Девелоперам нужны новые функции

По данным компании GVA Sawyer, сегодня в Петербурге функционируют 10 многофункциональных комплексов (МФК) общей площадью более 720 тыс. кв. м. Набор функций в этих МФК традиционен. Так, в четырех из них преобладает гостиничная функция. Это комплексы  «Невский Плаза» (73% – гостиничная составляющая), «У Московских ворот» (42%), «Ренессанс Форум» (34%) и «Москва» (37%). В МФК «Варшавский экспресс» (75%), «Гранд Каньон» (67%) и  «Нептун» (54%) основная ставка сделана девелоперами на торговую зону. Офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, складская представлена лишь в одном петербургском объекте – «Квартал. Центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.

Главный ингредиент
«Анализируя уже существующие многофункциональные проекты в Петербурге, стоит отметить, что в большинстве своем они являются сугубо коммерческими, то есть жилая составляющая в их составе пока рассматривается довольно редко. Причин тому две: ограничения, вызванные возможными вариантами использования земельного участка, на котором реализуются эти проекты, и масштабы самих объектов, которые по мировым меркам достаточно малы», – констатирует руководитель отдела исследований компании JonesLangLaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. По ее словам, характерная черта всех реализованных в Петербурге МФК – наличие офисной составляющей («Невский Плаза», «Ренессанс Форум», «Невский Центр» и др.). Текущие mixed-use стройки также отличаются наличием офисов в своем составе – «Аэропортсити Санкт-Петербург» (первая очередь в составе гостиницы и двух бизнес-центров введена в конце прошлого года), «Невская Ратуша», «Набережная Европы». Причем для первых двух офисы стали доминантой: из общей площади проектов на их долю приходится более 50%.

«Причина такой приверженности девелоперов к офисной составляющей определяется ее более высокой доходностью в сравнении с остальными сегментами коммерческой недвижимости. И хотя в последние несколько лет показатели рентабельности различных сегментов рынка постепенно сближаются, управление офисным проектом и его реализация в некоторых аспектах проще», – поясняет г-жа Лежнева.

Доля офисов в проекте, по словам эксперта, косвенно определяется его местоположением, а еще точнее – представлением девелопера о необходимости и целесообразности этой функции в данной локации и оценкой востребованности здесь прочих «ингредиентов». Так, например, в центральной части города, где помимо офисов спросом пользуются гостиницы и качественные торговые площади, доля офисов в процентном соотношении ко всему проекту редко бывает более половины («Невский Плаза», «Невский Центр»). Если в проекте «Невский Плаза» главенствует гостиница, расположенная не только в центральном корпусе комплекса, но и частично в новых воссозданных зданиях, то в случае «Невского Центра» практически весь объект отдан под современный торговый центр с полноценным универмагом (Stockmann department store).

МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург» – пример, где офисная составляющая является доминирующей и, по сути, служит стимулом для возникновения самого проекта. Реализация крупного офисного центра в развивающейся деловой зоне «Пулково-3» и децентрализованное размещение проекта продиктовали условия для его реализации: размещающийся здесь бизнес будет испытывать потребности как в небольшой сопутствующей торговой зоне (support-ритейл), так и в гостинице бизнес-уровня, способной удовлетворить нужды во временном проживании клиентов деловой зоны. Все эти составляющие реализованы в проекте.

Похожая схема должна быть осуществлена и в проекте «Невская Ратуша», где в одной из финальных очередей предполагается гостиница. Поскольку проект расположен в центральной части Петербурга, то большая доля support-ритейла здесь менее критична.

Сходная картина наблюдается и в других mixed-use проектах, расположенных в центре города. Наличие богатой торговой и социальной инфраструктуры в окружении объекта приводит к тому, что торговые зоны зачастую занимают весьма небольшую часть (до 15-20% проекта), при этом около половины этой зоны нередко отдано под качественные рестораны, которые выступают для девелопера полноценными арендаторами, а не сопутствующим ритейлом. Кроме того, здесь могут быть реализованы такие функции, как фитнес-центры, спа-салоны, галереи искусств и даже театры.

Подмена понятий
Советник президента GC Development Group Борис Юшенков считает, что существуют три уровня девелоперского профессионализма: «Первый – экономическая необходимость, осознанная нужда, когда есть функция преобладающая, естественная в данных условиях, и надо ее использовать. Следующий уровень, когда одна функция поддерживает другую – так сказать, взаимное опыление. А третий уровень – когда к коммерческим функциям добавляется функция неочевидно коммерческая. Например, театр – он выгоды не даст, но на 10% увеличит поток посетителей к остальным пяти функциям».

Однако в Петербурге, когда речь идет об МФК, воображение девелоперов и консультантов ограничивается таким набором функций, как офисы, торговля и гостиницы. Эксперт предлагает посмотреть на эту проблему шире. К примеру, в Европе и Северной Америке созданы и создаются сейчас торговые и mixed-use проекты, чьи концепции изначально основаны на использовании общественных пространств. «По сути, это private public space (частное общественное пространство), то есть место, которое частный владелец разрешает посещать неограниченному количеству людей. Он же обеспечивает чистоту, порядок и безопасность, он же может устанавливать свои ограничения», – поясняет г-н Юшенков.

В Петербурге, по его словам, такие проекты пока отсутствуют: «Некоторые городские объекты заявляют сегодня свою ориентированность именно на общественные пространства. Но происходит подмена понятий: развлечения не равны общественному пространству. Если разместить подряд, стенка в стенку, несколько крупных развлекательных операторов – вы не получите общественное пространство. Скорее, наоборот».

Единственным примером МФК нового формата эксперт считает «Гранд Каньон», на площадях которого в мае 2011 года началось строительство «проекта в проекте» – «Дивного города». Его целевой аудиторией были выбраны семьи, имеющие детей от 1 года до 14 лет. Проект изначально задумывался как общественное пространство, дополненное коммерческими и некоммерческими функциями. Публичное пространство представляет собой три улицы, соединенных огромной (более 1 тыс. кв. м) площадью с фонтанами и кафе. Фасады выполнены в виде домов средневекового европейского городка, площадь стилизована под ратушную площадь старого города. На нее выходят театр, детский город профессий «Кидбург», академия талантов, мастерская принцесс, скалолазный парк и около 10 нестандартных магазинов детской тематики. «Сейчас проект открыт и ближайшие год-два покажут, насколько включение общественного пространства и некоммерческих функций может усилить конкурентные преимущества отдельно взятого торгового центра», – резюмирует Борис Юшенков.

Функции на будущее
Уже несколько лет, начиная с докризисного периода, игроки рынка присматриваются к формату многофункциональных комплексов как к способу диверсифицировать свои риски. И хотя экономическая нестабильность несколько уменьшила амбиции и сократила планы, девелоперы постепенно возвращаются к таким проектам.

Сейчас в Петербурге, по подсчетам специалистов GVA Sawyer, возводятся четыре крупных МФК общей площадью 697 тыс. кв. м. Еще около 1,6 млн многофункциональных «квадратов» проектируются. Кроме того, в кризис было приостановлено порядка 10 таких проектов общей площадью более 2 млн кв. м. «Проекты многофункциональных комплексов, как правило, более масштабны по сравнению с монофункциональными. Сегодня, когда все еще трудно найти финансирование, многие из них по-прежнему заморожены», – уточняет руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. По его словам, около 20% проектов за последние годы изменили функционал в сторону монофункциональности. Так, к МФК, девелоперы которых изменили концепцию либо отказались от их реализации, относятся такие проекты, как Electric City на проспекте Медиков (вместо 340 тыс. кв. м коммерческой недвижимости участок будет застроен жильем), San Gally Park Center (в 2009 году девелопер – компания Raiffeisen Evolution – был вынужден уменьшить площадь проекта на треть из-за градостроительных норм, принято решение отказаться от гостиничной составляющей проекта), «Театральный» (проект был перепрофилирован из многофункционального в жилой, а его стоимость уменьшилась на $500 млн). Также в 2011 году холдинг «Адамант» отказался от реализации проекта по строительству МФК рядом с Ладожским вокзалом (131,6 тыс. кв. м).

Однако в прошлом году в Петербурге было заявлено о реализации нескольких новых проектов. Южнокорейская Pion Partners учредила компанию «Лиговский Девелопмент» и скупает под новый проект территорию бывших складов Кокоревых. Общая площадь будущего комплекса должна составить около 60 тыс. кв. м. Компания «Вега» планирует возвести МФК за вестибюлем строящейся станции метро «Международная». Площадь комплекса – 78 тыс. кв. м. Объект будет строиться в три очереди, его ввод в эксплуатацию намечен на 2014-2015 годы. Новый МФК должен появиться и в Рыбацком. Он будет включать яхт-клуб, гостиницу уровня 3*, бизнес-центр, ресторан, фитнес-центр с бассейном, подземный паркинг на 70 автомобилей и пр. ОАО «РЖД» и NAI Becar приступили ко второй очереди модернизации Финляндского вокзала. Площадь сервисно-коммерческого центра составит около 60 тыс. кв. м, а в полосе отвода железнодорожных путей рассматривается возможность строительства гостиничного комплекса и конференц-центра площадью до 90 тыс. «квадратов».

На Васильевском острове планируется построить «Театр песни Аллы Пугачевой» (120 тыс. кв. м), в состав которого войдут концертная площадка, отель, торговые площади и бизнес-центр. Компания «Созвездие» намерена возвести МФК на территории «Московской-Товарной». Его общая площадь составит 37 тыс. кв. м и будет включать  гостиницу 3-4*, жилой дом с подземным паркингом, бизнес-центр и торговый комплекс. О своем намерении открыть к 2014 году в Петербурге два отеля на территории «ЭкспоФорума» заявила сеть Hilton. Фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton будет рассчитан еще на 210 номеров. Помимо этого в состав будущего МФК войдут конгресс-холл, выставочные площадки, бизнес-центры, торговые зоны и пр. В конце 2011 года холдинг Setl Group приобрел проект МФК Clover Plaza на Ушаковской набережной. Концепция проекта будет пересмотрена за счет увеличения доли жилья, но многофункциональность комплекса пока сохраняется.

По мнению директора департамента развития бизнеса компании Maris|CBRE Кайла Патчинга, определенного шаблона и рецепта для успешного проекта МФК не существует: «Каждая ситуация уникальна, и объект органично встраивается в нее». Основным ресурсом для развития сегмента, по его мнению, является центр города, из которого будут переводиться промышленные предприятия. «В центре города будет постепенно расти число небольших компактных проектов с несколькими коммерческими компонентами. Стимулом для развития МФК в дальнейшем станет комплексное освоение территорий существующих предприятий», – согласна Вероника Лежнева. Примерами могут служить такие проекты, как «Невская Ратуша» и «Набережная Европы». Однако с учетом объема предприятий, вывод которых из центра Петербурга только предстоит, перспективы освоения этих территорий, в том числе и путем реализации mixed-use комплексов, довольно обширны и рассчитаны на многолетнюю перспективу.

Многофункциональные комплексы Петербурга

Источник: GVA Sawyer, Jones Lang LaSalle

Коммерческие условия в зависимости от функционала 
(арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах)

* без НДС, с учетом эксплуатационных расходов

Источник: GVA Sawyer

Текст: Олег Мейер