По данным БН, на сегодняшний день в Гатчинском районе реализуется 26 проектов коттеджных поселков (правда, до двух компаний-девелоперов дозвониться не удалось – возможно, все менеджеры отправились в отпуск, ведь январь обычно – пустой месяц в плане продаж).
Галопом по району
Ближайший к Петербургу коттеджный поселок Гатчинского района – «Золотые ключи» в пос. Тайцы, он находится всего в 15 км от Петербурга. Далее, в 30-километровой зоне (между Петербургом и Гатчиной) располагается целый ряд проектов. Некоторые сгруппировались в окрестностях самой Гатчины: «Вайа», «Гатчинские поместья», «Горки». Восточнее, в районе г. Коммунар, возводятся «Покровская горка», «Ижорская линия», «Бавария» и «Новое Вяхтелево». Северо-западнее – «Гатчинские дачи» (вблизи дер. Алапурская) и «Ахмузи» (дер. Петрово).
Сразу за Гатчиной, близ дер. Химози, реализуется проект «Немецкая слобода». Практически на той же «широте», но на 10 км западнее – поселок «Кристалл».
Поселок Бавария
Дальше от Петербурга, в 50-километровой зоне реализуются еще три проекта: «Новые Борницы» (в одноименной деревне), «Сиворицкий ручей» (возле деревни Старое Хинколово) и проект «Елизавета», вблизи дер. Новая.
Все остальные поселки расположены на удалении не менее 60 км от СПб. Так, на берегу р. Оредеж в курортной зоне пос. Сиверский реализуется проект «Сиверская мелодия». Недалеко от дер. Замостье недавно создано СНТ «Союз» (сейчас в продаже находится первая очередь поселка). Вблизи дер. Рыбицы расположены коттеджные поселки «Рыбицы» (от компании «Евростиль», 62 участка), «Новые Рыбицы» (Verba, 24 участка) и их более крупный сосед – ДНП «Рыбицы-1» (246 участков).
Несколько проектов сконцентрировано вокруг Чикинского озера. Точнее, здесь расположен единый земельный массив (более 100 участков), который поделен на три части – у каждой свой собственник: ДНП «Чикинское озеро» (31 участок), поселок «Чикино» от компании Verba (20 наделов) и ДНП «Чикино», в котором 62 участка. Неподалеку расположен также коттеджный поселок «Оредеж».
Далее переходим к 80-километровой зоне. Возле озера Орлинское реализуется крупный проект «Орлинка». Неподалеку, около пос. Дружная Горка, еще один – «Строгановская усадьба».
Водители радуются
Хотя разброс поселков по территории района достаточно широк, делить здешнюю коттеджную застройку на ближнюю (для постоянного проживания) и дальнюю (дачи), как в северных районах, не имеет смысла. Транспортная доступность юга Ленобласти на сегодняшний день достаточно хороша, поэтому из любого коттеджного поселка Гатчинского района, даже находящегося в 60-80 км от города, можно довольно быстро доехать до КАД.
Скорее, выбор коттеджного поселка под дачу либо для круглогодичного проживания будет зависеть от наличия инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры, степени готовности проекта и прочих вещей, которые надо уточнять «на месте».
Стоит также развенчать миф о не слишком привлекательной природе Гатчинского района, в частности, отсутствии водоемов. Так, целый ряд проектов реализуются на берегах рек и озер («Сиверская мелодия», «Немецкая слобода», группа поселков у Чикинского озера, проекты в Рыбицах, «Орлинка» и др.).
Формирующие рынок
Далеко не все коттеджные поселки Гатчинского района являются масштабными. Наиболее крупные из них: «Горки» (260 участков), «Золотые ключи» (1-2 очереди – 249 домовладений), «Рыбицы-1» (246 участков), «Орлинка» (170 участков), «Гатчинские дачи» (147 коттеджей), «Ахмузи» (142 участка), «Гатчинские поместья» (135 коттеджей), «Оредеж» (113 участков).
Поселок «Золотые ключи»
Впрочем, если учитывать только нераспроданное предложение, то картина будет несколько иной: «Рыбицы-1» (200 участков), «Золотые ключи» (154 домовладения), «Гатчинские дачи» (проект вышел на рынок недавно, поэтому будем отталкиваться от общего заявленного числа коттеджей – 147), «Ахмузи» (115), «Горки» (108 участков), «Оредеж» (98 участков), «Орлинка» (92 участка).
Ряд проектов можно назвать выбывающими с рынка – в каждом из них осталось 10 или менее свободных объектов. Так, в поселке Вайя не продано 10 участков из 91, в «Ижорской линии» (3-4 очереди) – 8 домовладений из 60 (правда, сокращение предложения здесь компенсируется открытием продаж в следующих 5-6 очередях осенью 2012 года). В коттеджном поселке «Бавария» пока не реализовано 10 участков из 72, а в проекте «Сиворицкий ручей» осталось всего 2 земельных надела из 39.
Поселок Вайя
Мало таунхаусов
Теперь – о текущем предложении. По данным БН, на сегодняшний день в 17 проектах продаются участки как без подряда, так и с подрядом. Участки с обязательным подрядом либо коттеджи продаются в 7 поселках. Исключительно бесподрядные наделы можно купить лишь в одном проекте, вышедшем на рынок в августе 2011 года, – первая очередь СНТ «Союз». На сегодняшний день в продаже есть около 70 таких участков. Причем во второй очереди, когда там откроются продажи, наделы будут предлагаться уже и с подрядом.
Таунхаусы представлены сегодня только в двух проектах Гатчинского района: «Золотые ключи» (в 1-2 очередях поселка по состоянию на январь продаются 28 блок-секций в таунхаусах и 67 домовладений в дуплексах) и «Ижорская линия» (3-4 очереди, г. Коммунар, ул. Загородная) – здесь из 60 домовладений в продаже осталось лишь 8.
Хотя оба проекта имеют планы по вводу новых очередей, таунхаусов, как нам кажется, рынку Гатчинского района явно недостает. Поскольку юг Ленобласти рассматривается многими покупателям как место для постоянного проживания, именно формат сблокированных домов с небольшими придомовыми участками более всего отвечает их потребностям.
Также по состоянию на январь 2012 года на рынке организованной коттеджной/дачной застройки Гатчинского района предлагается около 870 земельных участков без обязательного подряда, но с возможностью заказать строительство.
Участков с обязательным подрядом либо коттеджей сейчас находится в продаже порядка 370 (при этом надо понимать, что некоторые объекты могут отсутствовать в открытой продаже, будучи забронированными, а потом вновь выходить на рынок в случае отказа клиента).
Таким образом, во всех проектах Гатчинского района девелоперы демонстрируют серьезные намерения по дальнейшему развитию проектов. Никто не работает по принципу «скинул землю и ушел». Преобладание проектов смешанного типа, где возможна покупка надела как с подрядом, так и без него, – на руку покупателю, так как дает возможность выбора и позволяет – при необходимости – отложить строительство на период накопления средств.
Ценовая карта
Цены на загородную недвижимость в Гатчинском районе довольно демократичны. В «Золотых ключах» минимальная секция в таунхаусе 56 кв. м стоит от 2,5 млн руб., коттедж площадью 92 кв. м – от 4,2 млн руб. В «Ижорской линии» предлагаются довольно просторные секции в таунхаусах – по 150 кв. м, но цена тоже относительно невысока – 4,8 млн руб. В «Гатчинских поместьях» за дом площадью 105 кв. м просят от 4,9 млн руб., а в «Гатчинских дачах» – всего 1,6 млн за дом площадью 96 кв. м (к слову, в Гатчинском районе мы обнаружили довольно много предложений небольших по площади домов – порядка 100 кв. м, думается, для этого направления такой формат наиболее удачен).
Цена за сотку земли с коммуникациями наиболее высока в окрестностях Гатчины. Здесь она варьирует от 80 тыс. за сотку (при условии заказа подряда) до 145 тыс.
На удалении 50 км от Петербурга участки продаются уже и по 55 тыс. за сотку («Новые Борницы»), но есть и более дорогое предложение по 80-100 тыс./сотка.
Дальше – дешевле. В «Рыбицах» сотка земли стоит уже порядка 50-70 тыс. руб. за сотку, СНТ «Союз» заявляет цену от 35 тыс./сотка. Необычные цены в «Сиверской мелодии», здесь стоимость сотки земли во второй очереди проекта варьируется от 49 до 159 тыс. руб. – в зависимости от видовых характеристик участка.
Впрочем, встречаются относительно высокие цены и на значительном удалении от города. Так, в районе Чикинского озера сотку земли предлагают за 60-70 тыс. руб., а в «Оредеже» – за 80 тыс.
В наиболее отдаленном проекте «Орлинка» участки без подряда стоят 66 тыс. руб./сотка, с подрядом – 58 тыс.
Подсчитать, во сколько обойдется строительство дома при необязательном подряде, довольно сложно – все будет зависеть от материала постройки, набора «опций» и т. д. Но в целом, судя по имеющемуся предложению, можно уложиться в 3,5 млн руб.
Чем год порадовал
Мы также постарались узнать, сколько объектов было продано в Гатчинском районе за 2011 год. Разумеется, абсолютно точных данных здесь быть не может – у ряда компаний эта информация закрыта. Тем не менее, помочь нам в составлении общей статистики согласились 14 девелоперов Гатчинского района, которые реализуют в сумме 18 проектов. Причем пять проектов довольно крупные, во многом определяющие «погоду» на рынке (на долю этих пяти проектов приходится 880 объектов недвижимости – участков и домовладений).
Итак, за 2011 год девелоперы, предоставившие информацию о своих продажах, реализовали 71 блок-секцию в таунхаусах, 15 домовладений в дуплексах (основной объем, конечно, обеспечили «Золотые ключи»). Участков без обязательного подряда, но с возможностью заказать строительство дома, продано за год порядка 310. Причем, как отмечает большинство девелоперов, люди охотно соглашались на «строительное предложение», не ища подрядчиков на стороне.
Приводить данные по продажам в 2011 году участков с обязательным подрядом и коттеджей пока не имеет смысла, так как нет информации от ряда компаний, чья доля в этом сегменте достаточно велика.
Заметим, что у разных девелоперов темпы реализации объектов неодинаковы. Например, по скорости продаж земельных участков лидером в 2011 году стал проект «Горки» (в среднем 7,4 продаж в месяц). Хорошие темпы у СНТ «Союз» (5 участков в месяц), у «Немецкой слободы» (4,6 наделов). Далее идут «Рыбицы-1» - 3,8 продаж в месяц. В то же время некоторым участникам рынка удается реализовать за месяц не более одного такого участка, либо вовсе 1 участок в 2-3 месяца.
В целом результаты продаж в 2011 году мы оцениваем позитивно. При таком уровне спроса имеющееся предложение участков без обязательного подряда может быть раскуплено примерно за два с половиной года (это не такой уж большой разрыв между спросом и предложением для загородного рынка). Что касается таунхаусов, то этот сегмент уже сейчас требует новых объектов, иначе предложение вскоре будет вымыто с рынка.
Имея большое количество неиспользуемой сельхозземли (причем довольно дешевой), Гатчинский район, безусловно, будет наращивать свое предложение. Чтобы войти с новым проектом на рынок коттеджных поселков северных районов требуются большие затраты и солидный девелоперский опыт. На юге все пока гораздо проще. При этом хочется надеяться, что новые игроки будут учитывать запросы рынка и предлагать нужные ему форматы коттеджной и дачной застройки, а не земельную нарезку без коммуникаций, которая только дезориентирует покупателя и заставляет его нести повышенные риски.
PS: В ближайшее время читайте на портале БН полный обзор коттеджных поселков Ломоносовского района.
