На перспективы развития рынка в 2012 году эксперты смотрят с умеренным оптимизмом. Одновременно специалисты отмечают по крайней мере две негативные тенденции, которые могут изменить ситуацию. Количество свободных территорий под застройку в Петербурге сокращается, а ставки по ипотеке растут. Ожидание второй волны кризиса отражается на настроениях покупателей далеко не самым лучшим образом.
В пределах инфляции
Большинство опрошенных нами экспертов считают: в 2012 году рост цен не превысит инфляционных показателей. «Рост стоимости квадратного метра в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса не должен быть выше 8-10%. Давать ценовые прогнозы в отношении недвижимости бизнес- и премиум-сегмента пока рано – на стоимость такого жилья влияет политика застройщиков и местоположение объектов», – говорит генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
Председатель совета директоров «АРИН» Андрей Тетыш более скромен в своих оценках роста цен на жилье: он считает, что по итогам 2012 года новостройки подорожают на 2-5%. «Безусловно, нестабильность курса валют и кризисные настроения влияют на рынок недвижимости, однако ситуация 2008 года вряд ли повторится. В среднесрочной перспективе можно говорить лишь о росте цен, сравнимом или равном уровню инфляции», – резюмировал он.
В целом, как считают эксперты, ожидать глобального падения цен не стоит. «Каким бы глубоким ни был кризис в Европе, он вряд ли коснется рынка недвижимости России. Многие отечественные застройщики пережили предыдущий кризис и сделали для себя соответствующие выводы. Поэтому даже если спрос уменьшится, большинство компаний завершат свои проекты за счет внутренних резервов», – считает первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.
Позитивных настроений добавляет и тот факт, что застройщики продолжают наращивать свои земельные ресурсы – проводимые Фондом имущества торги по продаже права аренды участков под жилое строительство вызывают большой интерес.
«О стабильности рынка также свидетельствует нарастающая активность нового строительства и вывод на рынок масштабных проектов, среди которых – «Триумф парк» (MirLand development), третья очередь комплекса «Северная долина» (Главстрой), квартала бизнес-класса в комплексе «Балтийская жемчужина», – говорит директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тянь-Шанская.
Как уверены специалисты, в разных частях города цены на жилье будут расти неравномерно – в зависимости от востребованности той или иной территории.
Быстрее всего жилье будет дорожать в Приморском районе: по словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, уже сейчас этот район является лидером по объемам строящегося жилья в Петербурге – здесь расположено до 25% всех новостроек. Как добавляет главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, жилье в Приморском районе будет дорожать по мере развития транспортной и социальной инфраструктуры.
По словам генерального директора ООО «ЛенСпецСтрой» Дмитрия Астафьева, компаниям, которые уже возводят жилье в этой районе, придется корректировать свою ценовую политику. «Стоимость земель под жилищное строительство в районе улиц Оптиков и Туристской в Приморском районе стремительно растет. На последних торгах участок был продан в пять раз дороже заявленной стоимости. Очевидно, что эти затраты будут заложены в цену квадратных метров. Мы тоже строим жилье в этом районе и в ближайшем будущем нам придется корректировать свою ценовую политику. Думаю, аналогичным образом поступят и другие застройщики», – рассказал Дмитрий Астафьев.
В лидерах по спросу останется и Выборгский район, увеличится предложение в Калининском, где застройщики активно осваивают участки в районе проспекта Маршала Блюхера. «Активно будут строить в Красносельском районе. Меньше всего предложения будет, пожалуй, во Фрунзенском и Кировском районах», – считает Олег Пашин.
Спрос на строящееся жилье продолжит расти. Более того, петербургский рынок продолжат осваивать новые компании, в том числе – иностранные застройщики.
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов утверждает: в следующем году можно ожидать начала новых проектов общей площадью около 500 тыс. кв. м.
Структура покупательского спроса также не изменится: по-прежнему среди новых объектов будут преобладать проекты классов «эконом» и «комфорт», на которые приходится более 80% всех продаж.
Ипотечное затишье
Впрочем, в наступающем году темпы освоения петербургского рынка недвижимости могут замедлиться. В городе остается все меньше подготовленной земли под жилищное строительство.
По словам генерального директора ЗАО «БФА-Девелопмент» Людмилы Коган, в этой ситуации застройщикам придется искать новые пути развития – заниматься рекультивацией территорий, осваивать проекты квартальной застройки на границе Петербурга и области.
Тенденция очевидна: сокращение числа свободных земель под застройку приводит к тому, что большая часть нового предложения концентрируется в периферийных районах города. «В черте города почти не осталось участков под строительство. Девелоперы скупают участки на окраинах города, с тем чтобы начать комплексную застройку. Очевидно, что эта тенденция получит дальнейшее развитие», – уверен руководитель компании Л1 (новое название «ЛЭКа») Павел Андреев.
При этом, как говорит Людмила Коган, быстрее всего увеличивается цена «квадратов» как раз в жилых комплексах, расположенных на границе Петербурга и Ленобласти. «Дело не только в дефиците земли, но и том, что популярность квартир в таких постоянно растет. Думаю, эта тенденция продолжится и в следующем году», – считает Людмила Коган.
Тем временем банки продолжают ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов. Учитывая, что почти треть покупок совершается с помощью заемных средств, повышение процентных ставок может привести к весьма негативным последствиям. «В течение 2011 года банки расширяли свои ипотечные продукты за счет развития сотрудничества с застройщиками и совершенствования программ. Была возможность взять кредит без первоначального взноса. Однако во второй половине года банки стали более консервативными. Исчезли программы с минимальными ставками», – говорит Ольга Семенова-Тянь-Шанская.
Председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров напоминает: в 2008 году, перед началом кризиса, происходило снижение объемов ипотечного кредитования – банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам, из-за чего постепенно сокращался спрос. В итоге начался отток покупателей, многие стройки оказались заморожены. «Несколько финансовых учреждений сейчас уже увеличили размер процентных ставок по займам», – говорит Александр Вахмистров.
Генеральный директор ЗАО «РосСтройИнвест» Федор Туркин утверждает: рост ставок по ипотеке может привести к снижению покупательской активности. Если тенденция роста ставок получит свое продолжение, в частности – если ставки будут выше 14-15%, объем спроса может упасть почти на четверть.
Конец света
Эксперты не склонны верить пессимистическому сценарию развития событий. Но утверждают, что исключать его нельзя. Повышение ставок по ипотеке снизит спрос, что, в свою очередь, может привести к снижению цены. И тогда, в условиях роста цен на стройматериалы, застройщикам придется работать если не в убыток, то на грани рентабельности.
Не стоит сбрасывать со счетов и влияние на российскую экономику тенденций, происходящих в Европе. В случае начала кризиса в странах Старого Света цена на нефть и газ может существенно снизиться. Что может негативным образом повлиять на инвестиционный климат в России, и в том числе на рынок недвижимости.
Если же ничего подобного не случится (а также очередного «конца света»), рынок переживет 2012 год без потрясений. «В будущем году ситуация на рынке строящегося жилья будет зависеть от двух тенденций. Прежде всего имею в виду развитие проектов комплексного освоения территорий, которые в 2012 году неминуемо столкнутся с гораздо большей конкуренцией, в первую очередь – внутренней. Многое будет зависеть и от развития рынка ипотечного кредитования. К сожалению, в нынешней экономической ситуации он не стабилен», – резюмировал Сергей Бобашев.
