Совокупность таких факторов, как обозначившийся во втором полугодии небольшой, но устойчивый рост цен на жилье, а также снижение к лету ставок по банковским депозитам до плачевных 5-7% годовых в рублях, заставили петербуржцев вновь рассматривать недвижимость как наиболее надежное средство защиты и приумножения накоплений. Однако доходность вложений зависит от правильного выбора стратегии и объекта. Корреспондент БН разбиралась, какие квартиры лучше всего подходят инвесторам.
Выбор стратегии
До кризиса основным инструментом извлечения дохода из недвижимости был рост рыночных цен. Сейчас цены практически не растут, и этот «способ капитализации» работает только в отношении квартир, приобретаемых в строящихся домах. Чем на более ранней стадии покупается будущая квартира, тем выше может оказаться прирост вложенных средств – до 100% за два года. Но и риски возрастают многократно (об особенностях выбора таких квартир расскажем в отдельной публикации).
Менее рисковый способ получить прибыль от владения недвижимостью – покупка квартир для последующей сдачи в аренду. У рентной стратегии есть один минус. «Перспективы подорожания жилья, приобретенного на вторичном рынке, весьма туманны. Как показывает опыт последних лет, цена может не только не вырасти, но и снизиться», – напоминает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Действительно, по данным БН, средняя цена предложения на вторичном рынке за два последних года выросла на 8,2%, до 89 тыс. руб. за кв. м. То есть среднегодовая капитализация была ниже уровня инфляции. А если сравнивать текущие цены с январем 2009-го, то нынешний показатель оказывается на 10% ниже. Так что человек, вложившийся в покупку квартиры в тот период, пока оказывается в проигрыше.
К плюсам рентной стратегии относятся минимальные риски покупателя. Жилье на «вторичке», в отличие от приобретаемого в строящемся доме, существует вполне реально и зримо. Если к тому же сделка купли-продажи совершается с помощью профессионального риэлтора, а право собственности на купленный объект (титул) страхуется, то за сохранность вложенных средств можно вообще не волноваться. Второй плюс – возможность получать постоянный денежный поток буквально с первого месяца владения. Скорость подбора арендатора и стоимость аренды напрямую зависят от правильного выбора объекта.
Выбор сегмента
Если сумма, предназначенная для инвестирования, предполагает вариативность решений, то, прежде всего, следует определиться с размером приобретаемой квартиры и с предпочтительным ценовым сегментом. Казалось бы, максимальный доход можно получить от сдачи в наем элитной квартиры. По данным агентства недвижимости «Бекар», самое дорогое предложение конца прошлого года в Санкт-Петербурге было сопоставимо с московским – предлагалось снять квартиру в клубном доме за 1,1 млн руб. в месяц. На втором месте по стоимости находится пятикомнатная квартира площадью 490 кв. м в ЖК «Пятый элемент», сдаваемая за 700 тыс. руб. в месяц. Далее следует ряд предложений за 300-400 тыс. в месяц. Однако в данных случаях речь идет об эксклюзивных вариантах – в целом же профессионалы относят к элитным квартиры стоимостью выше 14 млн руб., сдающиеся по цене от 60-70 тыс. руб. в месяц. Как указывают специалисты группы компаний «Авентин», доходность таких объектов сегодня небольшая, так как срок их окупаемости составляет 15-20 лет.
Перспективы капитализации также неочевидны. «Коэффициент заполняемости объекта обратно пропорционален его эксклюзивности и цене. Хотя владельцы дорогостоящих квартир стараются обезопасить себя, включая в договор пункт о выплате штрафных санкций в случае досрочного расторжения договора, они рискуют сильнее, чем владельцы квартир эконом-класса: элитные квартиры могут экспонироваться до полугода», – предупреждает генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов. Аналогичным образом обстоит дело с ликвидностью подобных объектов.
Потому в случае возникновения дилеммы: купить одну квартиру за 15 млн руб. или пять по 3 млн руб., – специалисты настоятельно рекомендуют останавливаться на втором варианте. «Инвестор в таком случае страхует себя от ошибок – даже если одна из пяти купленных квартир окажется малопривлекательной для арендаторов, это не фатально. Да и количество желающих снять жилье эконом-класса в городе на порядок выше», – поясняет Максим Ельцов. Если инвестор решить свернуть свой маленькой «бизнес», сделать это ему также будет несложно. Как сообщил БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, примерно 65% покупательского спроса в 2011 году пришлось на объекты стоимостью до 4,5 млн руб., при этом наиболее заметно, на 8% в течение года, подросла цена на однокомнатные квартиры стоимостью до 3 млн руб.
По данным Городской справочной службы по недвижимости «Квартирный Вопрос», по итогам IV квартала 2011 года среднерыночная арендная ставка однокомнатной квартиры составила 20 тыс. руб. в месяц (с начала года она увеличилась на 10,6%). Двухкомнатной квартиры – 27 тыс. руб. (прибавила с начала года 13%). Арендная ставка на трехкомнатные квартиры в декабре составила 35,7 тыс. руб. (рост – 10% с начала года).
Самыми дорогими районами Петербурга для нанимателей остаются Центральный (средняя ставка аренды 29 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру), Петроградский (26 тыс. руб. в месяц) и Адмиралтейский (24 тыс. руб. в месяц).
Высокая ликвидность и скорость поиска квартиросъемщика – главные преимущества объектов в классе «эконом». Ни о каких сверхдоходах от сдачи в аренду речи не идет. Приведем пример: средняя однокомнатная квартира в удовлетворительном состоянии с удобной локацией обойдется покупателю в 3,2 млн руб. Если консервативно предположить, что она сдана в аренду за 18 тыс. руб. в месяц плюс квартплата, то, без учета налогов, на возврат инвестиций уйдет почти 15 лет. «Чаще всего, приобретая жилую недвижимость не для собственного проживания, люди надеются в первую очередь не на получение доходов, а на защиту своего капитала, – поясняет Антон Баранов. – Ну или руководствуются такими соображениями, как желание обеспечить жильем подрастающих детей».
Кстати, в упомянутой ситуации – покупка квартиры ребенку «на вырост» – можно использовать довольно интересную схему для получения инвестиционного дохода. Если у родителей нет всей суммы на руках, но есть стабильная работа с «белыми» зарплатами, стоит подумать о привлечении ипотечного кредита, который будет покрываться за счет сдачи квартиры в аренду. Положим, в рассмотренном выше примере собственные средства (первоначальный взнос) составили 2 млн руб. При вполне средней для рынка ставке в 12-13% годовых по рублевым кредитам родители будут должны возвращать банку 16-17 тыс. ежемесячного, что несколько ниже, чем предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду. Таким образом, вложив 2 млн руб., семья получит квартиру, стоимость которой, даже без изменения рыночной цены, оказывается на 1,2 млн выше. Но эффективной эта схема будет лишь в том случае, если сумма собственных средств составляет более половины стоимости объекта, а квартира безусловно привлекательна для арендаторов.
Выбор квартиры
«Подходить к выбору жилья для сдачи внаем надо принципиально иначе, чем для собственного проживания: исходить следует из вкусов и предпочтений предполагаемого арендатора», – предупреждает Максим Ельцов. Популярность квартиры у арендатора в первую очередь зависит от локации – чем ближе объект к метро, тем большим спросом он пользуется. Среди квартир с одинаковой транспортной доступностью наиболее востребованы расположенные в центральных районах города. Самые высокие ставки аренды на квартиры в историческом центре: Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах. Они как правило выше, чем у аналогичных вариантов на окраине города, на 20-40%.
Следующее, на что стоит обратить внимание – техническое состояние дома и подъезда. Оно должно быть даже лучше, чем в том случае, когда квартира покупается для себя. «Приобретая понравившуюся вам квартиру с доме с облупленным фасадом, вы рассчитываете, что в течение нескольких лет управляющая компания или город под нажимом жильцов найдут средства на ремонт. Арендатор не мыслит такими долгосрочными категориями, он снимает квартиру на год-два. И хочет жить в нормальных условиях здесь и сейчас», – утверждает Максим Ельцов.
Следующий критерий – состояние самой квартиры. Сэкономить, покупая «убитое» жилье, не удастся – стоимость ремонта намного превышает разницу в ценах между отремонтированными и запущенными квартиры. Затраты на приведение однокомнатной квартиры в порядок составят от 500 до 800 тыс. руб. В идеале хорошо бы найти квартиру, не требующую ремонта и выставленную на продажу вместе с мебелью и техникой. Наличие стиральной машины и встроенной кухонной мебели практически всегда является обязательным требованием арендаторов. Наконец, надо постараться разузнать, что за соседи проживают рядом. Ни один квариросъемщик не согласится долго терпеть ночные кутежи или дебоши за стеной.
