Петербург – город торговли

По данным директора ASTERA Людмилы Ревы, арендопригодная площадь торговых центров Петербурга за текущий год увеличилась на 8,6% и составила 2,511 млн кв. м. «Совокупная площадь всех комплексов к концу года превысила 4,13 млн кв. м, на тысячу жителей города сейчас приходится 852 кв. м торговых площадей», – уточняет директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова. Большинство введенных объектов представляют собой торгово-развлекательные комплексы. «Посетители давно воспринимают торговый центр не только как большой магазин, но и как место для отдыха», – говорит генеральный директор Colliers Int. SPb Николай Казанский.

Руководитель направления маркетинговых исследований консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Любава Пряникова говорит, что территориальное распределение торговых объектов по-прежнему остается крайне неравномерным. Значительная доля (около 65%) приходится всего на четыре района: Приморский, Выборгский, Московский, Невский. Наименьшее количество объектов – в Красносельском, Кировском, Красногвардейском районах.

Впереди России всей
Несмотря на то что Петербург считается одним из лидеров среди российских городов по числу торговых комплексов, новые помещения здесь всегда востребованы. По словам Николая Казанского, в городе сдано в аренду около 95% площадей. Пустующими остаются только малопривлекательные для торговли места, не пользующиеся популярностью у покупателей. Все качественные объекты до момента открытия уже заполнены на три четверти.

«Наибольший ввод арендопригодных площадей был зафиксирован в Московском районе – 102 тыс. кв. м», - говорит руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в СПб Вероника Лежнева. Попасть району в лидеры помог всего один комплекс – ТРЦ «Лето», открывшийся на Пулковском шоссе. Инвестиционными партнерами строительства ТРЦ выступили отечественная строительная компания «Галс-Инвест Девелопмент» (бывшая «Система-Галс») и французская группа Apsys. Ввод объекта в эксплуатацию изначально был запланирован на 2010 год. Однако в конце прошлого года в рамках ТРК начали работать лишь два якорных арендатора – «Ашан» и «МедиаМаркт». Торговые галереи комплекса открылись только в третьем квартале 2011 года.

Торговая скупка
Минувший год продемонстрировал, что сектор ритейла был наиболее активным и преодолел последствия кризиса быстрее, чем складской или офисный сегменты рынка. Стартуют новые девелоперские проекты, а старые «размораживаются». Темпы ввода торговых комплексов соответствуют показателям 2003-2005 голов, когда рынок активно развивался.

Спрос на торговую недвижимость наблюдался в течение всего года. Подтверждением тому служат совершенные в 2011 году крупные сделки. Так, компания «Старт», управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Эта сделка позволила компании занять одну из лидирующих позиций на рынке DIY. Инвестиционный фонд Jensen Group купил универмаг «Пассаж» на Невском проспекте. Компания Fort Group приобрела «Макромир» (владельца ТРК «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити-Молл», а также приостановленный проект ТК «Долгоозерный»). В результате Fort Group стал одним из крупнейших собственников торговых площадей в городе.

По данным консалтинговых компаний, наибольшее количество торговых площадей и действующих объектов принадлежат компании «Адамант» (суммарная арендопригодная площадь – 467 тыс. кв. м), далее следуют IKEA – (224 тыс. кв. м), Fort Group – (176 тыс. кв. м, без учета 3-й очереди ТРЦ «Сити Молл»).

Страсти по развлечению
В уходящем году торговые комплексы продолжали осваивать нишу развлечений. Теперь развлекательный сегмент стал неотъемлемой частью крупных торговых центров города. В 2011 году доля «развлекательной составляющей» неуклонно росла, и не только за счет кинотеатров. К примеру, площади, отведенные под детские игровые автоматы, выросли с 25% до 30%, другие места детских развлечений (развивающие, образовательные центры и кружки) – с 28% до 30%. В среднем площадь детских развлекательных зон увеличилась с 1500 кв. м практически до 2000 кв. м на каждом объекте.

Эксперты уточняют, что речь не идет о небольших игровых площадках и детских комнатах. Сейчас все большую популярность приобретает формат, в котором детям предлагаются не только развлечения как таковые, но и познавательные проекты: «Умникум» в «Галерее», «Лабиринтум» в «Толстом Сквере», город профессий «Кидбург» в «Гранд-Каньоне». «Подобный формат достаточно развит на Западе, и некоторые европейские игроки этого рынка рассматривают возможность экспансии в Россию, – отмечает старший консультант Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Станислава Билень. – Например, Kidzania рассматривает возможность открытия своего проекта в Москве. Сейчас еще сложно оценивать перспективы этого формата, поскольку у нас он только зарождается. Но, учитывая его новизну, можно предположить, что, пока нет серьезной конкуренции и есть интерес со стороны посетителей, этот формат ждет успех. Люди любят все новое».

Внезапная любовь к детям, возникшая у управляющих торговых комплексов, легко объяснима. Детский формат позволяет увеличить время пребывания в торговом комплексе посетителей в возрасте 30-40 лет, которые являются одной из наиболее платежеспособных групп покупателей.

Стрит-ритейл без «бандитов»
В начале года, спустя чуть менее двух лет после вступления в силу закона о запрете игорной деятельности вне специальных зон, Петербург окончательно покинули «однорукие бандиты». С начала года ГУВД провело тотальные проверки клубов, которые нашли лазейки в законе и стали работать под видом «лотерейных» клубов. Как рассказывала руководитель направления по работе с собственниками ASTERA Ольга Аткачис, за первое полугодие с рынка ушли все арендаторы, работающие в этом сегменте. В результате свободными оказались большое количество помещений, расположенных в самых разных частях города: в центре, возле метро, в удаленных частях спальных районов. Это как объекты небольшой площадью в 50-100 кв. м, так и помещения по 200-500 кв. м. Операторы электронных лотерей платили на 30–40% выше среднерыночных арендных ставок. Однако к середине года ставки на помещения вернулись к среднерыночному уровню.

В целом в течение 2011 года арендные ставки на торговые помещения в формате стрит-ритейл плавно повысились относительно IV кв. 2010 года на 7-10%. «Столь плавный рост связан с четко согласованными размерами бюджетов клиентов, их знанием конъюнктуры рынка и встречным согласием собственника получать невысокую аренду по долгосрочным контрактам», – говорит Ольга Аткачис. По данным эксперта, более резкое повышение арендных ставок до 15-20% коснулось только отдельных торговых коридоров у станций метро города: «Московская», «Ленинский пр.», «Технологический институт», «Пр. Просвещения», «Невский пр.». Именно на эти места в 2011 году был набольший спрос со стороны крупных сетевых операторов.

Структура торговых центров Санкт-Петербурга по форматам торговли

Источник: NAIBecar

Источник – Colliers Intetnational

Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов

Источник: NAI Becar

Диапазон арендных ставок по основным торговым коридорам Санкт-Петербурга в 1 и 4 кв. 2011

* включая НДС, коммунальные услуги
Источник: ASTERA, в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Текст: Игорь Фёдоров