Недавнее заявление вице-губернатора Романа Филимонова о том, что в 2012 году проблема обманутых дольщиков будет решена, касается только тех соинвесторов, которые стали жертвами двойных (тройных и т. д.) продаж по строящимся объектам. «К тем, чьи жилые объекты уже сданы, а квартиры в них распроданы, все это не относится, – рассказал БН руководитель управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству (КС) администрации Санкт-Петербурга Олег Островский. – Им мы помочь не в состоянии».
То, что можно и нужно
Перед вступлением в договорные отношения с застройщиком, следует проверить, предоставляет ли он ежеквартальную отчетность в Управление контроля и надзора в области долевого строительства КС. Перечень таких застройщиков регулярно публикуется в специализированных изданиях. Впрочем, необязательно искать и покупать эти издания. Информацию можно получить в названном выше управлении.
Допустим, будущий покупатель убедился в том, что застройщик аккуратно отчитывается перед КС. Но это еще не означает, что покупатель максимально застраховался от потери денег и утраты возможности регистрации права собственности на квартиру – основные риски могут таиться в договоре между застройщиком и покупателем.
Договор заключается в простой письменной форме, но подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра) и считается действительным только с момента такой регистрации.
В договоре должен содержаться ряд обязательных условий. Во-первых, в нем должны быть обозначены характеристики подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Например, двухкомнатная квартира, условный номер N, общая площадь: столько-то кв. м, расположенная на таком-то этаже строящегося многоквартирного дома по адресу такому-то.
Во-вторых, в договоре должен быть четко обозначен срок передачи объекта долевого строительства.
В-третьих, в документе должна быть обозначена стоимость квартиры, срок и порядок уплаты.
И последнее: гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в документе хотя бы одного из вышеуказанных пунктов суд может признать договор незаключенным. Любые изменения договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами. Причем дополнительные соглашения также подлежат обязательной государственной регистрации. Любые внесения средств по договору должны осуществляться только после регистрации в Управлении Росреестра. «Если у вас потребовали деньги раньше, то бегите прочь от такого застройщика», – рассказал Олег Островский корреспонденту БН.
И то, что нельзя
Управление контроля и надзора в области долевого строительства КС настоятельно не рекомендует вступать в договорные отношения с компаниями, которые неоднократно продлевали сроки строительства многоквартирного дома. Не факт, что компания не продлит его снова, а затем и вовсе не произойдет смены застройщика или «заморозки» проекта на неопределенный срок.
Не меньше подозрений у потребителя должно вызвать и то, что застройщик предлагает квартиру по цене ощутимо ниже, чем цены на аналогичные строящиеся объекты недвижимости. Часто это происходит потому, что застройщик стремится «по-быстрому отбить» вложенные средства и заявить о банкротстве.
«Промониторить» цены не так уж трудно. Достаточно купить журнал «Бюллетень Строящейся Недвижимости» и сопоставить предложения по новостройкам. Вышесказанное не означает, что нельзя реагировать на предложения с большими скидками, но вызывающе низкие цены всегда вызывают подозрения.
Риски соинвестора, связанные с неполучением в дальнейшем прав на квартиру многократно возрастают, если покупателю предлагается заключить договор и перечислить/передать деньги по предварительному договору купли-продажи квартиры или предварительному договору участия в долевом строительстве. То же самое касается договора займа или договора купли-продажи ценных бумаг (векселей), договору резервирования квартиры.
Вообще, при заключении договора участия в долевом строительстве лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося в области долевого строительства, имеющего опыт сопровождения подобного рода сделок.
Справка БН
Права участника долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Закон позволяет осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства. Застройщик имеет право расходовать денежные средства только на строительство конкретного строящегося объекта, который предусмотрен договором.
Словарь терминов
Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Участник долевого строительства – гражданин или юридическое лицо, заключающее с застройщиком договор участия в долевом строительстве, после использования которого, у гражданина возникает право собственности на объект долевого строительства в построенном многоквартирном доме.
Источник: Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга
Фото: Trend
