Хотя большинство российских и мировых экспертов делают мрачные прогнозы развития глобальной экономики в 2012 году, российский рынок вторичной недвижимости в ближайшие двенадцать месяцев спад не ждет. Для такого утверждения есть веские основания.
В рамках бюджета
Устойчивость российского вторичного рынка зависит прежде всего от стабильности отечественной экономики. Правительству пока удается сводить бездефицитный бюджет (согласно оценкам ЦБ, по итогам 2011 года профицит бюджета РФ должен составить 0,8-0,9% ВВП) и избегать огромных заимствований на внешнем рынке, которые уже ввергли страны еврозоны в серьезнейший долговой кризис. Прогнозы по остальным макроэкономическим показателям России на 2012 год также вполне благоприятные. К примеру, рост ВВП в этом году по оценкам Министерства экономического развития России составит 3,7%, что неплохо, учитывая рецессию в странах Старого Света, которые традиционно являются одними из главных торговых партнеров нашей страны.
Но многое в развитии отечественной экономики на ближайшую перспективу будет зависеть от изменения цены на нефть, которая в 2012 году ожидается на уровне 100 долл. за баррель (на 9 долл. меньше средней цены 2011 года). Такой прогноз вполне устраивает российские власти, и если он верен, то дефицит федерального бюджета в 2012 году не превысит 1,6% ВВП. Инфляция прогнозируется ниже значений 2011-го – рост цен в будущем году ожидается на уровне 5-6%.
Однако в июле 2012 года нас ожидает очередное повышение тарифов, налогов и акцизов. В это время будут подняты тарифы на свет и газ (на 15%), акцизы на топливо, алкоголь и табак (на 30%). Кроме того, к концу 2012 года планируется завершить кадастровую оценку объектов недвижимости по стране, что позволит субъектам РФ начать собирать налоги исходя из рыночной стоимости данных активов (в десяти «пилотных» регионах местные власти получат право устанавливать ставки единого налога на недвижимость уже в 2013 году). Согласно наиболее пессимистичным прогнозам, налог с владельцев жилой и коммерческой недвижимости может увеличиться в десятки раз. Обсуждается также возможность введения в ближайшее время налога на роскошь.
«В целом будущий год будет тяжелым для экономики России, так как общемировые проблемы неминуемо настигнут в это время и нашу страну, – полагает президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Валерий Виноградов. – Неблагоприятное состояние отечественной промышленности, повышение ипотечных ставок, медленное развитие малого и среднего бизнеса, продолжающийся отток капитала из страны и ряд других факторов окажут в будущем году негативное влияние на рынок недвижимости России, в том числе и Петербурга».
Однако негативное влияние – еще не катастрофа. Безусловно, прогнозов двухлетней давности, когда в 2012 году российскому рынку недвижимости обещали возвращение к докризисным позициям, уже никто не дает. Но стабильность обещают.
Ипотека диктует цены
Цены на недвижимость в 2012 году будут вести себя предсказуемо – ожидается, что они станут расти в пределах инфляции. «Вряд ли в ближайшем будущем мы станем свидетелями резкого изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости. Полагаю, динамика роста цен будет такой же, как и в 2011 году: в первом квартале нас ожидает небольшое снижение цен (до 5%), начиная с осени – медленный, но стабильный их рост, – считает президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Андрей Тетыш. – В целом в 2012 году, а также в среднесрочной перспективе (ближайшие два года – пять лет) можно говорить о росте стоимости недвижимости в пределах инфляции, то есть, на 5-7% в год».
Оснований для более значительного роста цен в Петербурге сейчас нет. Подстегнуть спрос на жилье могла бы ипотека, но в последнее время, после очередного усиления долгового кризиса в Европе, банки стали постепенно сокращать объемы ипотечного кредитования и сворачивать многие «громкие» акции – например, Сбербанк завершил действие своей программы «Возьми за 8%». Эти меры вылились в повышение ставок по кредитам и ужесточение условий их выдачи.
Так, еще в первом полугодии средняя ставка по рублевым кредитам составила 12% годовых, при этом лидерами гонки по снижению ставок стали коммерческие банки. В это время объем рынка ипотечного кредитования, по оценкам экспертов банка ГЛОБЭКС, вырос более чем в два раза по сравнению с 2010 годом и приблизился к 630 млрд руб., что чуть меньше чем в 2008-м.
Однако уже осенью прошлого года, на фоне снижения основных фондовых индексов по всему миру и росте стоимости заимствований, коммерческие банки первыми начали увеличивать ставку по своим ипотечным кредитным продуктам. В итоге в третьем квартале средняя ставка по ипотеке в Петербурге составила 13% годовых. Старые ставки пока сохраняют лишь банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ и т. д.) и банки, работающие по программам АИЖК. В ближайший год, в связи с удорожанием заимствований на межбанковском рынке, средняя ставка по ипотечному кредитованию может вырасти еще на 1-1,5% пункта – согласно прогнозам Ассоциации региональных банков России.
Но спрос на ипотечные кредиты все равно есть. По оценкам директора по маркетингу ГК «Экотон» Марии Сорокиной, в 2011 году каждая пятая сделка на рынке недвижимости проходила с привлечением ипотечных средств. Аналогичная ситуация будет наблюдаться и в следующем году, если ставки останутся на сегодняшнем уровне, полагает эксперт.
Дешевое в цене
В тоже время спрос на жилье, лишенный подпитки в виде дешевых ипотечных кредитов, в следующем году расти не будет. Среднее число сделок в Петербурге в годовом выражении, по оценкам экспертов, не превысит показатели уходящего года – около 60 тысяч сделок купли-продажи.
Популярностью в ближайшие двенадцать месяцев, как и в 2010-2011 годах, будет пользоваться недвижимость эконом-класса, то есть недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Наиболее доступные из них находятся в старых и новых панельных домах. Особенно часто в 2011 году приобреталось жилье в домах 504-й, 137-й и 121-й серий.
«Наибольший спрос, примерно 65% от общего количества, приходится на объекты стоимостью до 4,5 млн руб., – уточняет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Если конкретно, то это комнаты по цене до 1,2 млн руб. в трех- и четырехкомнатных коммунальных квартирах, однокомнатные квартиры стоимостью до 3 млн руб., двухкомнатные – до 3,8 млн руб. и трехкомнатные – до 4,5 млн руб. Думаю, в ближайшее время предпочтения покупателей не изменятся. Хотя, надеюсь, в 2012 году продолжит расти спрос на жилье комфорт-класса – эта тенденция наметилась в середине лета 2011-го».
Что касается географии спроса, то самыми популярными объектами в минувшем году, по сведениям отдела исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», стали квартиры Выборгского, Приморского, Московского и Невского районов Петербурга. Аналогичная ситуация, с большой долей вероятности, будет наблюдаться и в 2012 году. В целом северные районы города стабильно популярны у покупателей благодаря своей развитой инфраструктуре, большому объему качественного предложения (недавно построенных домов) и хорошей экологической обстановке. Московский район также отличается качественным жилым фондом и хорошей транспортной доступностью, а Невский район – низкими ценами.
Таким образом, в 2012 году на российском вторичном рынке кардинальных изменений не ожидается. И даже если состояние отечественной экономики существенно ухудшится, эксперты не прогнозируют значительного падения цен на недвижимость. Скорее всего, бюджетные проблемы выльются в снижение активности рынка, однако пока оснований для столь мрачных прогнозов нет.
