Главное правило – не стоит покупать инвестиционную квартиру на последние деньги. «Позволить себе «играть в инвесторов» могут либо люди, имеющие достаточное количество свободных средств, либо профессионалы рынка недвижимости», – предупреждает главный аналитик ГК БН Сергей Бобашев. Он напоминает, что этот способ управления накоплениями обладает такими недостатками, как неделимость инвестиций (невозможно вынуть часть средств – в случае необходимости придется продавать всю квартиру) и низкая ликвидность объекта (неизвестно, насколько растянется процесс продажи). Тем не менее заработать на капитализации объекта в процессе строительства все-таки можно.
Прибыль выше
По мнению экспертов, инвестор, вкладывая средства в покупку готового жилья, просто защищает свои сбережения от обесценивания. Другое дело – приобретение на первичном рынке. «С момента открытия продаж и к моменту сдачи жилого дома «Гражданский» в эксплуатацию минимальная стоимость за квадрат увеличилась на 35%, средняя же стоимость возросла на 25%», – приводит пример руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» Марина Осадчая. Напомним, что квартиры в ЖД «Гражданский» были выставлены на продажу в феврале 2010 года по минимальной цене 55 тыс. руб. за кв. м. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено в январе 2012-го. То есть инвестиции тех, кто решился на покупку на первом этапе строительства, уже выросли на 12-17% в год (в зависимости от площади и иных характеристик квартиры). По рынку средние показатели доходности вложений в строящееся жилье аналогичны.
После оформления права собственности цена на оставшиеся квартиры может увеличиться еще до 10%. «Если же квартиру будет продавать частное лицо, а не застройщик, то стоимость может быть еще выше. Поскольку квартира будет представлять собой уже объект вторичного рынка, но из разряда «новой вторички», которая считается одним из самых дорогих предложений на рынке», – утверждает Марина Осадчая. Правда, стоит помнить, что продажа недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, предполагает уплату налогов с полученного дохода, что, естественно, негативным образом сказывается на итоговой ставке доходности.
В отдельных случаях стоимость объекта за период строительства может вырасти и на 50%. Максимальная доходность возможна при удачном приобретении квартиры, скажем, в момент проведения застройщиком какой-нибудь «суперакции», дающей дополнительную скидку на квартиру. Так, перед новым годом застройщики предлагали скидки от 3-4% до 20% на определенные квартиры или объекты. «Во время нашей недавней акции двухкомнатная квартира в жилом комплексе со сроком сдачи в 2013 году у метро «Звездная» продавалась за 2,8 млн руб. По окончании акции ее цена выросла почти до 4 млн руб.», – приводит пример Марина Осадчая. Но «поймать» такие перспективные объекты довольно сложно – нужно целенаправленно мониторить рынок и держать свободные средства наготове.
Стоит помнить еще об одной особенности этой стратегии инвестирования – осуществлять ее следует исключительно на собственные средства. В противном случае затраты на обслуживание ипотечного кредита могут «съесть» весь доход (сейчас средние ставки по рублевым кредитованиям покупки строящегося жилья составляют 12-15% годовых, и покрыть эти затраты, сдавая квартиру в аренду, по понятным причинам невозможно). Зато весьма рекомендованы беспроцентные рассрочки без существенного увеличения цены объекта, которые застройщики охотно дают покупателям сроком на 6-12 месяцев.
Выбор застройщика
У привлекательной инвестиционной стратегии есть обратная сторона – высокие риски. В самом худшем случае дом может быть не достроен вовсе, а инвестор пополнит собой ряды обманутых дольщиков. В более мягком варианте – строительство затянется на год-другой, а прибыльность всей операции, соответственно, снизится в полтора-два раза.
«Первое, о чем должен думать покупатель строящегося жилья, не важно, приобретает ли он квартиру для себя или в целях инвестиций, – это о выборе надежного застройщика», – рекомендует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Критерии надежности давно известны: это история работы компании на рынке, количество выстроенных ею объектов, отсутствие задержек, долгостроев, скандалов с дольщиками, а также то, насколько успешно она справилась со своими обязательствами на пике кризиса.
Однако есть одно «но»: высококлассные надежные застройщики знают себе цену. Они целенаправленно не продают квартиры на «нулевом» цикле, «подращивая» дом до средних этажей в целях увеличения собственной доходности. Тогда как максимальную прибыль получают инвесторы, вложившие средства на этапе котлована. Кроме того, надежная репутация позволяет таким застройщикам устанавливать цену на квадратный метр несколько выше средней по рынку и проводить более сдержанную маркетинговую политику. Лучшие цены на рынке от 48 тыс. руб. за кв. м в домах, возводящихся в границах Петербурга, предлагают либо строительные компании с не самым приятным бэкграундом, либо новички рынка, возводящие свои первые жилые дома. Даже у такого безусловного лидера на рынке жилья эконом-класса, как Главстрой-Спб, ценник в «Северной долине» начинается от 55 тыс. руб. за кв. м. Привлекательные по цене предложения нередко также делают застройщики, работающие в обход ФЗ-214, который так успокоительно действует на дольщика.
В конечном итоге действует общее правило: чем выше риски, тем выше прибыль. Выбор оптимального соотношения первого и второго зависит исключительно от характера самого инвестора.
Выбрать объект
«Главная ошибка, которую делают покупатели инвестиционных квартир, в том числе профессионалы, заключается в том, что они начинают искать объект «под себя». Но чем более четко жилье будет ориентировано на вкусы определенного покупателя, тем больше проблем возникнет с его последующей реализацией», – уверен Максим Ельцов. По его мнению, лучшим выбором будет типовое, среднестатистическое жилье в «типовом» , обжитом горожанами месте.
Выгоднее всего вкладываться в строящееся жилье эконом-класса соответствующего метража (квартиры-студии, «однушки» до 40 кв. м, двушки – до 55 кв. м). Во-первых, такие объекты изначально продаются по более низкой цене, а значит, есть возможность неплохо заработать, имея небольшой стартовый капитал, примерно от 1,8 млн руб. Во-вторых, они – наиболее востребованный на рынке продукт, следовательно, скорость их перепродажи будет значительно выше. «Однако ситуация 2011 года показала, что довольно выгодно было покупать также квартиры бизнес-класса. Так, рост стоимости по данному сегменту, по нашим оценкам, за год достиг почти 20% – это максимальный показатель среди всех сегментов строящегося жилья. То есть помимо удорожания объекта по мере достраивания дома можно было очень хорошо заработать на рыночной ситуации», – обращает внимание Марина Осадчая.
Следующая задачка – выбор района. Локация, по мнению экспертов, в данном случае не имеет определяющего значения. Близость к метро, наличие садиков-школ, развитой социально-культурной инфраструктуры является плюсом, но отнюдь не главным фактором для покупателей жилья эконом-класса. Также, по мнению специалистов, не стоит «мудрить», пытаясь просчитать капитализацию приобретения вследствие развития прилегающей к нему инфраструктуры. «Конечно, необходимо сверять свое решение с планами развития города. Но переоценивать эту информацию не стоит. Например, сейчас продается ряд объектов в Кудрово, в районе будущей станции метро. Появление здесь метро, безусловно, резко повысит рыночную стоимость недвижимости. Но кто знает, когда реально его построят?», – комментирует генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов.
Выбирая между объектами комплексной застройки и отдельно стоящими домами в уже спальных районах, эксперты советуют остановиться на втором варианте. В противном случае инвесторы вступают в неизбежную конкуренцию не только друг с другом, но и со строительной компанией, возводящей следующую очередь домов проекта КОТ. То есть чем больший дефицит предложения нового жилья отмечается в районе, тем выгоднее будут условия его продажи. Исходя из этого правила, лучше не инвестировать в самые динамично развивающиеся Приморский, Выборгский, Красносельский районы города, лучше поискать жилые комплексы в менее активно застраивающихся районах.
«Предполагаемая цена инвестиционной квартиры просчитывается по простой схеме: на сайте продающейся недвижимости находятся аналогичные объекты – недавно построенные, той же площади, расположенные в том же районе, на том же удалении от метро, – и анализируются цены. Реальная цена продажи – от середины списка и ниже. Соответственно, чем больше разница между стоимостью покупки и будущей продажи, тем выше ваш инвестиционный доход», – поясняет Максим Ельцов. Если в округе нет новостроек, а только «хрущевки» и «брежневки», то следует провести подобное «исследование», ориентируясь на цены соседнего района – как правило, разница будет невелика.
Еще одно правило для инвесторов – непременно покупать квартиру с ремонтом от застройщика. Объекты «под ключ» продаются быстрее и даже несколько дороже, чем «под чистовую отделку». А затраты на ремонт в квартире эконом-класса (200-500 тыс. руб.) могут свести на нет весь инвестиционный доход.
