Правда, увы, данный фактор численному определению не поддается. Все знают, что время – деньги, но сколько оно стоит, не знает никто.
исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:
– Попытка свести все параметры в одну схему или формулу – не совсем правильный путь. Главное, чтобы не скрывалась никакая информация. По ипотечному кредитованию нужно вырабатывать некое комплексное решение, которое соответствовало бы комплексности продукта. Ведь с точки зрения банка все может быть чисто, но проблема возникнет с качеством жилья, со страхованием или с чем-то еще… Потребитель, на мой взгляд, не должен разбираться со всеми по отдельности.
И ипотечный брокер – как раз тот участник рынка, кому надлежит комплексно отвечать за качество услуги. А проблема, которой должна бы озаботиться ФАС, проста: нужно очистить рынок от мошенников, нечистоплотных и непрофессиональных организаций. Мне кажется, это более актуально для ипотечного рынка.
член правления, директор Департамента ипотечного кредитования ВТБ 24:
– Проект кодекса, подготовленный под руководством IFC, с моей точки зрения, слишком декларативен – несмотря на значимость идеи кодекса для рынка. Он содержит исключительно рамочно-описательные вещи, относящиеся к необходимости добропорядочного поведения на рынке в целом, и на рынок оказать влияния не может.
Если говорить о конкретизации данного документа и о том, чтобы обязать банки заявлять так называемую эффективную ставку, то мы относимся к этой тенденции безусловно положительно. Это выгодно не только для заемщиков, но и для добросовестных кредиторов. Помимо полноты информации заемщик получит возможность адекватно сопоставлять условия кредитования игроков рынка. А банки, проводящие политику раскрытия всех расходов заемщика с момента запуска своих программ, будут избавлены от недобросовестной конкуренции некоторых коллег, заявляющих низкие процентные ставки, но забывающих указать о неких «особенностях» кредитования.
