Идея строительства простых и недорогих панельных «коробок» появилась у Никиты Сергеевича Хрущева во время поездки в одну из дружественных стран Варшавского договора. Как раз в 1950-е годы руководство СССР было озабочено проблемой, как в кратчайшие сроки расселить людей из бараков и коммунальных квартир, предоставив им отдельное жилье. На этот же период пришлась и массовая миграция колхозников, наконец-то получивших паспорта, в крупные города (в основном в Москву и Ленинград). Переселенцев также нужно было где-то размещать.
Дешевое решение
Панельные дома, названные впоследствии в народе хрущевками, показались руководству страны оптимальным и недорогим решением назревших проблем. Считается, что первые хрущевки появились после Постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», подписанного первым секретарем ЦК КПСС в 1955 году. Испытательным полигоном для строительства новых домов стали подмосковные Черемушки. После того как проект был признан успешным, такие панельные дома стали возводить по всему Союзу. В Ленинграде хрущевки строили с 1958 по 1970 год. За этот период было создано, по оценкам экспертов, 2,4 тысячи зданий (10% всего жилищного фонда города). Сейчас в подобных домах проживает примерно десятая часть населения Петербурга. Наибольшее количество хрущевок в Петербурге построено в Московском, Кировском и Калининском районах.
«Серий хрущевок было разработано достаточно много. Основные – ГИ, ОД, 507-я, 502-я и 335-я. Потребительские качества квартир в этих домах невысокие, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Все здания пятиэтажные, с низкими (2,5 м) потолками и совмещенным санузлом. Площадь квартир небольшая: кухни – 5-6 кв. м, комнаты от 6 кв. м. Средние площади квартир в подобных домах также скромные: однокомнатные квартиры – 30-31 кв. м, двух- и трехкомнатные – 40-45 кв. м».
Четырех- и пятикомнатные квартиры в таких домах встречаются, но редко. При этом повышенным комфортом они не отличаются.
В хрущевках не только квартиры утилитарны – сами дома лишены каких бы то ни было излишеств. Они получили дешевые в исполнении плоские битумные крыши с низким чердачным пространством, в них нет мусоропроводов, а в первых вариациях иногда отсутствуют и ванны.
За и против
Несмотря на то что квартиры в хрущевках, из-за их скромных метражей, относят к наиболее неудобным для проживания объектам на рынке недвижимости, а сами хрущевки эксперты называют «морально устаревшими», они продолжают пользоваться спросом у покупателей и оставаться ликвидными. Особенно популярны дома, расположенные в районах с развитой инфраструктурой (например в Московском).
«Нельзя называть этот тип домов полностью неудачным, – считает менеджер ГК «Экотон» Диана Сантурчян. – Когда хрущевки только возводились, они были очень популярны – люди были счастливы переехать из коммунальной квартиры или общежития в полноценную (пусть и тесную) однокомнатную квартиру. Сейчас на решение покупателя влияет прежде всего цена недвижимости. И если требуется недорогое жилье, то квартира в хрущевке – вполне подходящий вариант, к тому же ее можно будет продать через несколько лет и приобрести более комфортное жилье».
Главный плюс квартир в хрущевках – их низкая цена. Это одни из самых дешевых предложений на рынке недвижимости Петербурга. Согласно базе БН, одни из самых доступных квартир в хрущевках расположены в Кировском, Невском и Фрунзенском районах Петербурга. «Однушки» здесь стоят 2,5-2,6 млн руб., «двушки» – от 2,9 млн руб., «трешки» – от 3,2 млн руб.
Но у хрущевок есть и минусы, на которые не каждый покупатель будет готов закрывать глаза. Прежде всего – отсутствие в доме лифта. Для жилья эконом-класса, которое может позволить себе молодая семья с маленькими детьми или пожилые люди, отсутствие лифта является значимым недостатком.
«Еще одним минусом хрущевок является плохая герметичность помещений, наличие щелей в стыках плит, – сообщил заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов. – Также у них низкая степень теплозащиты – в сильные холода стены в боковых квартирах промерзают насквозь. К недостаткам относится и невысокая звукоизоляция».
Советы профессионалов
При выборе квартиры в хрущевке нужно обратить внимание на несколько аспектов. Прежде всего – как давно в доме проводился ремонт. Поскольку гарантийный срок этих домов составлял всего 25 лет, запас их прочности уже подошел к концу, поэтому в них нередки протечки крыш, разрывы труб и другие «коммунальные катастрофы».
«Поэтому первое, что следует выяснить при покупке квартиры в хрущевке, – в каком состоянии находится здание: заменены ли трубы, укреплены ли лоджии и козырьки подъездов, был ли сделан косметический ремонт подъезда. В Петербурге есть хрущевки, прошедшие реконструкцию, и их можно рассматривать как неплохой вариант жилья эконом-класса. Примером могут служить дома возле станции метро «Новочеркасская» (улицы Шаумяна, Гранитная), – рассказывает директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home Estate Наталья Комисарова. – Второе, на что надо обращать внимание при покупке квартиры в хрущевке – соседи. Так как в этих домах плохая звукоизоляция и, следовательно, хорошая слышимость, контингент жильцов, проживающих в подъезде, имеет большое значение».
Также имеет значение год постройки дома, поскольку у хрущевок существует несколько вариаций или серий и они отличаются друг от друга по качеству. Так, в первых проектах отсутствовала ванна, а вместо холодильника на кухонном окне был прикреплен ящик, в котором зимой можно было хранить продукты. Эту конструкцию в народе прозвали «хрущевский холодильник». Поэтому чем позже построен дом, тем лучше. Важно также состояние внутренней инфраструктуры дома – стояков, отопительных систем и пр.
Планы по улучшению
При приобретении квартиры в хрущевке стоит поинтересоваться и тем, включен ли дом, в котором вам приглянулось жилье, в адресный перечень объектов, подлежащих реновации.
Сейчас программой сноса хрущевок в Петербурге занимаются две компании. Реновацию одного из кварталов в Ульянке ведет компания «Воин». Еще 22 территории общей площадью 900 га развивает компания «СПб Реновация». По словам генерального директора «СПб Реновация» Артура Маркаряна, на стройплощадку рабочие выйдут в середине 2012 года. Сейчас ведется проектирование домов, куда будут переселены жильцы хрущевок, определенных под снос.
Масштабы проекта значительны: «СПб-Реновация» планирует расселить и полностью перестроить 1,1 тысячи хрущевок (сейчас в них проживает 150 тысяч жителей). На месте этих домов инвесторы намерены построить более 7 млн кв. м современного жилья, из которых около 35% будет отдано под расселение жильцов снесенных домов. В настоящее время «СПб Реновация» уже вложила в проект более 1 млрд руб. В целом, по приблизительным оценкам, действующая программа реновации обойдется городу и инвесторам более чем в 350 млрд руб., а срок ее окупаемости составит не меньше десяти лет.
