Естественно, в первую очередь покупателя жилья интересует его стоимость, потом уже анализу подвергаются остальные характеристики. Традиционно считается, что панель дешевле монолита, монолит дешевле кирпича. Это подтверждает и статистика. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», на конец 2011 года средняя стоимость квадратного метра в панели составила 70 435 руб., монолита – 76 447 руб., кирпича – 88 169. Разница налицо. Строители уверяют, что любая технология предполагает качественное жилье, а стоимость определяется многими факторами и материал для строительства – лишь один из них. Никто с этим и не спорит. Правда, нередко подорожание стройматериалов становилось поводом повысить стоимость квадратного метра или хотя бы аргументировать это повышение.
Обманчивая внешность
Оставим пока стоимость и себестоимость в покое. От того, какая технология строительства используется, зависит прежде всего уровень комфорта: планировка квартиры, размеры помещений, высота потолков, высота самого здания. Да и внешний вид дома, его конфигурация зачастую «привязаны» к строительному материалу. Так, «Строительный трест» возводит жилой комплекс «Капитал» в Кудрово с применением «баварской» кладки из кирпича разных оттенков красного. Это просто красиво и необычно для Петербурга.
«Кирпичную внешность» давно и успешно эксплуатируют строители монолитных домов, поскольку, как поясняет управляющий партнер консалтинговой группы «Решение» Александр Батушанский, за счет использования таких фасадов удается добиться восприятия домов как «кирпичных». «Кирпичные же дома имеют в представлении покупателей наиболее высокие потребительские характеристики», – добавляет он. С ним согласен и директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Неслучайно, когда строится монолитный дом с облицовкой из кирпича, в рекламе его обычно называют «кирпично-монолитный». Застройщики ставят на первое место именно «кирпич», поскольку хотят привлечь потребителей, обратить их внимание на «кирпичную» составляющую объекта», – отмечает он.
Правда, у монолита есть и своя особенность. Такие дома нередко строятся по индивидуальным проектам (в том числе и зарубежных мастеров), поскольку технология позволяет архитекторам свободно относиться к формам конструкции, а также использовать разнообразные архитектурные решения – карнизы, колонны, эркеры, ниши, что обычно невозможно при панельном домостроении. Так, проект кирпично-монолитного дома «Таврический» компании RBI разрабатывал известный петербургский архитектор Михаил Мамошин. В результате появился элитный комплекс в стиле «северный модерн». Другой мэтр российской архитектуры – Евгений Герасимов – проектировал многофункциональный комплекс YE'S, который строит ГК «Пионер» по монолитной технологии.
Производители панели также не стоят на месте и борются с однотипными, на одно лицо, коробками, свойственными массовым сериям прошлых лет. Прежде всего применяя для этого различные варианты отделки фасадов зданий (штукатурку, навесные фасады), которые отлично скрывают «панельную сущность» дома. Правда, и сама панель сильно изменилась. По словам Юрия Тимофеева, директора по проектированию ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), после модернизации на предприятии стало возможно выпускать изделия индивидуальной формы и любой сложности под архитектурный проект заказчика. Впрочем, о проектах, разработанных крупными архитекторами, речи не идет. Панель в основном позиционируется в сегменте эконом-класса, а индивидуальная архитектура по карману покупателям элитного жилья. Есть и другие варианты «выделиться». «Ленстройтрест» (возводит панельные объекты под маркой «Оптима») при изготовлении фасадных панелей применяет колорирование, декорирование гранитной крошкой или искусственным камнем.
Еще один важный для покупателей момент – это сроки строительства. И здесь в несомненных лидерах панельное домостроение. Как пояснили в ДСК «Блок», в среднем срок строительства 17-этажного панельного дома «под ключ» составляет полтора года. Монолит и кирпич в силу технологии возводится значительно дольше, хотя зарубежный опыт показывает, что это не догма. «В Китае 30-этажный жилой дом, строящийся по монолитной технологии, был возведен за месяц, – отметил заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – В России о таких сроках строительства стоит только мечтать. Безусловно, у нас более холодный климат, при возведении каждого этажа требуется определенное время, чтобы он набрал прочность. Также хромает и организация работ. Но по-прежнему панельные и монолитные дома возводятся быстрее, чем кирпичные». Впрочем, «кирпичники» особо не волнуются по этому поводу. «На каждом объекте компании «Строительный трест» в среднем возводится по два этажа кирпичной кладки в месяц, – поясняет Сергей Степанов. – И, думаю, все согласятся с тем, что уже в процессе строительства кирпичный объект выглядит гораздо привлекательнее монолитного или панельного».
Взгляд изнутри
Мало кто знает, что в многоэтажном монолитном строительстве сегодня используется не только бетон и кирпич, но и газобетон, и деревянные многослойные панели, да и сама технология имеет свои нюансы, когда, к примеру, в качестве несущих конструкций служат стены или колонны, что имеет принципиальное различие. «При строительстве своих объектов мы использует монолитно-каркасную технологию, применяя кирпич или газобетон для ограждающих конструкций и ненесущих стен. Несущими в большинстве случаев являются монолитные стены, реже – монолитные колонны», – поясняет первый заместитель генерального директора Setl City Владимир Пестов.
Считается, что при использовании монолитных колонн в качестве несущих конструкций варианты планировочных решений для комнат ограничены лишь фантазией архитектора или покупателя, а при использовании стен в качестве несущих перепланировка квартиры будет затруднена: просверлить дырку в железобетоне – задача не из простых. Правда, сами строители не любят заострять этот вопрос, что логично: мало кто, покупая квартиру, думает о сносе лишних стен. «Если необходимость в перепланировке возникает, то такая возможность у наших покупателей есть, так как чаще всего несущими являются стены между квартирами, а не внутри них», – поясняет Владимир Пестов. В ЗАО «ССМО “ЛенСпецСМУ”» (входит в ГК «Эталон») – компания возводит кирпично-монолитные дома – пояснили просто: мы строим квартиры со свободными планировками, метраж очень разнообразный.
Другая технология – сборно-монолитного каркасного домостроения, о которой многие покупатели даже не слышали – пока что ее применяют довольно редко. Главное в этой технологии – наружные и внутренние стены не являются несущими, а только ограждающими, что позволяет применять для их изготовления любые облегченные строительные материалы (тот же газобетон или блочные панели). Такую технологию взяла на вооружение ГК «Балтрос», реализуя проект «Славянка». Как пояснил заместитель директора управления капитального строительства ГК «Балтрос» Андрей Павленко, суть данной технологии заключается в том, что каркас здания выполняется из монолитных железобетонных конструкций, а ограждающие конструкции – из многослойных деревянных панелей. Потом фасады зданий облицовываются керамогранитом. Практически получается дом из дерева с железобетонным каркасом. Подобная технология позволяет строить 25-этажные здания, хотя в «Славянке» строят не более девяти этажей (разрешенная высотность).
Однако чем сложнее становятся технологии, тем больше людей, организаций привлекается к строительным работам и, соответственно, тем больше вероятность возникновение на каком-то этапе ошибок. История с появлением запаха аммиака в монолитных домах двух крупнейших и уважаемых петербургских застройщиков – ложка дегтя в массе достоинств монолитного домостроения. Как уверяют производители панелей, у них такое невозможно – в силу технологии изготовления панелей в заводских условиях и стандартах приемки готовой продукции там же, на заводе. Впрочем, по словам Александра Батушанского, объективной оценки сравнительного качества домов, построенных по тем или иным технологиям, не существует. «И по факту выходит, что экономическая эффективность того или иного проекта зависит не столько от технологии, сколько от многих прочих факторов», – добавляет он.
Ценность типа
Вернемся к стоимости квадратного метра. Как правило, соблюдается принцип: панель – самая дешевая, монолит – чуть дороже, а кирпич – самый дорогой. Но по факту существенных отличий у разных по типу домов немного, да и цена жилья строго не привязана к строительному материалу. Кроме того, раньше дома отличались по планировке (маленькие кухни, неудобные ванные комнаты, низкие потолки), а теперь все унифицируется, подгоняется под типичные требования покупателя и стандарты качества. Так, низкие потолки, чем грешит «старая панель», уходят в прошлое – «Ленстройтрест» в своей серии «Оптима» достиг уже 3 м высоты потолков (раньше 2,6 м был пределом) и предлагает панельные дома перевести в комфорт и бизнес-класс.
«В последнее время появилась тенденция сдавать дома (и не только панельные, как было раньше) с отделкой. Причем качество и стандарты отделки все улучшаются и улучшаются. Поэтому сейчас можно встретить варианты, когда в кирпичном жилом комплексе стоимость метра чуть ниже (но и срок у него чуть отдаленнее), чем в кирпично-монолитном с отделкой, – отмечает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. По ее словам, очень большое влияние на стоимость квадратного метра в новостройке оказывает степень готовности дома.
Так что технологии строительства дома перестали напрямую влиять на стоимость квадратного метра. Да и покупатель в основном своей массе не интересуется, из чего построен дом. Главное для него – чтобы жилье было качественным и комфортным, к сожалению, так бывает не всегда.
