Муниципальное образование «Московская застава» с севера ограничено частью Набережной обводного канала, у Ново-Московского моста. С востока и запада – железнодорожными путями, ведущими к Витебскому и Балтийскому вокзалам. Там, где жилой застройки становится больше, – от Благодатной улицы – границы округа сужаются до проспектов Гагарина и Московского. Южный рубеж округа проходит по улице Гастелло.

Новые стройки
Отсутствие участков под новое жилищное строительство – визитная карточка Московской заставы. По словам главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, чтобы получить участок под застройку, девелоперам нужно очень сильно «напрячься». «Главным образом возможность строительства в округе – это редевелопмент промышленных земель», – говорит он. Во всех остальных случаях строительство будет вестись либо на месте небольших скверов, либо это будет уплотнительная застройка.

Иллюстрацией тому – строительство ЖК «Космос» на проспекте Гагарина, 7. Комплекс возводится в одном из дворов в окружении сталинских домов. В декабре 2009 года компания Setl City вывела этот объект на рынок и сразу получила ажиотажный спрос на квартиры в этом доме. Для приведения спроса и предложения в равновесие цены на жилье подняты более чем на 60%, до 125 тыс. руб. за кв. м.

Другим примером может быть строительство жилого объекта на пересечении улиц Благодатной и Варшавской. Строительство ведет ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург». Об этом объекте мало что известно, кроме того, что строительство началось со скандалов – жители района выступали против застройки сквера, и на протяжении двух лет с застройщиком судятся поочередно Санкт-Петербургское Государственное Унитарное садово-парковое предприятие «Красносельское» и «Средняя общеобразовательная школа № 4».

Третий строительный объект – ЖК «Империал» – завершает перечень новостроек Московской заставы. Однако и здесь не обошлось без скандала. В 2007 году компания «ЛЭК» начала строительство жилого комплекса без соответствующих разрешений и положительного заключения государственной экспертизы по проекту. Стройка расположилась на пересечении Киевской улицы и Московского проспекта, вблизи Новодевичьего монастыря. Противники этой стройки дошли до президента РФ Дмитрия Медведева, объясняя, что 70-метровые башни жилого комплекса необратимо изуродуют панораму монастыря. Работы неоднократно приостанавливались, компанию штрафовали, но высоту объект сохранил. В 2009 году вступили в силу новые Правила землепользования и застройки, по которым высота зданий в этой части Московского проспекта не должна превышать 35 м, то есть «Империал» может остаться единственным высотным объектом в этой части города. Планировалось, что строительство комплекса завершится в середине 2010 года, но в связи с кризисом сроки были перенесены на последний квартал 2012-го.

Утверждать, что больше здесь строить не будут, не совсем верно. «Московский район популярен и престижен у покупателей. Поэтому попытки будут предприниматься, и главным образом на промышленных территориях», – отмечает Сергей Бобашев. Уже известно, что компания «ЛенСпецСМУ» готовит проектную документацию для начала строительства жилого комплекса на месте бывшего завода «Вагонмаш» на Заставской улице. Еще одним перспективным пятном станет территория завода «Петмол». Владелец данного участка – казахская инвестиционная группа Meridian Capital – готовится начать здесь строительство МФК. В начале этого года группа продала ТРК «Галерея» на Лиговском пр. за 1,1 млрд руб. Можно также добавить, что уже много лет руководство «Электросилы» вынашивает планы перебазирования производства на новую площадку с последующим редевелопментом промышленной территории восточнее Московского проспекта.

Промышленный пояс
Сказать, что МО «Московская застава» – экологически чистый округ, вряд ли повернется язык. С середины XIX века здесь строились промышленные предприятия: завод «Ретшке» (ныне «Вагонмаш» им. Егорова), «Товарищество Санкт-Петербургского механического производства обуви» («Скороход»), общество русских электротехнических заводов «Сименс-Гальке» («Электросила») и другие.

В советские времена число предприятий только росло. На одной Цветочной улице можно насчитать сразу несколько заводов, причисленных к «вредному производству». В современный период их стало меньше, но сам «серый пояс» не уменьшился. Экологи говорят, что учитывая розу ветров Петербурга (северо-западные ветры), «помощь в загрязнении» данной территории также оказывают Кировский и Адмиралтейские районы со своими производствами.

Унылый промышленный пейзаж, который можно видеть на большей части округа, компенсируется транспортной доступностью микрорайона. Четыре из шести станций метро Московского района расположены в округе Московская застава: «Фрунзенская», «Московские ворота», «Электросила» и «Парк Победы». Также на территории находятся железнодорожные станции Воздухоплавательный парк и Броневая. Через МО проходит четыре крупных магистрали: Митрофаньевское шоссе, проспекты Гагарина, Московский и Витебский. Выезд на Западный скоростной диаметр только добавляет плюсов для автовладельцев, проживающих в этом месте. Однако транзитные потоки в аэропорт, Купчино, на Ленинский пр. зачастую превращают магистрали микрорайона в огромную пробку. Особенно это заметно с утра, когда транспортный поток направлен в сторону центра, и вечером – в обратную сторону.

Если взглянуть на карту города, в цветах муниципального образование преобладает «серый» – из-за промышленных зон. Однако и «зеленый» присутствует – главным образом за счет Парка Победы и уютных дворов к югу от Благодатной улицы. Положительные моменты можно найти и в наличии «серого пояса»: в округе порядка трех десятков бизнес-центров, что позволяет обеспечить офисной работой немало местных жителей.

Мест нет
С точки зрения социальной инфраструктуры Московская Застава – один из развитых районов города. Торговля в основном представлена небольшими магазинами, но есть и крупные гипермаркеты. Бывшие советские гастрономы выкуплены и давно переоборудованы под современные торговые нужды. Спрос на эти помещения всегда высокий, и если один магазин закрывается, на его месте открывается другой. Купить помещение под торговлю здесь сложно. Владельцы коммерческих помещений не желают расставаться с недвижимостью, даже если дела идут не лучшим образом. От «Электросилы» до площади Победы практически все бывшие квартиры или какие-то служебные помещения на первых этажах, где можно было сделать отдельные входы, выкуплены и переоборудованы под торговлю или небольшие офисы.

Если говорить о крупных форматах торговли, формально в округе это одно место, около станции метро «Электросила» – гипермаркеты «О’Кей» и «Максидом». Однако у самой границы муниципального образования, по пр. Гагарина, расположен гипермаркет «Карусель», а чуть поодаль – ТРК «Радуга». В этом году на окраине МО, по Витебскому проспекту, откроется еще один крупный комплекс – ТРК «РИО».

На территории муниципального образования находятся более десятка государственных дошкольных образовательных учреждений и значительное число частных садов и яслей. Хотя частные ДОУ предпочитают работать в той части округа, где промышленных зон нет, – к югу от станции метро «Электросила». Помимо детсадов в микрорайоне около двух десятков школ. Строительство новых объектов крайне затруднено из-за нехватки земельных участков под строительство.

На территории Московской заставы расположено два памятника федерального значения: Московские триумфальные ворота – (построены в 1834-1838 годах, архитектор В. Стасов, скульптор Б. Орловский) и Новодевичий монастырь с одноименным кладбищем – постройка первой половины XIX века (архитектор Н. Ефимов).

Предложение и цены
Развитие территории неразрывно связано с основополагающей магистралью района – Московским проспектом, вдоль которого и складывался весь район. В XVII-XIX веках проспект представлял собой Императорский тракт, по которому русские самодержцы следовали в Царское Село. Генеральный план 1935-1939 годов предусматривал создание в Московском районе нового общегородского центра. «В советское время на Московском проспекте были самые лучшие квартиры, строившиеся для советской элиты. Поэтому в постперестроечный период сюда потянулись состоятельные люди. Квартиры активно расселялись, делались евроремонты. В сознании петербуржцев Московский проспект стал ассоциироваться с престижным местом проживания», – рассказывает Сергей Бобашев.

В жилищном фонде округа встречаются дома разной застройки. Хотя преобладают «сталинки». Сегодня самую дешевую «сталинскую» квартиру можно приобрести на первых этажах – как правило стоимость таких объектов не будет превышать 4 млн руб. Цена самой дорогой «сталинки» в округе общей площадью 480 кв. м – 50 млн руб., но это скорее исключение.

По данным аналитического отдела БН, в среднем цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке жилья на территории Московской заставы составляет почти 105 тыс. руб. за кв. м. Самое дешевое жилье можно найти в старых панельных домах – от 79 тыс. руб. за «квадрат». Верхний предел – 110,5 тыс. руб. в домах «сталинской постройки.

Текст: Игорь Фёдоров