Новые проекты комплексного освоения территорий (КОТ) привлекают особое внимание покупателей жилья по причине их доступности: за счет большого объема квартир девелоперы могут себе позволить снижать начальную цену продаж до минимума. В прошлом году этой планкой были 50 тыс. руб. за «квадрат» нового жилья. В нынешнем году, судя по всему, нижний предел останется тем же.
Новые проекты КОТ оказывают прямое влияние не только на первичный, но и на вторичный рынок, сдерживая цены, что, безусловно, выгодно покупателям.
ЖК «Юнтолово», «Главстрой СПб»
Одним из самых обсуждаемых в прошлом году жилых комплексов стал «Юнтолово» от «Главстроя-СПб». К реализации этого масштабного проекта КОТ, включающего 2,2 млн кв.м жилья и рассчитанного на проживание 70 тысяч человек, в компании собирались приступить в середине прошлого года. Но затем решили отложить продажи, для того чтобы не конкурировать, по сути, самим с собой: в это же время стартовали продажи третьей очереди «Северной долины».
Выход на стройплощадку перенесли сначала на ноябрь, а затем, из-за проблем с экспертизой проекта, на 2012 год. Одобрение Главгосэкспертизы все же было получено перед самым Новым годом и теперь начало строительства намечено на середину 2012-го, тогда же, ориентировочно, стартуют и продажи первой очереди. В компании неоднократно говорили, что при выводе «Юнтолово» на рынок собираются придерживаться той же тактики, что и с «Северной долиной» – начальная цена квадратного метра будет около 50 тыс. руб., что заметно ниже среднерыночной.
Общая жилая площадь в первой очереди, состоящей из 14 кирпично-монолитных корпусов, составит 114,63 тыс. кв. м – это более трех тысяч квартир. Окончание строительства изначально было намечено на середину 2013 года, но теперь, видимо, будет перенесено на конец будущего года. Всего же «Юнтолово» (четыре очереди) будет состоять из 36 кварталов (в каждом из них предусмотрены детский сад и школа), 11 улиц и 4 магистралей районного значения, паркингов на 25 тысяч машино-мест. Срок реализации всего проекта – 2017 год, объем инвестиций превысит 103 млрд руб.
ЖК «Северная долина» (четвертая очередь), «Главстрой СПб»
Еще один проект КОТ от того же девелопера уже близок к завершению: сдана вторая очередь, началось строительство третьей, а ориентировочно в феврале начнутся продажи в четвертой (последней очереди). Она включает три корпуса общей жилой площадью 210 тыс. кв.м. (почти 4 тыс. квартир, 70% из которых – однокомнатные). Помимо жилья здесь появятся две школы и четыре детских сада, один из которых уже построен.
Стартовая цена на квадратный метр в четвертой очереди, скорее всего, будет такой же, как и в трех предыдущих – от 50 тыс. руб. Отметим, что агрессивная ценовая политика «Главстроя СПб» безусловно оказывает прямое влияние на других застройщиков, возводящих свои объекты в радиусе 2-3 км от Парнаса. Например, в середине 2010 года, когда вовсю шли продажи квартир в первой и второй очередях комплекса, снизить стоимость «квадрата» до такого же уровня, пришлось и компании «ЛЭК» (ныне – «Л1»). По словам главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, огромный объем предложения по достаточно привлекательной цене (чуть ниже рынка), вызывает неизбежное проседание как первичного, так и вторичного рынка.
Всего в «Северной долине» на участке в 270 га, расположенном на проспекте Энгельса, планируется построить около 2,7 млн кв. м жилья, рассчитанного на 80 тысяч жителей. Общий объем инвестиций в проект — около 100 млрд руб.
Жилой комплекс Setl City в Девяткино
Очередной проект КОТ на границе Петербурга и Ленобласти компания Setl City начнет реализовывать в III квартале нынешнего года. Пока еще безымянный жилой комплекс может стать прямым конкурентом «Юнтолово» – у них сравнимая транспортная доступность, оба будут построены примерно в одно время, но главное – предполагается, что стоимость квадратного метра у Setl City будет сопоставима с ценами «Главстроя СПб».
Первая очередь комплекса в Девяткино рассчитана на 80 тыс. кв. м жилья, они будут сданы в эксплуатацию в 2014 году. Всего же в рамках проекта КОТ девелопер на 30 гектарах построит 380 кв. м жилья, 3 детских сада, школу, магазины, оборудует внутриквартальные проезды и выполнит ландшафтный дизайн территории. Окончание реализации всего проекта намечено на 2018 год.
ЖК «Вена» в Кудрово (третья очередь), Setl City
В январе Setl City открыл продажи третьей очереди своего жилого комплекса «Вена». Компания к III кварталу 2013 года возведет 4 девятиэтажных многосекционных дома на 1 275 квартир общей площадью 45,6 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство составят чуть более 2 млрд руб. Стоимость «квадрата» в «Вене» начинается от 62 тыс. руб.
Более высокая цена по сравнению с проектом КОТ в Девяткино объясняется тем, что «Вена» уже вовсю строится – первая и вторая очереди будут сданы в эксплуатацию во II и IV кварталах текущего года соответственно. А кроме того, все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой. Нельзя игнорировать и тот факт, что в Кудрово, по планам Смольного, уже в 2016 году придет метро.
Отметим, что «Вена», которая полностью должна быть построена в 2016 году, расположена на территории площадью 135 гектар, где в течение 15-17 лет должно быть возведено около 1,5 млн. кв. м жилья классов «эконом» и «комфор»т. Помимо Setl City застраивать микрорайон будут «Дальпитерстрой» (квартал «Барселона»), «Мавис» (квартал «Париж») и ГК «ЦДС» (квартал «Берлин», см. ниже).
Пока «Дальпитерстрой» и «Мавис» не объявляли точной даты начала строительства и вывода своих объектов на рынок. Известно лишь, что «Мавис» уже завершает работы по проектированию своего квартала на 90 тыс.кв. м жилья. Возможно, компания начнет продажи в конце текущего года, хотя официально это подтверждено пока не было.
Просмотреть ЖК «Вена» на карте большего размера
ЖК «Весна», Кудрово, «ЦДС»
Группа компаний «ЦДС» уже приступила к строительству своего жилого комплекса на площади 4 га. Правда, концепции «Семи столиц» девелопер решил не придерживаться и переименовал квартал из «Берлина» в «Весну».
ЖК «Весна» будет состоять из 6 высотных корпусов. Общая площадь застройки составит более 100 тыс. кв. м. Весь проект компания реализует в 2016 году. А пока в январе наступившего года «ЦДС» объявил о начале продаж в двух 22-25-этажных корпусах первой очереди, состоящих из студий, одно- и двухкомнатных квартир. Их плановый срок сдачи – IV квартал 2013 года.
Стоимость квадратного метра в «Весне» приближается к минимальным значениям «Главстроя» – на сегодняшний день она составляет 51,9 тыс. руб. Однако не стоит забывать, что продажи уже открыты, а значит, уже в самое ближайшее время (вероятно, еще до конца зимы) цены начнут повышаться.
ЖК «Кантемировский», «ЦДС»
Одновременно с «Весной» ГК «ЦДС» открыла продажи в первой очереди жилого комплекса «Кантемировский», расположенном в районе пересечения проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги.
Общая жилая площадь комплекса превысит 180 тыс. кв. м – это около 4,5 тысячи квартир (включая студии) в 8 кирпично-монолитных корпусах высотой от 13 до 25 этажей.
Первая очередь «Кантемировского» будет сдаваться в I квартале 2014 года, а полностью проект будет завершен к 2017 году. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 56 тыс. руб.
ЖК «Новый Оккервиль», Кудрово, «Отделстрой»
Весной 2012 года начнутся продажи квартир в третьей очереди жилого комплекса «Новый Оккервиль». Один из первых и наиболее известных проектов КОТ запущен в 2006 году и реализуется в Кудрово в квартале площадью 50 га, ограниченном Областной, Ленинградской и Деревенской улицами.
Третья очередь предполагает строительство разноуровневого кирпично-монолитного дома высотой 11-21 этажей на 1250 квартир (в основном студии и «однушки») общей площадью 64 тыс. кв. м. Стоимость квадратного метра начинается от 60 тыс. руб.
Четвертая и пятая очереди пока находятся в стадии проектирования. До 2016 года в «Новом Оккервиле» в общей сложности планируют возвести 850 тыс. кв. м жилья, четыре детских сада, две школы и объекты торговой и сервисной инфраструктуры.
ЖК «Калина-парк», «ГДСК»
Продажи в жилом комплексе «Калина-Парк» на пересечении пр. Маршала Блюхера и Лабораторного пр. откроются во второй половине 2012 года. Общая жилая площадь комплекса составит около 350 тыс. кв. м. В его составе разновысотные дома от 17 до 25 этажей, всего более шести тысяч квартир.
«Калина-парк» выделяется среди прочих крупных объектов эконом-класса тем, что строится на свободных землях внутри уже сложившегося квартала, где уже существует социальная и торговая инфраструктура. Квартиры будут сдаваться с полной отделкой. Стоимость «квадрата» пока не анонсируется, однако «Калину-парк» вполне можно сравнить с близким по параметру ЖК «Аврора» в Невском районе. Здесь квартиры второй очереди в конце 2011 года (со сроком сдачи во II квартале 2013 года) стартовали с 60 тыс. руб. за кв. м.
ЖК «Ласточкино гнездо», «ЛенСпецСМУ»
«ЛенСпецСМУ» в начале года открыла продажи в своем жилом комплексе на несколько тысяч квартир (две трети из них – однокомнатные) по адресу Октябрьская набережная, 118. На 13 га земли предполагается построить 12 разноэтажных корпусов (около 319 тыс. кв. м жилья) и паркинг на 1 тыс. машино-мест.
Сдача первой очереди комплекса (23-этажный кирпично-монолитный дом) запланирована на I квартал 2014 года, а весь дом планируется сдать в 2015-м. Стоимость квадратного метра начинается от 55 тыс. руб.
КОТы все разом
Отметим, что приведенный список крупных жилых комплексов, которые девелоперы выведут на рынок в нынешнем году, является лишь перечислением тех объектов, которые уже совершенно точно начнут строиться. Однако часть застройщиков пока не спешат делиться со СМИ своими планами, хотя по неофициальной информации также планируют начать продажи до конца нынешнего года.
Это следует хотя бы из наличия у них в собственности крупных земельных участков, приобретенных на торгах в минувшем году. По сведениям БН, в течение года как минимум пять девелоперов, не вошедших в наш список, могут заявить о начале строительства своих объектов на тысячу и более квартир. И начать продажи ближе к осени. Кроме того, в нынешнем году может начаться реализация проекта реновации «хрущевок», но точные сроки компания «СПб Реновация» пока также не называет.
Обращает на себя внимание то, что в нынешнем году девелоперы собираются выводить на рынок практически столько же новых КОТов, сколько вывели за три предыдущих года. «Логика бизнеса проста: в городе попросту не осталось участков под строительство, а на границе с областью они еще есть, причем таких размеров, которых хватит для крупных объектов на сотни тысяч «квадратов» жилья. Ну а строить их застройщикам попросту выгоднее, чем обычные жилые дома», – отмечает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Впрочем, делать выводы о том, что в ближайшие годы количество выводимых на рынок КОТов будет расти в геометрической прогрессии, все же преждевременно. Прежде всего из-за ужесточения политики Смольного по отношению к таким масштабным проектам. Но постепенное увеличение их доли на рынке за счет вытеснения сравнительно небольших проектов эконом- и комфорт-класса, скорее всего, неизбежно. Бывшие совхозные поля на границе с Ленобластью (а других участков в Петербурге практически не осталось) попросту невыгодно нарезать на мелкие участки и застраивать отдельными многоэтажками, ведь до каждой придется тянуть свои инженерные сети. Гораздо проще и дешевле обеспечить инфраструктурой сразу целый квартал.
