В целом спрос на вторичном рынке загородной недвижимости, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», постепенно увеличивался начиная с января и достиг своих максимальных показателей в июне. Потом началось плавное снижение, вплоть до середины декабря, когда спрос резко пошел вниз.
Риэлторы подтверждают эти цифры. По их данным, максимальное число продаж пришлось на период с конца апреля по конец июня, после чего началось обычное сезонное снижение.
Спрос растет, цены падают…
В зоне постоянного проживания (Петродворцовый, Пушкинский, Курортный, Выборгский и Красносельский районы Петербурга, а также Всеволожский, Выборгский районы области) цены предложения на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) достигали максимальных значений в марте 2011-го – в среднем 309 тыс. руб. за сотку. Впрочем, далее последовал спад – к июню-июлю средние цены опустились до планки 271 тыс. за сотку, а в августе они вновь пошли вверх, перешагнув через отметку 294 тыс. руб. за сотку.
Похожая ситуация с коттеджами. Например, во Всеволожском районе наименьшие цены на них зафиксированы в мае-августе, в Петербурге и пригородах средняя заявленная стоимость коттеджей значительно упала к марту (более чем на 17%), и только в мае обозначился еле заметный рост.
Интересная получается картина. По логике в периоды сезонного подъема спроса цены на загородные объекты должны расти, а в остальное время – быть на минимуме. Между тем мы видим обратную ситуацию. Связано это с посткризисными особенностями рынка – в частности тем, что предложение значительно превышает спрос. В этих условиях в «несезон» вторичный рынок фактически стоит без движения. Продавцы используют этот период, чтобы прощупать почву, установив в листингах максимальные цены. Когда наступает высокий сезон (весна-лето), на рынок выходят реальные покупатели. Но бороться за них приходится с помощью существенных скидок. Вот почему в периоды увеличения спроса цены на участки и дома не растут, а, наоборот, снижаются.
Впрочем, в садоводствах такой обратной зависимости пока не наблюдается. В традиционно «высоких» для этого рынка месяцах (феврале-апреле) цены как раз поднимались вверх. Так, в примыкающих к городу Всеволожском, Выборгском районах, а также самом Петербурге и пригородах, максимум цен на садовые участки был достигнут в марте – 168 тыс. руб. за сотку. Минимум (141,9 тыс. за сотку) зафиксирован, как и полагается, осенью. Точнее, в октябре.
В остальных районах Ленобласти (назовем их условно «дачными» – Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский и т. д.) цены предложения садовых участков были максимальными с февраля по май (75,6-77,9 тыс. руб. за сотку) и минимальными в сентябре-ноябре (66,2-66,7 тыс. руб. за сотку).
Цены идеальные и реальные
Между тем если не смотреть на колебания цены, а сравнивать данные конца 2011 года с декабрем 2010-го, то изменения цены несущественны: в зоне постоянного проживания участки ИЖС подорожали за год всего на 2,2%, в садоводствах цены на участки увеличились в среднем лишь на 1,2%. Учитывая погрешность, неизбежную при анализе «неформатной» по определению загородной недвижимости, эту разницу вообще можно не брать в расчет.
В удаленных «дачных» районах Ленобласти динамика цен предложения участков за год более существенная: в сегменте ИЖС – подорожание на 4,5% (с 89 тыс. за сотку до 93 тыс.). В дальних садоводствах наделы за год, наоборот, подешевели, – на 6,4% (с 72,9 до 68,2 тыс. руб. за сотку). Возможно, это связано с конкуренцией со стороны «новых садоводств», коими являются, по сути, многие коттеджные поселки.
Понятно, что все указанные выше цены предложения отличаются от реальных цен продаж. По разным оценкам в ходе переговоров стоимость может снижаться от 10 до 30%. Все участники рынка сходятся во мнении, что покупательская способность клиентов вторичного загородного рынка по-прежнему невысока.
По словам риэлторов, в целом по рынку наибольшим спросом в 2011 году пользовались недорогие объекты – участки в садоводствах за 100-150 тыс. руб. (реже до 300 тыс. руб.), участки с садовыми домами за 500-800 тыс. руб., коттеджи от 3,5 до 5,5 млн руб. «Основная масса покупателей на загородном рынке сегодня располагает суммой в 1,5-1,7 млн руб., реже 2-2,5 млн руб. – под эти рамки и подстраивается реальная рыночная стоимость», – отметил Андрей Уманский, директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга».
Новые старые садоводства
Наиболее значительные изменения цен таковы.
В Петербурге и его пригородах, по данным Центра исследований и аналитики БН, снизились цены предложений участков с коттеджами – на 12,5%, земельные наделы без строений стали стоить дешевле в среднем на 10%. А вот участки с дачными домами (садоводства) подорожали на 6,9%.
Во Всеволожском районе за год существенно подешевели участки с постройками в садоводствах – в среднем на 22%. В Выборгском районе за 2011 год снизилась средняя цена участков с коттеджами – на 6,5%. Дома в садоводствах подешевели сильнее – на 13,3%. В Гатчинском подешевели садоводческие участки, на 21,3%. А вот пустые участки ИЖС, наоборот, прибавили в цене 5,9%.
Любопытна ситуация в Ломоносовском районе. Участки без строений в садоводствах подешевели почти на 16%, домовладения в сегменте коттеджной застройки – в минусе на 26,4%, а участки с домами в садоводствах подорожали на 34,5%. Еще раз подчеркнем – речь везде идет именно о ценах предложения, которые обычно корректируются в ходе торга. Тем не менее общие тенденции видны и по этим цифрам.
Особое внимание обращает на себя значительное снижение цен (более 20%) на садовые дома Всеволожского и садовые участки Гатчинского районов. Не исключено, что это опять же связано с конкуренцией со стороны коттеджных поселков эконом-класса. Так, во Всеволожском районе сегодня появились качественные предложения коттеджей с участками от 2,6-3 млн руб., а в Гатчинском стоимость инженерно подготовленной земли в коттеджных поселках начинается от 100-110 тыс. руб.
В то же время в Ломоносовском районе дома в садоводствах, наоборот, подорожали за год на 34,5%. Возможно, покупатели стали активнее интересоваться такими объектами из-за скромного количества коттеджных поселков эконом-класса в данном районе.
«Недорогие коттеджные поселки, где предлагаются небольшие участки от 5-6 соток с домами 100-150 кв. м, сегодня действительно составляют конкуренцию садоводствам и вынуждают продавцов таких объектов идти на уступки в плане цены», – соглашается Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».
«По сути, сегмент старых садоводств сегодня заметно расширился за счет новых дачных некоммерческих партнерств (ДНП), садовых некоммерческих товариществ (СНТ), позиционируемых как коттеджные поселки. Происходит взаимопроникновение разных рынков, прежние классификации размываются», – добавила руководитель направления загородной недвижимости компании «Прогаль» Людмила Юшина.
Урок загородной географии
Согласно данным Центра исследований и аналитики БН, по объему предложения загородной недвижимости на вторичном рынке лидером по итогам 2011 года стал Всеволожский район (23,8% от общего объема предложения), на втором месте – Петербург со своими пригородами (20,5%). С показателем 12,7% третье место занял Гатчинский район. Доля предложения Выборгского и Ломоносовского районов области составляет соответственно 10% и 9,1%.
География спроса по состоянию на конец 2011 года несколько иная. На первом месте Всеволожский район (24,2% от общего объема спроса), на втором – Петербург и пригороды (18,8%). Следующую позицию занимает Выборгский, 13,9%. Доля Гатчинского и Ломоносовского районов – 10,6% и 8,8% соответственно. Таким образом, предложение существенно не дотягивает до уровня спроса в Выборгском районе. А в Гатчинском, напротив, есть небольшой избыток предложения.
В среднем по рынку число сделок в агентствах, работающих на загородной «вторичке», увеличилось не сильно, на 5-10%. Только ключевые игроки смогли добиться хороших показателей. Например, «Прогаль» увеличил количество сделок, по сравнению с 2010-м годом, на 17,8%. В агентстве «Итака» говорят о росте в 40%. Но так или иначе вторичный загородный рынок в целом остается стагнирующим, о существенном росте его показателей говорить пока не приходится.
Средняя цена предложения участков в 2011 году, руб./сотка, дальние участки
Средняя цена предложения участков в 2011 году, руб./сотка, ближние участки
Примечание: ближние участки - СПб и пригороды, а также Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти. Дальние участки - остальные районы Ленобласти.
Активность спроса (загородный рынок), пункты.
