Всего, по данным БН, в Ломоносовском районе сейчас реализуется около 40 коттеджных поселков. Их число то и дело меняется. На рынок постоянно выходят новые проекты, зачастую малозначительные. Некоторые из заявленных ранее поселков находятся в замороженном состоянии.

Экспресс-география
Прогуляемся по коттеджным поселкам Ломоносовского района. Буквально в 700 метрах от границы с Петербургом, рядом с Красным Селом, реализуется проект «Петровская мельница». Недалеко от пос. Можайский – на берегу Дудергофского озера – находится коттеджный поселок «Новый Дудергоф» (фактически у самой границы Красносельского района Петербурга).

Почти на границе с Гатчинским районом, рядом с деревней Аропаккузи идут продажи участков в поселке с одноименным названием.
Ряд проектов сгруппировались в районе Ропши. В самом поселке Ропша реализуется проект «Ропшинские пруды», в его ближайших окрестностях – «Ропшинская долина», «Верхняя Ропша», а также ДНП «Луч». Южнее, между Ропшей и Кипенью, находятся коттеджные поселки «Ропшинские горки» и «Новая Ропша».

Западнее Ропши находятся коттеджные поселки «Изумрудная долина» и «Солнечная долина» (оба проекта – в дер. Малое Забородье). Вблизи дер. Большое Забородье расположены еще два поселка: «Елагино» и «Именье Оржицкого».

ОдуванчикПримерно в 11 км на юго-запад от Ропши реализуются проекты «Жемчужина» (рядом с дер. Сокули), «Балтийская слобода» (в дер. Дятлицы), «Малиновые вечера» (возле Дятлиц). Еще в одном проекте – «Южная дача» (в Сокулях) продажи откроются весной.
Перейдем к территориям южнее Ропши. Вблизи дер. Волковицы, в 5 км от пос. Кипень располагаются проекты «Усадьба Волковицы» и «Одуванчик». В самих Волковицах находится коттеджный поселок «Старая мельница». 

Несколько коттеджных поселков расположились севернее Ропши, недалеко от развязки КАД с Ропшинским шоссе: «Зеленая долина», «Ванино» (в дер. Узигонты), «Ропшинская усадьба» (недалеко от дер. Разбегаево). В пос. Иннолово реализуется проект «Австрийская деревня».

Ряд проектов находится внутри южного полукольца КАД, ближе к Петергофу. В частности, рядом с пос. Низино расположился «Петергоф-сити», а между Низино и КАД, примерно в 600 метрах от кольцевой – коттеджный поселок «Бельведер».

Внутри КАД находится еще один проект – «Новое Сойкино» (дер. Сойкино, недалеко от Ломоносова). За внешней стороной кольцевой, на берегу Финского залива, строится коттеджный поселок «Куккузи» (в деревне с одноименным названием).

Если, съехав с КАД, двигаться примерно 20 км на юг по Гостилицкому шоссе – попадаешь в коттеджный поселок «Петергофские Австрийская деревняпредместья». Чуть дальше, в дер. Муховицы, реализуется проект «Остров», а рядом, в районе дер. Заостровье, – ДНП «Видное» (прежнее название – «Заостровье») и ДНП «Луговое».

Неподалеку от Муховиц расположен также коттеджный поселок «Сергиевское». 

На 46-м километре Гостилицкого шоссе расположены сразу несколько поселков: «Лубенская долина», «Горки-3», «Уютное».

Южнее названных проектов, недалеко от реки Извары, находится поселок «Хутор близ Извары». Любопытно, что этот проект с невысокими ценами на участки реализует девелопер элитного рынка, известный, например, своим коттеджным поселком «Лукоморье».

Наконец, в 37 км от Петербурга, рядом с деревней Горки, находится поселок «Солнечные просторы» (раньше он назывался «72 поле»).

Пустынный берег
Транспортная ситуация в Ломоносовском районе, как и на юге Ленобласти в целом, достаточно благоприятна. А после ввода в 2011 году последнего участка КАД от Кронштадта до Бронки она стала еще лучше. Особенно выиграли удаленные от города проекты, расположенные недалеко от нового съезда с кольцевой. Впрочем, резкого скачка цен в связи с этим не произошло – девелоперов пока вполне устраивает рост продаж по существующим расценкам. Но в перспективе участки и дома Ломоносовского района, безусловно, будут дорожать.

ОстровИнтересно, что сегодня ни одного проекта не реализуется на южном берегу Финского залива. С учетом ввода последнего участка КАД эти земли могут быть весьма интересны для дачного строительства (и даже для реализации поселков для постоянного проживания). Впрочем, свято место пустует недолго. Как нам рассказывал в ноябре президент компании «ПетроСтиль» Михаил Беленицкий, его компания консультировала одного девелопера, который собирается построить коттеджный поселок как раз на южном берегу залива. Проект, по предварительным данным, выйдет на рынок летом 2012-го. Скорее всего, придут сюда и другие девелоперы.

Дорогое прошлое
Отличительной чертой загородного рынка Ломоносовского района является наличие, во-первых, довольно дорогих коттеджных поселков, где цены сопоставимы с предложением особо популярных Всеволожского или Выборгского районов. Как правило, это коттеджные поселки, вышедшие на рынок три-четыре года назад, когда покупатель меньше считал деньги. Некоторые проекты сегодня вполне оправдывают свою высокую цену – например, «Петергоф-сити», где домовладения стоят от 15 млн руб., по-прежнему воспринимается как престижный за счет близости к красотам Петергофа. Этим же достоинством обладает и поселок «Бельведер» (цены от 16,3 млн руб.), правда, он находится близко к кольцевой. С точки зрения транспортной доступности – это плюс, с точки зрения экологии – минус.

Но есть поселки, предложение в которых, на наш взгляд, переоценено. Так, в проекте «Ропшинские пруды» (вышел на рынок в 2009 году) домовладения стоят от 10 млн руб., в «Австрийской деревне» (реализуется с 2008 года) от 8,8 млн – довольно дорого для той равнинной части Ломоносовского района, где они возводятся.

Кто больше?
Вторая особенность Ломоносовского района – наличие довольно крупных проектов, свыше 400 участков. Например, «Усадьба Волковицы» – 700 участков, «Петергофские предместья» – 435 участков. К счастью, эти проекты выводятся на рынок очередями, так что затоваривания рынка не происходит.

Из крупных проектов также можно отметить следующие: «Лубенская долина» (279 участков), «Балтийская слобода» (223), «Елагино» (200), «Уютное» (188), ДНП «Видное» (184), «Ропшинские горки» (181), «Жемчужина» (160), «Горки-3» (157), «Малиновые вечера» (147), «Новое Сойкино» (140), «Новый Дудергоф» (120 участков).

Впрочем, рейтинг, составленный по наличию свободного предложения в продаже, будет иным. Первое место займут «Петергофские предместья» (304 участка), далее идут: «Лубенская долина» (около 200 наделов), «Усадьба Волковицы» (162), «Балтийская слобода» (160), «Жемчужина» (154), «Ропшинские горки» (145), «Елагино» (140), «Уютное» (132), ДНП «Видное» (около 130 участков), «Новое Сойкино» (128 домовладений).

В ряде проектов Ломоносовского района почти все распродано. Так, в «Новом Дудергофе» осталось 4 участка (но с 2013 года в продаже появятся коттеджи), в «Горках-3» – 8 участков, в «Бельведере» – 8 коттеджей и 3 секции в таунхаусах, в «Куккузи» не проданы 3 коттеджа и 2 участка, в проекте «Луч» свободны только 2 земельных надела. Кроме того, во второй очереди «Новой Ропши» в продаже осталось только 4 участка, но скоро откроются продажи в 3 очереди.

Таунхаусы в дефиците
Теперь о текущем предложении. Участки с обязательным подрядом либо коттеджи представлены сегодня в 13 проектах Ломоносовского района. В 25 поселках предлагаются наделы без обязательного подряда, но с возможностью заказать строительство.

Таунхаусы предлагаются только в трех проектах: в «Петровской мельнице» (сам проект довольно большой – общая площадь 91 га, но сдается очередями – первая включает всего 40 блок-секций, из которых в продаже сейчас есть 11), в «Бельведере» (из 10 блок-секций в продаже осталось три). Третий проект – «Ванино». Но там, строго говоря, предлагают не таунхаусы, а малоэтажные многоквартирные дома, которые называют «ситивиллами». В настоящее время продажи идут в четырех ситивиллах – свободно на данный момент порядка 20 квартир. В марте-апреле в продажу обещают выставить еще 7 ситивилл.

КивеннапаТаунхаусы (точнее, дуплексы – сдвоенные коттеджи) были представлены также в проекте «Австрийская деревня», но на сегодняшний день все они проданы.

Хотя предложение таунхаусов и ситивилл будет постепенно пополняться, Ломоносовскому району, как нам кажется, не хватает проектов такого же формата, как «Золотые ключи» в Гатчинском районе, «Кивеннапа» в Выборгском или «Традиция» во Всеволожском. Учитывая улучшившуюся транспортную доступность района, многие петербуржцы, вероятно, захотели бы перебраться жить в таунхаус, сопоставимый по цене и метражу с городской «двушкой».

Также, согласно данным БН, по состоянию на январь 2012 года на рынке организованной коттеджной/дачной застройки Ломоносовского района предлагается почти 2,5 тыс. земельных участков без обязательного подряда, но с возможностью заказать строительство (для сравнения: в соседнем Гатчинском районе лишь 870). Участков с обязательным подрядом и коттеджей в продаже находится около 550 штук.

Спрос активен
Существующее предложение довольно активно раскупается. По нашим данным, в течение 2011 года девелоперы Ломоносовского района смогли продать свыше 1 тыс. земельных участков без обязательного подряда. Неплохой результат, тем более что некоторые проекты вышли на рынок не с начала года. Правда, тут надо заметить, что активно раскупаются не все участки данного формата, а в первую очередь инженерно подготовленные – в проектах с понятными перспективами развития.

Участков с обязательным подрядом, а также коттеджей за год продано в общей сложности около 120. В целом, можно сказать, что люди неохотно выбирают проекты с обязательным подрядом – при таких темпах реализации имеющееся предложение будет распродаваться 4-5 лет.

Итоги по продажам таунхаусов следующие: проект «Петровская мельница» начал продажи в ноябре 2011 года. За два месяца здесь реализовано 10 домовладений. В «Бельведере» за 2011 год продано 7 домовладений. В «Ванино», судя по информации с сайта проекта, продаж квартир в ситивиллах пока не было. Но забронировано таких объектов довольно много – 26. «Австрийской деревне» удалось реализовать за 2011 год 9 домовладений в дуплексах.

Мы также составили рейтинг поселков, где продажи шли в 2011 году лучше всего – см. таблицу ниже.

В целом статистика продаж в Ломоносовском районе получилась достаточно полной. Фактически лишь несколько девелоперов не предоставили вовсе либо предоставили лишь примерную информацию о количестве сделок в 2011 году (тем более что их проекты относительно небольшие и не имеют определяющего влияния на рынок).

Предложение участков и домов в Ломоносовском районе, безусловно, будет расти – особенно в его удаленных частях, которые стали гораздо доступнее после ввода последнего отрезка кольцевой. Главное, чтобы инженерных сетей всем хватило, ведь в Ломоносовском районе с мощностями, как известно, туго. 

Цены на участки с обязательным подрядом/коттеджи в Ломоносовском районе, январь 2012

Цены на блок-секции в таунхаусах Ломоносовского района, январь 2012

Цены на участки без обязательного подряда в Ломоносовском районе, январь 2012

* Пакет коммуникаций может включать разный объем инженерного обеспечения, подробности необходимо уточнять в конкретной компании.

Лидеры продаж в 2011 году

Источник: собственные данные БН

«Кивеннапа» взорвет рынок таунхаусов Гатчинского района

Глобальное потепление за городом

Текст: Алексей Резенков